Der deutsche Immobilienmarkt war im ersten Halbjahr 2015 von einer dynamischen Entwicklung auf hohem Niveau geprägt. Mit einem Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilien von 24 Mrd. Euro wurde eine signifikante Steigerung von 42 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum erzielt. War die Nachfrage internationaler Anleger auf dem deutschen Gewerbeinvestmentmarkt angesichts der Finanzmarktkrise seit 2008 spürbar rückläufig, so hat sich die Entwicklung seit 2010 wieder gedreht, wie ein Blick auf das Transaktionsvolumen gewerblich genutzter Immobilien – ohne Wohnimmobilien – der vergangenen Jahre zeigt. Mit 14 Mrd. Euro investierten Kapitals entfielen im ersten Halbjahr 2015 rund 59 % auf ausländische Investoren und damit anteilig erstmals wieder mehr als 2008. Internationale Anleger stellen derzeit die stärkste Investorengruppe auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt dar.Akteure sind institutionelle Investoren, die den deutschen Markt für zunehmend attraktiv erachten. Diese agieren über Kapitalsammelstellen, die Dienstleistungen rund um die Immobilie erbringen. Dabei handelt es sich in der Regel um große Vehikel, die Drittgelder von vermögenden Privatpersonen, Versicherungen, Versorgungswerken oder Pensionsfonds anlegen.Fest steht: Deutsche Immobilien sind derzeit eine gefragte Assetklasse für Anleger aus dem In- und Ausland. Die Gründe für eine Investitionsentscheidung internationaler Investoren sind vielfältig. Ein wesentliches Argument ist die wirtschaftliche und politische Stabilität in Deutschland. Historisch niedrige Zinsen und ein schwacher Euro sorgen zudem für einen günstigen Markteinstieg mit attraktiven Renditen. Weitere entscheidende Kriterien sind gute ökonomische Fundamentaldaten und die insgesamt hohe Transparenz des deutschen Immobilienmarkts. Außerdem bietet das umfangreiche deutsche Immobilienrecht Investoren ein hohes Maß an Sicherheit.Unterstützt wird die zunehmende Konzentration auf den deutschen Markt von einem hohen Preisniveau und sinkenden Renditen in den internationalen Immobilienmetropolen. Städte wie London, Paris, New York oder Tokio bieten sukzessive weniger Potenzial für eine attraktive Immobilienanlage. Vor diesem Hintergrund konzentrieren sich institutionelle Investoren im Rahmen ihrer Diversifizierungsstrategie zunehmend auf alternative Märkte, die ihnen attraktive Chancen bieten.Ein wichtiger Zielmarkt ist Deutschland, der im internationalen Vergleich eine Besonderheit aufweist. Hier konzentriert sich das Investmentgeschehen nicht auf ein Zentrum, sondern die sieben Top-Standorte Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München sowie weitere regionale Zentren. Angesichts der hohen Nachfrage und steigender Preise – im internationalen Vergleich ist Deutschland immer noch günstig – ist die Rendite in den deutschen Wirtschaftszentren in den vergangenen Jahren zwar leicht gesunken, befindet sich aber immer noch über dem Niveau internationaler Metropolen. Aufgrund der Stabilität der Märkte spricht für Investitionen an den deutschen Top-Standorten zudem eine hohe Anlagesicherheit. Erwerb nicht limitiertEin weiteres Argument für Investitionen in Deutschland ist, dass der Erwerb von Immobilien für ausländische Anleger nicht – wie in vielen anderen Ländern – reglementiert wird. Der wettbewerbsintensive deutsche Bankensektor schafft zudem attraktive Voraussetzungen bei der Immobilienfinanzierung. Anleger profitieren von den Finanzierungsbedingungen mit niedrigen Hypothekenzinsen für langfristige Kredite. Anders als auf den internationalen Märkten ist hierzulande eine feste Zinsbindung über die gesamte Laufzeit Usus bei der Vertragsgestaltung. In Ländern wie Großbritannien oder den USA wird hingegen überwiegend ein variabler Zins mit Zinssicherung vereinbart. Vorteile längerer Laufzeiten mit fester Zinsbindung sind ausgewogene Chancen und Risiken sowie stabile Cash-flows. Immobilienpreise reagieren weniger empfindlich auf Zinsänderungen. Dadurch bleiben Anleger von plötzlichen Wertverlusten verschont und profitieren von einem nachhaltigen Vermögensaufbau. Gleichwohl tendieren stark renditegetriebene Investoren, abhängig von ihrem Anlageziel, auch zu kurzfristigen Investments. Büros besonders beliebtMit dem sukzessiven Wiedereintritt in den deutschen Markt haben ausländische Investoren zunächst vorsichtig agiert. Das Interesse galt vordergründig mittel- bis langfristig vermieteten Core-Immobilien in den deutschen Metropolen. Investiert wurde überwiegend in Büro- und ausgewählte Wohnimmobilien, vereinzelt waren auch Hotelinvestments darunter. Büroimmobilien stehen in der Gunst von Anlegern aus dem Ausland immer noch an erster Stelle. Zugleich wächst aber auch das Interesse an Investitionen in Hotels, Studentenappartements sowie Gesundheits- und Pflegeimmobilien.Inzwischen rücken auch alternative Standorte, in der Regel sehr gute Lagen in Oberzentren oder B-Lagen an Top-Standorten (“ABBA”), im Sinne einer breiten regionalen Streuung und Diversifizierung des Portfolios immer stärker ins Blickfeld ausländischer Anleger. Diese Entwicklung ist auch auf das geringe Angebot von Core-Objekten in den Metropolen bei gleichzeitig steigenden Preisen zurückzuführen. Aufgrund des niedrigeren Preisniveaus sind in Oberzentren höhere Renditen als an den Top-Standorten realisierbar. Der Kreis der Investoren erweitert sich zunehmend. Mittlerweile sind nicht nur Anleger aus dem europäischen Ausland auf dem deutschen Immobilienmarkt aktiv, sondern auch aus den USA, dem Nahen und Mittleren Osten sowie sukzessive aus Asien.Internationale Anleger sind bei Investitionen auf dem deutschen Markt vor besondere Herausforderungen gestellt. Angesichts der föderalen Struktur verfügt Deutschland über einen fragmentierten Immobilienmarkt. Ausländischen Investoren fehlt hier teilweise die detaillierte Marktkenntnis. Insofern sind sie gefordert, Ressourcen aufzubauen, um die Besonderheiten des deutschen Immobilienmarkts zu verstehen und erforderliches Markt-Know-how zu bündeln. Insbesondere große Assetmanager verfügen über Erfahrungen in den deutschen Märkten, suchen nach risikoadäquaten Investitionsmöglichkeiten, organisieren den Immobilienerwerb und verhandeln die Finanzierungskonditionen mit Banken. Die zunehmende Professionalisierung ausländischer Anleger bei der Markterschließung dürfte dazu führen, dass die Investitionsbereitschaft in den deutschen Metropolen wie auch an den regionalen Standorten in Zukunft zunimmt.In diesem Umfeld hat sich die DG Hyp in den vergangenen Jahren aufgrund ihrer Markt- und Immobilienfinanzierungsexpertise als erfahrener und verlässlicher Partner internationaler Kunden erwiesen. Aufgrund der dezentralen Ausrichtung mit sechs Immobilienzentren in den deutschen Wirtschaftsmetropolen, fünf Regionalbüros sowie der intensiven Zusammenarbeit mit Volksbanken und Raiffeisenbanken verfügen wir auch regional über weitreichendes Markt- und Immobilienfinanzierungs-Know-how. Die DG Hyp bietet ihren Immobilienkunden sowohl kurz-, mittel- als auch langfristige Finanzierungsmodelle an. Die Investitionsvolumina an den regionalen Standorten sind häufig niedriger als in den Metropolen. Diese Finanzierungen begleiten wir jedoch genauso wie großvolumige Deals.Die Zusammenarbeit mit Investoren aus dem Ausland erfordert wegen unterschiedlicher Länderspezifika und kultureller Besonderheiten oftmals eine andere Herangehensweise. Bei der DG Hyp werden die institutionellen Kunden in zentralen Organisationseinheiten betreut, so dass Erfahrung und Know-how für das internationale Geschäft hier gebündelt werden. Die erfolgreiche Zusammenarbeit mit ausländischen Anlegern spiegelt sich in der zunehmenden Anzahl von erfolgreichen Abschlüssen auch an regionalen Standorten wie zum Beispiel in Dortmund, Oberhausen, Cottbus oder auch Magdeburg wider. Hohe InvestitionstätigkeitDas steigende Interesse internationaler Anleger belebt den deutschen Markt und wird dazu beitragen, dass die hohe Investitionstätigkeit anhält. Dadurch wird der Markt ein Stück an Komplexität verlieren und transparenter werden. Angesichts der steigenden Liquidität wird aber auch die Volatilität zunehmen. Neben den damit verbundenen Risiken bietet diese Entwicklung allen Marktteilnehmern gleichwohl Chancen und Potenzial für rentierliche Immobilieninvestitionen, auch an regionalen Standorten. In diesem Umfeld ist die genossenschaftliche FinanzGruppe ein leistungsfähiger Partner, um internationale Kunden flächendeckend in Deutschland bei Finanzierungen zu begleiten.—Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG Hyp