– Herr Schmid, der Immobilienmarkt scheint einen nicht enden wollenden Boom zu erleben. Ist der Zyklus tot?Es gibt Fachleute, die das behaupten. Mir fällt es schwer, an das Ende des Zyklus zu glauben. Ich komme aus der traditionellen Finanzierungswelt und bin in meinem bisherigen Berufsleben immer wieder mit zyklischen Bewegungen konfrontiert worden. Richtig ist aber wohl, dass die Nachfrage nach der Assetklasse Wohnen in manchen regionalen Teilmärkten unabhängig von der konjunkturellen Gesamtentwicklung hoch bleiben wird. Das schließt nicht aus, dass es hier und da auch einmal zu Preiskorrekturen kommen kann.- Wo stehen wir denn im Zyklus?Im zehnten Jahr der positiven wirtschaftlichen Entwicklung bewegen wir uns auf einem Plateau. Eine leichte Abwärtsbewegung erscheint in dieser Phase durchaus vorstellbar. Aber wir sind weit davon entfernt, in einen Abgrund zu blicken. Wir als Helaba hatten für 2018 eine sehr positive Einschätzung des Immobilienmarktes und sind nicht enttäuscht worden. Gesamtwirtschaftlich und an der Börse haben wir im Jahresverlauf zwar dunklere Wolken gesehen. Aber für die Immobilienwirtschaft erkenne ich in Summe nach wie vor eindeutig mehr positive als negative Aspekte. Die Immobilienbranche hat ohnehin immer einen gewissen Nachlauf zur Gesamtwirtschaft.- Wie lange hält das Hoch noch an?Da muss ich passen. Anhand der einschlägigen Indikatoren lässt sich ganz gut bestimmen, ob wir im Aufschwung oder Abschwung, am Hoch- oder Tiefpunkt sind. Aber wer die Dauer der jeweiligen Zyklusphase zuverlässig voraussagen kann, qualifiziert sich wahrscheinlich für den Wirtschaftsnobelpreis.- Wo kommt die ganze Nachfrage her?Viele Unternehmen stellen bei der Betrachtung ihrer Sachkosten fest, dass der Mietpreis für Büroflächen gar nicht die signifikante Größe ihrer Gewinn-und-Verlust-Rechnung ist. Diese Unternehmen sind heute dementsprechend aufgeschlossener, über Lagen und Mietniveaus zu sprechen, die eher in den Innenstädten als in der Peripherie zu finden sind. Ein anderer wichtiger Faktor, der Nachfrage nach Büros, aber in der Folge auch nach Wohnraum sowie nach Flächen etwa für Lebensmittelläden oder kulturelle Veranstaltungen generiert, ist der “War for Talents”.- Im Kampf um qualifizierte Nachwuchskräfte wird mit der Lage gepunktet?Absolut. Und mit dem angesagtesten Standort. Da ist zum Beispiel aus Sicht vieler junger Amerikaner im Moment Berlin das Nonplusultra. Ich will aber nicht verhehlen, dass die Welt nicht nur aus Gewinnern besteht. Es gibt auf der anderen Seite Standorte im Umland oder Immobilienklassen, die in Mitleidenschaft gezogen werden.- Welche?Einkaufszentren stehen je nach Lage möglicherweise vor größeren Herausforderungen und müssen intensiv analysiert werden.- Hält das Angebot, gerade in Berlin, mit der hohen Nachfrage Schritt?Wenn Sie zurzeit in Berlin große Büroflächen suchen, haben Sie eigentlich schon verloren. Es gibt kaum Bautätigkeit und so gut wie keine freien Flächen.- Und wo kommt die Wohnungsnachfrage her?Unsere Bevölkerung wächst, nicht nur durch Flüchtlinge. Es ist nicht allzu lange her, da hat man Deutschland eine Vergreisung vorhergesagt. Tatsächlich bietet unser Land heute politisch, wirtschaftlich und rechtlich einen stabilen Rahmen, in dem gerade auch jüngere Menschen gerne leben wollen. Dazu gehört auch eine intakte Infrastruktur. Das alles schafft eine Attraktivität, für die es auf unserer Erde nicht so viele Beispiele gibt.- Intakte Infrastruktur? Und die überlasteten Verkehrssysteme, die Funklöcher und so weiter?In Deutschland beschwert man sich gewiss zu Recht über Mängel an vielen Ecken und Enden. Aber wir klagen auch gerne auf hohem Niveau. Nennen Sie mir mal eine Metropole, in der Sie wie in Frankfurt keine 20 Minuten von der Innenstadt zum Flughafen brauchen.- Da fällt mir spontan keine ein. Zur Helaba: Wie ist das Immobilienkreditgeschäft 2018 gelaufen?Wir hatten uns ehrgeizige Ziele gesetzt und haben nach einem etwas verhaltenen Start gut Fahrt aufgenommen. Gerade das letzte Quartal war sehr stark. Das mittel- und langfristige Neugeschäft, das wir auf die Bilanz nehmen und das 2017 bei 8,7 Mrd. Euro gelegen hatte, ist um einen zweistelligen Prozentsatz gewachsen. Die gesamte Vertriebsleistung inklusive Ausplatzierungen an Sparkassen oder andere Partner sowie der in den USA im Bereich Housing beliebten Avalierungen – das waren 2017 alles in allem 10,5 Mrd. Euro – hat überproportional zugelegt.- Man könnte zuweilen meinen, die Helaba agiere im Vergleich zu Wettbewerbern etwas zurückhaltend. Welche Geschäfte machen Sie, welche nicht und warum?Wie meine Wettbewerber 2018 abgeschnitten haben, weiß ich nicht. Unsere Vertriebszahlen sind für mich jedenfalls ein klares Signal, dass wir uns im Markt bewegen und nicht etwa außerhalb. Wo ich zurückhaltend agiere, bitte verzeihen Sie diese Binsenweisheit, ist dort, wo unternehmerisches Risiko und Kreditrisiko sich nicht die Waage halten.- Was heißt das konkret?Wenn eine Projektentwicklung mehr oder weniger komplett mit Fremdkapital dargestellt wird, hat der Unternehmer ein ganz geringes Risiko. Das Downside geht komplett gegen die Bank. Dafür bekommt sie eine Marge, die auskömmlich ist, aber wiederum nicht so auskömmlich, dass die Bank auf Dauer mehrere solcher Verluste tragen möchte. Das Upside dagegen liegt in Gänze beim Entwickler. Dieses Verhältnis ist nicht ausgewogen, und darüber führen wir heute häufiger Diskussionen, weil manche Entwickler das Risiko für meinen Geschmack etwas zu stark in Richtung Banken verlagern möchten. Da gehen wir nicht mit.- Glaubt man dem BF-Quartalsbarometer, muss die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern miserabel sein.Solche Erhebungen, deren Seriosität ich überhaupt nicht anzweifle, decken sich nicht immer mit den eigenen Erkenntnissen. Unser Barometer mag aber etwas anders justiert sein. Es zeigt für Neugeschäft, Margensituation, Bautätigkeit oder Chancen der Immobilienwirtschaft insgesamt mehr Sonnenschein als Regen oder gar Sturm an. Ich mache zwei Vorbehalte: Eigentlich müsste die Marge im gegebenen Umfeld eher steigen. Und die Immobilienklasse Handel erfordert eben ein besonderes Augenmerk. Wenn ich das Quartalsbarometer richtig deute, sind es genau diese beiden Werte, die das Ergebnis nach unten ziehen. Eines meiner wichtigsten Barometer steht unmittelbar bevor: die Immobilienmesse Mipim in Cannes.- Was erwarten Sie von der Mipim?Die Mipim und die Expo Real im Herbst in München sind enorm wichtige Plattformen, um die eigenen Einschätzungen gegen jene der Wettbewerber und der Kunden zu spiegeln und daraus abzuleiten, wo wir stehen und welche Trends die nächsten Monate prägen dürften. Auf Basis der Gespräche, die ich in den vergangenen Wochen geführt habe, erwarte ich eine zumindest stabile Stimmung.- Wie brutal ist der Wettbewerb?Der Wettbewerb ist unvermindert intensiv. Von daher darf man sich nicht verführen lassen, zu sehr ins Risiko zu gehen. Wir als Helaba bauen auf langfristige und stabile Kundenbeziehungen über gute und auch weniger gute Zeiten. Die Kunden schätzen uns als verlässlichen Partner, der auch dann lieferfähig bleibt, wenn sich andere Banken einmal aus einem Markt zurückziehen. Das bringt uns nicht unbedingt eine höhere Marge, aber durchaus einen Vertrauensvorschuss.- Sagen nicht alle Banken, sie seien verlässliche Partner in guten und schlechten Zeiten?Vielleicht. In der Realität gibt es schon Unterschiede. Das nehmen uns die Kunden auch ab.- Wie sieht es im Einzelnen an den für die Helaba relevanten Märkten aus?Die Entwicklung in Deutschland, unserem wichtigsten Markt, macht uns insgesamt sehr viel Freude. Alle Akteure profitieren hier von dem beschriebenen günstigen Umfeld. Die Bautätigkeit wird nicht von Spekulation, sondern von vorhandener und erwarteter Nachfrage getrieben.- Ihr zweitwichtigster Markt sind die USA.Auch dort hatten wir 2018 ein sehr gutes Jahr. Wir konnten wichtige Transaktionen arrangieren und haben mit Erfolg größere Abschnitte in Teilen ausplatziert. Dabei kommt uns entgegen, dass gerade manche deutschen Wettbewerber wieder in den US-Markt eintreten wollen und sich dabei gerne an einen Partner anlehnen, der dort seit fast 30 Jahren positive Erfahrungen in der Immobilienfinanzierung gesammelt hat.- Das politische Umfeld in den USA bereitet Ihnen keine Probleme?Die Politik müssen wir an allen Märkten, an denen wir aktiv sind, im Blick haben. Am US-Immobilienmarkt schlägt sich die Politik noch nicht in irgendwelchen Beschränkungen nieder. Immobilienfinanzierer werden nicht als Gefahr für die nationale Sicherheit angesehen, sondern können sich frei bewegen.- Wie sieht es in Europa aus?In Europa sind die Märkte insgesamt auch sehr stabil. In den Nordics haben wir unsere Ziele vor allem aufgrund eines Personalwechsels zwar nicht ganz erreicht, sind aber jetzt nach der Neubesetzung der Niederlassungsleitung umso zuversichtlicher für 2019. Frankreich macht uns viel Freude. Und wir denken konkret über den Wiedereintritt in den spanischen Markt nach, an dem sich die Rahmenbedingungen äußerst positiv entwickeln.- Und Großbritannien?Das ist ein Thema für sich. Die Brexit-Diskussion irritiert uns schon – wen nicht? Aber Großbritannien ist nach wie vor der größte Immobilienmarkt Europas. Wir sehen uns dort auf der Finanzierungsseite gut positioniert und denken nicht an Rückzug. Allerdings konzentrieren wir uns auf London und wenige andere große Standorte, und wir würden in der jetzigen Phase, in der viele Banken eher zurückhaltend agieren, keine größeren Underwritings mit Ausplatzierungen machen.- Wenn wir über den Brexit sprechen, müssen wir einen Blick auf den Frankfurter Immobilienmarkt werfen. Erleben wir einen Hype der Medien und vor allem der Frankfurt-Promotoren, was den Zustrom von “Brexit-Bankern” angeht?Ich denke schon, dass das eine reale Entwicklung ist. Mit seiner Weltoffenheit, der Infrastruktur, den kurzen Wegen, der Nähe zur Bankenaufsicht, internationalen Schulen oder dem kulturellen Angebot, um nur einige Punkte zu nennen, bietet Frankfurt Assets, die gerade für die Standortwahl der Finanzindustrie den Unterschied machen können. Deshalb sehen wir hier durchaus einen Zuzug. Man muss sich nur darüber im Klaren sein, dass gerade in einer Branche, die sich für die Zukunft neu aufstellt, Brutto- und Nettoveränderungen zu unterscheiden sind. Unterm Strich wird nach meiner Überzeugung aber ein Substanzgewinn bleiben, zumal wenn man das Aufgabenprofil der Neuankömmlinge in Betracht zieht.- Merken Sie das schon konkret am Immobilienmarkt?Die Kausalität zwischen Brexit und Nachfrage nach Büroflächen in Frankfurt können wir nur bedingt messen. Was wir zuverlässig messen können, ist der Leerstand, und hier liegt die Quote in der Frankfurter City bei unter 5 % und in Gesamt-Frankfurt unter 8 %. Historisch niedrige Leerstandsquoten sehen wir in vielen deutschen Städten. Es gibt aber noch andere Indikatoren für die Wanderungsbewegung in Richtung Frankfurt. Der Arbeitsmarkt für bestimmte Positionen ist so gut wie leer gefegt, denken Sie an Risikocontroller, Compliance-Experten et cetera. Auch die Restaurants sind gut gebucht, obgleich man einen Tisch fürs Abendessen zum Glück noch nicht Wochen im Voraus reservieren muss.- Nicht nur Brexit-Banker brauchen außer Büros auch Wohnungen. Und viele “Normalbürger” können sich das Wohnen in Frankfurt gar nicht mehr leisten. Wie ungesund ist die Entwicklung, und was lässt sich dagegen tun?Wenn wir über Wohnungsknappheit sprechen, müssen wir einmal kurz in den Rückspiegel schauen. Dann stellen wir fest, dass die Rahmenbedingungen in der Vergangenheit nicht investitionsfreundlich genug waren, um den notwendigen Wohnraum zu schaffen. Daraus sollten alle Verantwortlichen lernen. Die Entwicklung lässt sich nur leider nicht von jetzt auf gleich umkehren. Wer heute die Weichen für eine erwünschte Stadtentwicklung stellt, wird die Ergebnisse erst in einigen Jahren sehen. Aber selbstverständlich sind wir hier als Gesellschaft insgesamt gefordert. Die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum gehört nach meinem Verständnis zur sozialen Marktwirtschaft, und wenn sich viele Menschen eine adäquate Wohnung nicht mehr leisten können, müssen wir darauf Antworten finden.- Die Antwort heißt “Bauen, Bauen, Bauen”?Dass mehr gebaut werden muss, gehört längst zum Allgemeinwissen. Bei den meisten folgt dann aber noch ein Nachsatz: “Bitte nicht vor meiner Haustür.”- Die Helaba verwaltet über ihre Tochter GWH Wohnungsgesellschaft Hessen circa 50 000 Wohnungen. Wie lautet Ihre Antwort auf diese Herausforderung?Die GWH stellt einen großen Teil ihres Wohnraums gerade im unteren Preissegment zur Verfügung. Das soll auch so bleiben. Aber wir kommen nicht daran vorbei, mit den Verantwortlichen in Politik und Verwaltung die Rahmenbedingungen des Bauens zu thematisieren. Dazu gehört der Ausweis ausreichender Flächen ebenso wie die Beschleunigung der Genehmigungsverfahren. Wir würden zum Beispiel mit der GWH gerne über Verdichtung zur Linderung der Wohnungsknappheit beitragen. Das ist aber im gegebenen rechtlichen Umfeld leichter gesagt als getan.- Sehen Sie Exzesse am Wohnungsmarkt?Ich tue mich schwer, zu definieren, was genau ein Exzess ist. In München finden Sie vermehrt Wohnungen in guter Lage, deren Rollläden tagsüber unten bleiben. Dahinter kann man einen Zusammenhang mit der Nullzinspolitik und der Suche nach Anlagealternativen vermuten, die sich natürlich in der Preisentwicklung niederschlägt. Investoren, die es sich leisten können, schauen heute nicht unbedingt auf den Bodenrichtwert oder vergleichbare Quadratmeterpreise. Das mögen in Einzelfällen durchaus Anzeichen für Übertreibungen sein.- Inwieweit erschreckt Sie die Berliner Enteignungsdiskussion?Die Enteignungsdebatte ist Gift für Investitionen und damit Gift für die Lösung des Wohnungsproblems. Investoren müssen täglich entscheiden, in welche Region und in welche Assetklassen sie ihre Kapitalströme lenken. Da schreckt so eine Diskussion ab.- Hat Sie die Diskussion überrascht?Ich war verwundert, wie lange es dauerte, bis etablierte Parteien der Bundesregierung, auch mitregierende im Berliner Senat, zum Ausdruck gebracht haben, dass diese Diskussion nicht hilfreich ist – und gewiss nicht im Interesse derjenigen, die sie betreiben. Auch um dem Mangel an Büroraum in Berlin abzuhelfen und weiter für die Schaffung zukunftsfähiger Arbeitsplätze und damit für eine insgesamt prosperierende Entwicklung zu sorgen, braucht es schließlich Investoren.- Könnte auf die Helaba oder die GWH eine Diskussion zukommen wie auf die Deutsche Wohnen?Die GWH erfüllt einen gesellschaftlichen Auftrag auf verantwortliche Weise. Dennoch wäre es naiv, auszuschließen, dass ein Unternehmen mit einem Bestand von 50 000 Wohnungen Gegenstand solcher Diskussionen werden kann. Aber ich bin überzeugt, dass wir gute Argumente haben. Die GWH investiert dort, wo bezahlbarer Wohnraum dringend gebraucht wird. Sie geht aber bewusst nicht in die Hotspots Berlin, Hamburg und München, sondern bleibt schön in ihrem Kerngebiet in der Mitte Deutschlands. In puncto Profitabilität sind wir nicht darauf aus, den letzten Euro zu erzielen. Denn zu den Herausforderungen einer Wohnungsgesellschaft gehört es, eine möglichst stabile Mieterklientel zu haben und gut beleumundet zu sein. Wenn Sie zu sehr die Kosten optimieren, vielleicht indem Sie den Service zurückfahren, bekommen Sie eher früher als später die Rechnung präsentiert.- Auch die GWH kommt aber nicht an der betriebswirtschaftlichen Logik vorbei.Sicher nicht. Wenn uns von außen bestimmte Investitionen auferlegt wurden – Stichworte: mehr Dämmung oder modernere Fenster -, dann muss sich unser Aufwand letztlich über die Miete rechnen. Mir ist in diesem Zusammenhang wichtig, darauf hinzuweisen, dass in den vergangenen Jahren nicht nur die Mieten teilweise deutlich gestiegen sind, sondern die Mietnebenkosten noch weitaus stärker.- Sie sprechen von der Grundsteuer?Nicht nur. Aber die Reform der Grundsteuer ist in der Tat ein Thema, bei dem ich zu äußerster Vorsicht rate, wenn wir über bezahlbaren Wohnraum diskutieren.- Welche strategische Bedeutung hat die GWH für die Helaba?Die GWH ist uns lieb und wertvoll, weil sie einen guten Job macht, sich am Markt eines hervorragenden Standings erfreut und stabile Erträge erwirtschaftet, die zum Teil auch in die Stärkung ihrer Substanz fließen. Das gute Ergebnis der GWH nach IFRS speist sich aus verschiedenen Faktoren wie beispielsweise auch Bewertungsfragen. Aber in der Tat sind die Ergebnisse geeignet, das Wachstum und den Bestand der GWH zum Wohle der Gesellschaft zu sichern und eine zufriedenstellende Dividende an die Helaba auszuschütten.- Aus ordnungspolitischer Sicht wird schon mal die Frage gestellt, wozu eine Landesbank eine Wohnungsgesellschaft braucht.Die Antwort auf diese Frage lautet: Von dieser Konstellation profitieren alle Beteiligten. Die Vorteile für die Mieter beziehungsweise die Wohnungssuchenden habe ich angesprochen, ebenso den Nutzen der GWH als Stabilisierungsanker für die Erträge der Helaba. Die GWH selbst profitiert, weil wir ihr den Spielraum geben, sich weiterzuentwickeln, und sie dabei im Zusammenspiel mit Einheiten der Helaba unterstützen. Nicht zuletzt schaffen wir gemeinsam einen Mehrwert für den Verbund mit den Sparkassen. So ist die GWH gerade dabei, einen Wohnimmobilienfonds aufzulegen, den wir primär an die Sparkassen vertreiben werden.- Lieb und wertvoll ist Ihnen vermutlich auch die OFB Projektentwicklung.Auch mit der Geschäftsentwicklung und den Perspektiven unserer Tochter OFB sind wir sehr zufrieden. Projektentwicklungen haben einen sehr langen Lauf.- Und dadurch auch hohe Risiken.Das Umfeld ist sehr positiv, sieht man einmal von den spürbar steigenden Baukosten ab. Richtig ist, dass auch Projektentwicklungen einer Zyklizität unterliegen. Die Geschäftsführung der OFB versucht mit Erfolg, die Risiken zum Beispiel dadurch zu minimieren, dass sie sehr genau auf die richtige Auswahl der Objekte achtet und gelegentlich auch durch sogenannte Forward Deals früher in den Verkauf geht.—-Das Interview führte Bernd Wittkowski.