Der Assetmanager Commerz Real verbreitert sein Produktangebot. Aufgelegt wird in Kürze der erste Hotel-Spezialfonds. Geplant ist auch ein Spezial-AIF für Studentenwohnungen.Von Thomas List, FrankfurtRaus aus dem Mainstream der Core-Immobilien in den deutschen Top-6-Standorten. Damit lassen sich heute keine Werte mehr schaffen. Diese Meinung vertritt Frank Henes, Vorstandsmitglied der Commerz Real, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Alternativ schlägt er Investments in Studentenwohnungen und Hotels vor. Als handhabbares, verlässliches Risiko sieht er aber auch Flugzeuge, Wind- und Solarparks sowie Rolling Stocks wie Waggons an. In all diesen Bereichen ist die Commerzbank-Tochter aktiv. Das größte ProjektGrößtes Projekt ist im Moment die Auflage eines deutschen offenen Spezial-AIF (alternativer Investmentfonds) für Hotels, der ersten für die Commerz Real. Das Zielvolumen beträgt 2 Mrd. Euro, der Leverage soll zwischen 50 und 60 % liegen. Die Zielrendite gibt Henes mit 4 bis 6 % an. “Diese Rendite bedingt ein gewisses Risiko. Wir tun aber alles dafür, dass die Anlagen sicher und rentabel sein werden.” Ein einzelnes Investment soll nach Möglichkeit 10 % des Zielvolumens nicht übersteigen. “In Deutschland dürften die Objekte zwischen 30 und 70 Mill. Euro kosten.” Aktuell befindet sich die Commerz Real mit diesem Vorhaben in der Sondierungsphase, das heißt, Investoren werden angesprochen, die Investmentidee und das Hospitality-Team vorgestellt. Diese im Aufbau befindliche Sechs-Mann-Gruppe unter Leitung eines Finanzfachmanns mit langjähriger Branchenerfahrung ist für Henes einer der zentralen Gründe, warum sich der Assetmanager bei Hotels engagiert.Für die internationale Ausrichtung eines solchen Produkts ist es laut Henes wichtig, dass Hotels nicht nur mit in Deutschland bevorzugten Pachtverträgen, sondern auch mit Managementverträgen berücksichtigt werden. Pachtverträge sind zwar grundsätzlich sicherer für den Investor, da der Pächter das Betreiberrisiko trägt. “Allerdings sind heute bestimmte Stop-Loss-Features üblich, nach denen ein Verlusttopf in Höhe von zwei bis drei Jahrespachtsummen gebildet wird. Der Pächter begrenzt mögliche Verluste aus dem laufenden Betrieb des Hotels auf diesen Topf.” Für Henes ist damit der Unterschied zu einem Managementvertrag, bei dem der Investor das Betreiberrisiko trägt, nicht mehr so groß. “Außerhalb Deutschlands ist diese Vertragsgestaltung bei Hotels vorherrschend. Der Betreiber stellt seinen Namen, seinen Erfahrungsschatz, sein Buchungsportal und sein Personal zur Verfügung.”Nun dürfen deutsche KAGB-Fonds nur vermögensverwaltend tätig sein. Ein solcher Managementvertrag wäre aber grundsätzlich gewerblich. “Wir haben in Abstimmung mit unseren Beratern einen Weg gefunden, der gesetzeskonform den vermögensverwaltenden Charakter sicherstellt und zugleich die Möglichkeit bietet, Hotels mit Managementverträgen einzubinden.” Henes zeigte sich daher zuversichtlich, dass auch die BaFin dieser Sichtweise folgen wird.Für das geplante Hotelportfolio soll neben Deutschland in Asien, Australien und den USA investiert werden. “Eine genaue geografische Festlegung gibt es aber nicht.” Erste Investitionen in Neubauprojekte seien bereits auf den Weg gebracht, das heißt, Grundstücke sind gekauft und Generalunternehmerverträge unterzeichnet worden. Henes ist ein großer Freund des sehr frühen Einstiegs in Immobilienprojekte: “Wenn man an neue Bauvorhaben glaubt, kann man sie nicht früh genug haben.” Die Investitionsphase soll in zwei Jahren abgeschlossen sein. Bis Jahresende sollen die Vertriebsanzeige bei der BaFin vorliegen und erste Investoren gewonnen sein. Als “gute” Ticketgröße nennt Henes 25 bis 50 Mill. Euro. “Zwanzigmal 50 Mill. Euro wären gut.” Ein Investor muss mindestens 10 Mill. Euro mitbringen. Zielpublikum sind mittelgroße Versicherer – “die zehn bis 15 größten machen das meist selbst” -, aber auch Versorgungswerke. Weiter bei StudentenWeiter ist die Commerz Real mit ihren Plänen bei Studentenwohnungen. “Erste Investoren haben bereits ihr Interesse bekundet, und wir rechnen kurzfristig mit den Commitments.” Der Spezial-AIF wird 250 bis 300 Mill. Euro in Bestandsobjekte und Entwicklungen investieren. Unmittelbar nach den ersten Zusagen könnten vier Projekte für 120 Mill. Euro unterschrieben werden. “Sie liegen in drei deutschen Universitätsstandorten, folgen einem ökologischen Grundkonzept und könnten auch in Micro-Apartments umgewandelt werden. Die Sicherstellung einer zukünftigen Zweitverwendungsmöglichkeit ist elementarer Bestandteil der Investmentstrategie.”Schließlich plant Commerz Real in diesem Jahr auch noch die Auflage eines 200-Mill.-Euro-Produkts mit Onshore-Windparks sowie Solaranlagen in Deutschland und Frankreich. “Die Projekte befinden sich in der Due Diligence. Die BaFin-Vertriebsanzeige ist auf dem Weg.”