Lehren aus der Krise
Wolfgang Schäfers hat sich getäuscht. Zwar war es dem Vorstandschef der IVG 2011 gelungen, den Bonner Immobilienkonzern vorübergehend aus der Schusslinie der Banken zu bringen. Von einer nachhaltigen Vertrauensbildung bei den Kreditgebern, die er seinerzeit beschwor, kann jedoch keine Rede sein. Andernfalls hätten die Banken ihre Kredittranchen nicht mit hohen Abschlägen weiterverkauft. Genau das aber ist geschehen.Die neuen Kreditgeber haben dagegen nur eines im Sinn: einen großvolumigen Debt-to-Equity-Swap, im Zuge dessen sie sich das Sagen bei den Bonnern sichern. Damit dürften die Altaktionäre und auch die Hybridkapitalgeber nun endgültig in die Röhre schauen. Denn die Relationen, um die es beim Schuldenschnitt geht, sind beeindruckend: Die Finanzschulden von 4,3 Mrd. Euro sollen um 1,75 Mrd. Euro oder 40 % gekappt werden. Zugleich bringt es die IVG aber nur noch auf eine Marktkapitalisierung von knapp 70 Mill. Euro.Der Nettovermögenswert der Immobilien (NAV nach EPRA) wurde zuletzt nur noch mit 616 Mill. Euro bzw. 2,96 Euro je Aktie angegeben. Der Titel notiert also schon mit einem Abschlag auf seinen NAV von fast 90 %. Obendrein hat die IVG vor weiteren Wertanpassungen im Immobilienbesitz gewarnt. Das Ende des Marktwertverfalls scheint also immer noch nicht erreicht.Erschwert wird die Sanierung dadurch, dass die Verbindlichkeiten unverändert auf zu viele verschiedene Instrumente verteilt sind. Neben Objekt- und Projektfinanzierungen gibt es syndizierte Kredite sowie Wandel- und Hybridanleihen. Anders als in der Refinanzierungsrunde 2011 sind die wichtigsten Kreditgeber heute aber wohl nicht mehr in diversen Instrumenten engagiert. Insofern gibt es für Rücksichtnahme auf andere Gläubigergruppen auch keinen Grund mehr. Damit steht fest: Wer erstrangig besichert ist, hat die Nase vorn.Doch wer trägt die Schuld an der Misere? Das einstige Management, das den Konzern im Hype zwischen 2006 und 2008 maßlos überschuldete? Die Banken, die die Großmannssucht ohne mit der Wimper zu zucken finanzierten? Oder die Sanierungsmanager, die Quartal für Quartal neue Hoffnung schürten und womöglich bis heute an die befreiende Monetarisierung des Prestigeprojekts “The Squaire” glauben?Etwas Positives lässt sich der Krise der IVG jedoch auch abgewinnen: Die Banken haben inzwischen wieder bilanziellen Spielraum für Abschreibungen auf Immobilienkredite.
