CBRE erwartet für 2025 ein notwendiges Refinanzierungsvolumen von etwa 70 Mrd. Euro. Da viele Finanzierungen, die in der Niedrigzinsphase abgeschlossen wurden, in diesem Jahr (und den folgenden Jahren) auslaufen, überrascht es nicht, dass der überwiegende Teil der Kreditnachfrage der Refinanzierung dient. Bei in Deutschland ansässigen Kreditgebern oder solchen mit Deutschlandgeschäft sind es sogar 69%, bei allen Antwortenden nur 56%. Insgesamt haben 143 Unternehmen in Europa, davon 67, die in Deutschland aktiv sind, an der Umfrage teilgenommen.

Eine kleine Umfrage der Börsen-Zeitung bei vier großen deutschen Immobilienfinanzierern gab kein eindeutiges Bild. Während die Helaba ihr Neugeschäft in diesem Jahr „knapp“ verdoppeln will, rechnet die Aareal Bank mit einer etwas geringeren Kreditvergabe, allerdings von einem deutlich höheren Niveau als die Helaba. Unter Neugeschäft verstehen beide Adressen sowohl „echtes“ Neugeschäft als auch Prolongationen bestehender Engagements.

Geopolitische Ereignisse könnten diese positive Entwicklung allerdings gefährden. Rund zwei Drittel der von CBRE Befragten sehen darin das größte Risiko für den europäischen und deutschen Finanzierungsmarkt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Umfrage kurz vor dem „Liberation Day“ stattfand.

Als zweitgrößtes Risiko gelten anhaltend niedrige Transaktionsaktivitäten. Dazu passt die Aussage von Jan Peter Annecke, Head of Real Estate Finance bei der Helaba: „Grundsätzlich wäre (bei uns) auch mehr echtes Neugeschäft möglich, aber wir glauben, dass die Transaktionsvolumina das dieses Jahr nicht hergeben werden.“ Für 2026 plant die Bank eine weitere Steigerung des Neugeschäfts. Allerdings glaubt CBRE, dass der Trend zu Großkrediten gerade bei deutschen Adressen einen belebenden Einfluss auf den Transaktionsmarkt haben wird.

Von mehr notleidenden Krediten gehen nur etwas mehr als 10% der von CBRE Befragten aus. Ralf Klann, Head of Debt & Structured Finance bei CBRE Deutschland, weist darauf hin, dass viele Assets, die in der Niedrigzinsphase mit einem hohen Fremdkapitalanteil finanziert wurden, angesichts der allgemeinen Wirtschaftslage, der höheren Risiken und eines völlig anderen Zinsumfelds nicht mehr in vergleichbarer Weise refinanziert werden können. „Wir gehen davon aus, dass die Banken weiterhin notleidende Kredite auf den Markt bringen werden, auch wenn sie derzeit noch eine Strategie der ‚Verlängerung und Umschuldung‘ verfolgen, aber möglicherweise auch weiterhin weniger als NPL-Portfolios, sondern in Einzellösungsstrategien.“

Bei den Nutzungsarten, die am liebsten finanziert werden, steht Wohnen klar auf Platz 1. Das entspricht auch der Bedeutung im Transaktionsvolumen dieses und des Vorjahres. Konkret sind laut CBRE-Umfrage für knapp die Hälfte der befragten Kreditgeber Mehrfamilienhäuser am attraktivsten, gleichauf gefolgt von Studentenwohnungen sowie Industrie- und Logistikobjekten. Für die beiden Wohnbereiche bedeutet dies eine deutliche Steigerung im Vergleich zum Vorjahr. Der Langzeitfavorit Büros folgt erst auf Platz 6 vor Rechenzentren. CBRE vermutet, dass viele Kreditgeber noch gar nicht die Möglichkeit haben, diese Nutzungsart zu finanzieren. Für den Einzelhandel (Platz 5) konstatiert CBRE ein Comeback.

Beim Ausmaß der Finanzierung eines Objekts zeigen sich im Vergleich zum Vorjahr kaum Veränderungen. Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value LTV) liegt hierzulande bei 55 bis 60%. Unterschiede zwischen den einzelnen Nutzungsarten gibt es laut Umfrage kaum. Lediglich bei Mehrfamilienhäusern sind die Kreditgeber mit einem LTV von 60 bis 65% bereit, etwas stärker ins Risiko zu gehen. Auch zwischen Banken und Nichtbanken gibt es insgesamt vergleichbare Beleihungsausläufe.

Nur bei der in den vergangenen Jahren stark in Mode gekommenen Logistikbranche trauen sich Nichtbanken mit 60% LTV etwas mehr zu als Banken (55%). Umgekehrt ist es bei Rechenzentren mit durchschnittlich 60% bei Banken und 55% bei Nichtbanken.

Nachhaltigkeit ist für knapp die Hälfte der Befragten in Europa so wichtig, dass sie nur dann Kredite vergeben, wenn Nachhaltigkeitskriterien erfüllt werden. Für Deutschland sind es sogar fast 60%. Knapp drei Viertel (Deutschland 61%) bieten bei Projekten und Objekten mit Nachhaltigkeitsstandards günstigere Konditionen oder verringerte Margen von meist 5 bis 10 Basispunkten. Auf der anderen Seite müssen Kreditnehmer, die diese Standards nicht erfüllen, bei einem knappen Drittel der europäischen Kreditgeber 10 bis 20 Basispunkte höhere Margen hinnehmen. 19% verlangen sogar mehr als 20 Basispunkte. Businesspläne mit Nachhaltigkeitszielen überprüfen 79% der Finanzierer mindestens einmal jährlich.