Die auf Logistikimmobilien spezialisierte Logistrial hat ihren Börsengang angekündigt. Das Hamburger Unternehmen, das sich noch im Aufbau befindet, will vom wachsenden Bedarf an Warenlagern und Logistikzentren für den Onlinehandel profitieren. Der Emissionserlös soll bis zu 605 Mill. Euro erreichen.hek Frankfurt – Das Logistikimmobilienunternehmen Logistrial Real Estate steht vor dem Börsengang. Die Aktie soll im vergleichsweise streng regulierten Prime Standard notieren. Angestrebt wird ein Emissionsvolumen von 550 Mill. bis 605 Mill. Euro, gab Logistrial am Dienstag bekannt. Der Anteil des bisherigen Alleinaktionärs GuN, der zur Garbe-Gruppe aus Hamburg gehört, sinkt mit dem IPO auf weniger als 5 %. Die Aktien sollen zum größten Teil beim Streubesitz liegen. Damit gilt der Newcomer als Kandidat für den Small-Cap-Index SDax.Mit der IPO-Ankündigung kommt das Emissionsgeschäft in Deutschland doch noch ein wenig in Schwung. Mit dem IT-Unternehmen Frequentis, dem Nutzfahrzeughersteller Traton und dem Online-Modehändler Global Fashion Group gab es im laufenden Jahr erst drei Börsenneulinge in Deutschland. Hinzu kommt der Softwarespezialist Teamviewer, der am heutigen Mittwoch sein Börsendebüt feiern will. Kleine Prämie bezahltDie in Hamburg ansässige Logistrial erwirbt, verwaltet und vermietet logistisch, gewerblich und gemischt genutzte Immobilien. Mit den IPOEinnahmen will das Unternehmen den Erwerb des Startportfolios bezahlen. Dieser Bestand, den sich Logistrial gesichert hat, umfasst 20 Immobilien mit 620 000 Quadratmetern Gesamtfläche. Der Wert wird mit 768 Mill. Euro zum 23. September 2019 angegeben. Der Kaufpreis betrage 779 Mill. Euro, sagt CEO Justus Westerburg gegenüber der Börsen-Zeitung. Der Paketzuschlag falle also mit 1,4 % sehr gering aus.Etwa ein Drittel des Startportfolios sei von der Garbe-Gruppe erworben worden. Die anderen Immobilien stammten von Fonds, bei denen Garbe als Assetmanager fungiert. Sowohl regional als auch mit Blick auf die Mieter handele es sich um ein diversifiziertes Portfolio, betont Westerburg. Bezogen auf den Wert befänden sich knapp zwei Drittel des Bestands in Deutschland, der Rest liegt in Frankreich, den Niederlanden und Österreich (siehe Grafik). Nur einer der 52 Mieter komme auf mehr als ein Zehntel der Mieterträge. Bei acht Immobilien handelt es sich um neu zu errichtende Objekte, die zum größten Teil vermietet seien. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge wird mit 8,8 Jahren angegeben.Das Portfolio soll mittelfristig jährlich 39 Mill. Euro Mieterträge generieren, die laut Westerburg zu 70 % beim operativen Ergebnis (Funds from Operations, FFO) ankommen sollen. Ziel sei, ein führender Anbieter im europäischen Markt für Logistikimmobilien zu werden, heißt es. Das Portfolio soll auf mittlere Sicht auf mehr als 2 Mrd. Euro vergrößert werden. Dafür seien weitere Kapitalerhöhungen notwendig, räumt Westerburg ein. Die zusätzlichen Immobilien sollen von Dritten und nur im Ausnahmefall von der Garbe-Gruppe erworben werden. 5 Prozent DividendenrenditeDeutsche Bank und die US-Investmentbank J.P. Morgan koordinieren den Börsengang, außerdem ist der Investmentspezialist Kempen dabei. Im kommenden Jahr will Logistrial zum Real Estate Investment Trust (Reit) werden. Dann sollen 90 % des FFOs an die Aktionäre ausgezahlt werden. Angestrebt werden eine Dividendenrendite von 5 % und ein Verschuldungsgrad (Loan to Value) von 45 %. Beim Fremdkapital baut Logistrial auf Bankverbindlichkeiten, der Durchschnittszins soll unter 1,5 % liegen. Anleihen seien vorerst nicht geplant, sagt Westerburg. Beim Ankauf des Startportfolios sollen 215 Mill. bis 250 Mill. Euro über Fremdkapital finanziert werden.Gemanagt werden die Immobilien von Garbe Industrial Real Estate (GIG), ebenfalls ein Unternehmen der Garbe-Gruppe. Dieser Kontrakt läuft bis mindestens Ende 2030. Ein Zehntel der jährlichen Vergütung für das Assetmanagement soll GIG in Logistrial-Aktien investieren.Logistrial hat derzeit vier Mitarbeiter. Das Unternehmen wurde 2016 als Vorratsgesellschaft gegründet und im April 2019 von GuN erworben. Westerburg fungiert als Alleinvorstand. Er verfügt den Angaben zufolge über 16 Jahre Erfahrung im Immobilien- und M&A-Geschäft als Rechtsanwalt und Steuerberater und gilt als Experte in Corporate Governance. GuN hat bisher 5 Mill. Euro in Logistrial investiert. Beim IPO will die Garbe-Gruppe für 20 Mill. Euro Aktien kaufen und ist zudem mit insgesamt 30 Mill. Euro als Minderheitsgesellschafter bei einigen Objektgesellschaften involviert. Die Garbe-Gruppe zählt sich zu den führenden mittelständischen Immobilienfirmen in Deutschland. Sie verwaltet laut den Angaben 4,6 Mrd. Euro Vermögen, darunter 2,5 Mrd. Euro Indus-trieimmobilien, und verfügt über eine Logistik-Entwicklungspipeline von 1,2 Mrd. Euro. E-Commerce-ProfiteurBeim geplanten Wachstum setzt Logistrial vor allem auf die Expansion des Onlinehandels. Der E-Commerce-Anteil am gesamten Einzelhandelsumsatz in Europa werde voraussichtlich von 9 % im Jahr 2017 bis 2025 auf 20 % steigen, heißt es. Onlinehändler benötigten im Schnitt drei Mal mehr Logistikfläche als der klassische Einzelhandel. Daher sei eine Verdopplung der Nachfrage nach Logistikimmobilien bis 2025 zu erwarten.