Höhere Finanzierungskosten belasten das operative Ergebnis des Wohnungsvermieters Grand City Properties. Denn die Tochter des Immobilienkonzerns Aroundtown hat besicherte Bankkredite aufgenommen, um Liquidität aufzubauen, und die Zinsen sind gestiegen. Im Schnitt zahlt Grand City nun 1,9% Zinsen. Vor einem Jahr waren es erst 1,2%. Folglich gaben die Funds from Operations (FFO) in den ersten neun Monaten 2023 um 2% auf 145 Mill. Euro nach. Die Mieten legten dagegen vergleichbar um 3,1% zu, größtenteils aufgrund höherer Bestandsmieten. 0,3 Prozentpunkte entfallen auf den Abbau von Leerstand.

Auf die Rückzahlung der ewigen Anleihe im Volumen von 350 Mill. Euro im Oktober hat Grand City erwartungsgemäß verzichtet. „Ein neuer Perpetual wäre viel zu teuer“, begründet Verwaltungsratschef Christian Windfuhr das Vorgehen. Da nehme man lieber den Zinsanstieg auf 5,9% in Kauf. Zuvor hatte Grand City bereits den Call-Termin des 200-Mill.-Euro-Hybrids im Januar verstreichen lassen, so dass der Zins auf 6,33% kletterte. Die Folge sind Mehrausgaben für Zinsen von 19,1 Mill. Euro auf Jahresbasis. Der Call-Termin des dritten Perpetuals, der 700 Mill. Euro Volumen und einen Kupon von 1,5% hat, steht erst im Juni 2026 an.

Bei Banken hat Grand City im laufenden Jahr bisher 550 Mill. Euro besicherte Kredite aufgenommen, davon 110 Mill. Euro im laufenden Quartal. Zudem wurden für 270 Mill. Euro Immobilien verkauft. Die Preise hätten um 3% unter den Buchwerten gelegen, berichtet Windfuhr im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Zum Verkauf stünden noch Assets von 175 Mill. Euro. Die Liquidität bewegt sich bei 1,1 Mrd. Euro, so dass die Fälligkeiten bis Mitte 2026 abgedeckt sind.

Nach den Wertverlusten im Immobilienbestand von 5,4% auf vergleichbarer Basis zum Halbjahr steht die nächste Neubewertung des Portfolios zum Jahresende an. Grand City gebe keine Guidance zur Wertentwicklung, sagt Windfuhr, aber er hält weitere Wertminderungen von etwa 5% im zweiten Halbjahr für möglich. Zu einer ähnlichen Einschätzung kam unlängst der Konkurrent LEG Immobilien, der die Bewertungsverluste im zweiten Halbjahr auf 4 bis 6% des Bestandsvermögens veranschlagt. Im kommenden Jahr werde der Abwertungsdruck nachlassen, glaubt Windfuhr. Denn die Inflationsraten gingen zurück. Das werde sich auf die Zinsen auswirken – und damit auf die Diskontierungsfaktoren. LEG hatte eine „leichte Abschwächung des Abwertungsdrucks“ und eine „allmähliche Stabilisierung des Bewertungsniveaus“ registriert.

Über die Dividende für das Geschäftsjahr 2023 will Grand City Anfang 2024 befinden. Die Entscheidung hänge von den Marktbedingungen ab, sagt Windfuhr. „Aus heutiger Sicht sieht es nicht sonderlich positiv aus“, dämpft der Verwaltungsratschef die Erwartungen. Grundsätzlich halte man aber an der Dividendenpolitik fest, 75% des FFO je Aktie auszuschütten. Die Dividende für 2022 hatte Grand City gestrichen, um den Cashbestand zu schonen. Konkurrent TAG hat angekündigt, dass die Aktionäre auch für 2023 leer ausgehen werden.

Der Leerstand, der seit Ende 2020 deutlich um 2,4 Prozentpunkte auf nunmehr 3,8% geschrumpft ist, werde künftig nicht mehr so stark sinken, sagt Windfuhr. Denn aufgrund von Mieterwechseln und notwendigen Instandhaltungen sei ein gewisser Leerstand normal.