Der deutschen Wirtschaft geht es gut. Der Staat und seine öffentlichen Haushalte sind in einer (fast) traumhaften Situation: Auf der einen Seite eilen die Rekordsteueraufkommen zu immer neuen Höhen. Auf der anderen Seite gehen die Zinsaufwendungen für Schulden stetig zurück. Hinzu kommt: In den letzten sechs Jahren sind per saldo 1,5 Millionen Menschen nach Deutschland gezogen. Logisch, dass auch der Immobilienmarkt boomt! Seit zehn Jahren zeigen die gesamtdeutschen Indizes für Immobilien nach oben. Viele Anleger fragen sich heute, ob es sich wirklich immer noch lohnt, in Immobilien zu investieren. Ist “Betongold” wirklich weiterhin die richtige Antwort auf den Anlagedruck? Sprung nach vornFür die Metropolregion Frankfurt-Rhein-Main können wir als regionaler Marktführer im Immobiliengeschäft diese Frage mit einem klaren Ja beantworten. Was aber sind die Gemeinsamkeiten mit anderen Regionen und was die Besonderheiten?Frankfurt-Rhein-Main hat seine Rolle als wirtschaftlicher Motor Hessens weiter ausgebaut. Und es profitiert – wie die anderen Ballungsgebiete in Deutschland – massiv sowohl von der internationalen Zuwanderung als auch von einem starken Trend hin in die Stadt. Netto wächst zum Beispiel Frankfurt derzeit täglich um 42 Einwohner – und alle Kreise der starken, polyzentrischen Region wachsen mit. Vor allem Jüngere und Menschen mittleren Alters ziehen zu. Sogar die Altersstruktur bleibt weitgehend stabil – nicht zuletzt, da in der Stadt derzeit so viele Kinder zur Welt kommen wie zuletzt Ende der sechziger Jahre. Da beginnen selbst statistisch begabte Menschen an die Prognosen zu glauben, denen zufolge Frankfurt noch vor 2030 um gut 100 000 Menschen wachsen soll.Dieses Wachstum wirkt sich auf den regionalen Immobilienmarkt aus. Laut des Trendbarometers der Berlin Hyp liegt Frankfurt mittlerweile auf Platz 4 der attraktivsten deutschen Immobilienmärkte. Auch bei den Flächen in Entwicklung steht die Stadt auf dem vierten Platz: mit 3,8 Millionen Quadratmetern. Vor allem bei konkret geplanten Projektentwicklungen hat Frankfurt einen Sprung gemacht – von 1,1 auf 1,7 Millionen Quadratmeter. Sagenhafte DynamikDiese Marktdynamik setzt alte Faustregeln außer Kraft. Während früher bei guten Bauträgermaßnahmen mit Fertigstellung des Rohbaus etwa die Hälfte der Einheiten verkauft waren, sind es derzeit im Durchschnitt etwa 90 % – über alle Projekte! Und auch der bundesweite Trend zur Urbanisierung ist in Frankfurt-Rhein-Main besonders ausgeprägt: 40 % der Nachfrage nach Mietwohnungen kommt aus der unmittelbaren Umgebung – damit ist Frankfurt bundesweit Spitzenreiter.Die gute Konjunktur und das wachsende Angebot an Arbeitsplätzen bringen die Region auf einen weiteren Spitzenplatz. So sank am Main die Leerstandsquote bei Büroflächen 2014 stärker als in allen anderen deutschen Großstädten auf mittlerweile 10,2 %. Markt ist fast leergefegtKapitalanleger haben in den letzten fünf bis sechs Jahren massiv in Immobilien investiert. Und der Markt ist fast “leergekauft”. Umgesetzt wurden auch Objekte, die früher schwer oder nur zu deutlich niedrigeren Preisen einen Käufer gefunden hätten. Die Rechnung der Anleger ist und bleibt eigentlich einfach: Niedrige Finanzierungskosten und ein steigender Barwert künftiger Mieteinnahmen machen auch höhere Preise attraktiv. Und fehlende Anlagealternativen senken zunehmend die Ertragserwartungen.Privatanleger reiben sich angesichts der aktuellen Bauzinsen immer noch staunend die Augen. Viele möchten eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen, eine Wohnung zur Kapitalanlage oder gleich ein ganzes “Zinshaus”. Kernherausforderung ist dabei, geeignete und qualitativ gute Objekte zu finden. Die im Vergleich zu früheren Jahren hohen Preise scheinen dabei unproblematisch, da die monatliche Belastung zinsinduziert überschaubar bleibt.Laut der Studie der Berlin Hyp gibt es im Markt durchaus eine Tendenz zu 100 %-Finanzierungen. Gerade bei Eigennutzern wird das dann noch häufig mit extrem langlaufenden Zinsfestschreibungen kombiniert – und die Kosten der Zinssicherung gehen zulasten einer möglichen und sinnvollen höheren Tilgung – ein echtes Risiko für einzelne Anleger, wenn auch nicht für den Gesamtmarkt. Nachdenklich macht, dass auf der Titelseite der meistgelesenen Zeitung Deutschlands das Thema “Immobilien als Geldanlage für den Privatkunden” angekommen ist. Im Wertpapiergeschäft ist das ein traditionelles Warnsignal für ein sich abzeichnendes Ende einer Hausse. Bleibt zu hoffen, dass “Immobilien” einfach ein spannenderes Thema als “Aktien” sind – und es deshalb generell leichter und früher auf die Titelseiten schaffen.Immobilien und Staatspapiere gelten traditionell als “sichere” Investments. Allerdings haben die Entwicklungen der Euro-Krise auch hier viele Erfahrungswerte außer Kraft gesetzt. Bleibt die Frage: Sind die Einstandspreise schon zu hoch, oder liegen die Mietrenditen bereits zu niedrig? Renditen laufen auseinanderRückläufige Mietrenditen bei Wohnimmobilien, stagnierende Renditen bei Büroimmobilien – attraktive Assetklassen sehen eigentlich anders aus. Aber die Immobilienrenditen sind deutlich weniger zurückgegangen als die am Rentenmarkt.Waren vor der Subprime-Krise im Jahr 2007 die durchschnittlichen Renditen für Handels-, Büro- und Wohnimmobilien in Frankfurt-Rhein-Main und die der Bundesanleihe noch relativ eng beieinander, haben sie sich deutlich auseinanderentwickelt. 2014 lag die durchschnittliche Risikoprämie für Wohnimmobilien bei rund 2,0 %, für Büroimmobilien bei 3,4 % und im Sektor Handel sogar bei 4,0 %. Die prognostizierten durchschnittlichen Risikoprämien für 2015, die sich auch in den bisherigen Transaktionen gezeigt haben, liegen sogar bei 2,2 % im Sektor Wohnimmobilien sowie bei 3,6 % für Büro- und 4,3 % für Handelsimmobilien.Die Renditen können allerdings auch niedriger sein. Das zeigt ein Blick über die Grenzen. Laut einer Studie der Helaba liegen beispielsweise in Hongkong die Spitzenanfangsrenditen bei Büroimmobilien aktuell unter 3,0 %. In anderen asiatischen Metropolen zeigt sich ein ähnliches Bild. Umwidmung statt LeerstandImmobilien bleiben auch künftig eine gute Antwort auf den Anlagenotstand von Investoren, und wir erwarten insbesondere bei institutionellen Anlegern sogar noch weitere Umschichtungen zugunsten von Immobilien.Zudem sehen wir einen stabilen positiven Trend bei Büroimmobilien – eine traditionelle Schwachstelle im Immobilienmarkt der Region. Hier nehmen unter anderem intelligente Projekte zur Umwidmung in Wohnraum Druck aus einem lange Zeit schwierigen Markt: Aus strukturellem Leerstand werden profitable Wohneinheiten in speziellen Nischen. Es zeigt sich, was im Immobilienmarkt noch gehen kann.So wurde das für eine Studentenstadt wie Frankfurt eigentlich naheliegende Angebot von Mikro-Appartements lange vernachlässigt. Doch die Nachfrage nach Studentenwohnungen übersteigt das Angebot deutlich. Auf 9 000 wohnungssuchende Studenten entfallen derzeit lediglich 1 100 für diese Zielgruppe ausgerichtete Wohnangebote – Platz für weitere Projekte mit deutlich über dem Durchschnitt liegenden Renditen. Dabei ist auch am oberen Rand der Preisskala bei diesen Angeboten noch Platz.Komfortabel ausgestattete Kleinstwohnungen richten sich am Bedarf der Pendler aus – allein in die Stadt Frankfurt pendeln täglich 335 000 Tagespendler. Nicht nur neue Arbeits- und Familienmodelle, sondern eine völlig neue Auseinandersetzung mit urbanem Wohnen schwappen hier nun auch in die deutschen Metropolen.Das ist gut so, denn Baulandflächen bleiben begrenzt und Vorlaufzeiten für neue Gebiete lang. Es gilt, Nachverdichtungspotenzial zu heben, ein klarer Vorteil für lokale Player, die sich auskennen und nun darangehen, die Metropolregion umzubauen und nicht nur auszubauen. Geschäft bleibt zyklischInsgesamt wird sich der Immobilienmarkt in den nächsten Jahren weiter professionalisieren und sich durch einen hohen Wettbewerb auszeichnen. Und auch wenn das Ende der Immobiliensonderkonjunktur nicht in Sicht ist: Immobiliengeschäft ist und bleibt zyklisch. Nur wer sich frühzeitig klug aufstellt, der wird gelassen auf einen sich abkühlenden Boom blicken können. Erfolgsrezept ist und bleibt dabei auch die langjährige, vertrauensvolle und damit auch belastbare Partnerschaft zwischen Entwicklern, Investoren und ihrer Sparkasse.—Oliver Klink, Vorsitzender des Vorstands der Taunus Sparkasse