Bei der Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland könnte eine Trendwende unmittelbar bevorstehen – oder schon im Gang sein. Darauf deuten jüngst vorgestellte Analysen hin. Am optimistischsten zeigt sich der Wohnindex des arbeitgebernahen Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Danach sind die Kaufpreise von Eigentumswohnungen und Häusern im vierten Quartal gegenüber dem Vorquartal um 0,8% bzw. 0,6% gestiegen. Das wären die ersten positiven Wertänderungen seit vielen Monaten. Der neue IW-Wohnindex soll den Angaben zufolge künftig vierteljährlich veröffentlicht werden. Er basiert auf der Auswertung von mehreren Millionen Wohnimmobilienanzeigen.

Ein etwas anderes Bild ergibt sich beim Immobilienbewerter Sprengnetter, der über 600.000 Kaufpreise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ausgewertet hat. Danach wurden für Einfamilienhäuser im vierten Quartal des Vorjahres 0,9% weniger gezahlt als im dritten Quartal, bei Eigentumswohnungen waren es 2,7% weniger. Im Jahresvergleich hat sich der Preisrückgang bei Einfamilienhäusern verlangsamt (Q4 2022: −2,8%), bei Eigentumswohnungen hingegen beschleunigt (−1,6%).

Eine ähnliche Entwicklung zeigt der Immobilienindex 2024 des Analysehauses Bulwiengesa. Er soll die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland abbilden und ist zum 48. Mal in Folge erschienen. Der Gesamtindex zeigt für 2023 keine Steigerung (0%). Nach den Angaben ist dies das erste Mal seit 18 Jahren der Fall. 2022 gab es noch ein Plus von 4,6%. Der Teilindex Wohnen lag bei 1,0 (5,3)%. Seit 2010 wurde immer ein Wachstum von mindestens 5,0% erreicht.

Es überrascht angesichts dieser Zahlen nicht, dass die Analysten der drei Häuser die deutschen Wohnungsmärkte unterschiedlich bewerten. Für Pekka Sagner und Michael Voigtländer vom IW hat der Sinkflug bei den Immobilienpreisen nun ein Ende. Die Talsohle dürfte erreicht sein, heißt es weiter. Für Bulwiengesa stehen die Kaufpreise im Wohnungsmarkt unter Druck, insbesondere bei Neubau-Eigentumswohnungen und Grundstücken für Einfamilienhäuser. Von sich stabilisierenden Kaufpreisen auf einem soliden Niveau und einer Seitwärtsentwicklung des Marktes spricht Sprengnetter.

Allerdings unterscheiden sich einzelne Segmente des deutschen Wohnungsmarktes deutlich voneinander, stellen die Researchhäuser fest. So verlieren nach Feststellung des IW energieeffiziente Häuser deutlich weniger an Wert. Bei solchen der höchsten Effizienzklasse A+ lag der Preisrückgang zwischen viertem Quartal 2023 und erstem Quartal 2022 nur bei 1,1% – bei „A“ waren es schon 5,2%, bei „B“ bis „H“ zwischen 8,0% und 10,4%. Im Ein-Jahres-Vergleich waren die Wertverluste allerdings deutlich geringer (0,3% bis 6,3%), während vom dritten auf das vierte Quartal 2023 sogar eine ganz leichte Preissteigerung zu verzeichnen war (außer bei „A“ und „H“). Ähnlich das Bild bei Sprengnetter: Für unsanierte Einfamilienhäuser seien im vierten Quartal 4,7% weniger als ein Jahr zuvor bezahlt worden, bei sanierten dagegen 0,8% mehr. Noch größer war der Unterschied bei Eigentumswohnungen: −3% zu +4%.

Eindeutig ist für die Analysten die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt: Die Mieten steigen und steigen – von 2022 auf 2023 in Bestand und Neubau um jeweils 5,3% (Bulwiengesa). Diesen Prozentsatz nennt auch das IW für Neuvertragsmieten auf Zwölf-Monats-Basis. Seit dem ersten Quartal 2022 seien sie im Durchschnitt um 8,7% gestiegen, so das IW weiter.