Die Zinserhöhungen und die ESG-Anforderungen haben den Immobilienmarkt substanziell verändert. „Das musste der Markt erst mal verdauen“, sagte Matthias Leube, CEO und Head of Capital Markets des Immobiliendienstleisters Colliers Deutschland, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Nachdem jetzt der letzte Zinsschritt erfolgt sein dürfte, hätten die Investoren jetzt Planungssicherheit.

Die großen Kapitalzuflüsse der vergangenen Jahre hätten bei vielen Investoren zu einer Überallokation bei Immobilien geführt. Leube sieht inzwischen wieder Aktivitäten am Industrie- und Logistik-Transaktionsmarkt. „Es gibt wieder zwei, drei, vier oder fünf Angebote mit Preisen, die in dem Bereich liegen, die der Verkäufer sehen möchte.“

Genügend investitionsbereites Kapital sei vorhanden. Das gelte insbesondere für Wohnen. „Wohnen ist leider so attraktiv, weil zu wenig gebaut wird. Wir werden daher in den nächsten Jahren ein substanzielles Mietpreiswachstum sehen.“ Leube erwartet den Aufbau neuer Wohn-Plattformen, auch von Investoren, die sich vorher nie für Wohnen interessiert haben, sondern immer nur im gewerblichen Bereich aktiv waren.

Bei Büros sieht Leube zwei Trends: New Work und ESG. Durch mehr Homeoffice dürfte sich der Flächenbedarf um etwa ein Fünftel reduzieren. „Allerdings gibt es eine erhebliche Nachfrage nach Objekten an zentralen Standorten. Dort werden auch die Mieten steigen.“

Dagegen hätten die typischen B-Lagen in Großstädten Probleme, v.a. dann, wenn sie älter sind. Bei Büros in B- und C-Städten habe sich viel schneller ein Markt gebildet als in den Top-Lagen. „Investiert haben sowohl regionale als auch überregionale Geldgeber.“ Insgesamt habe sich aber das Transaktionsvolumen „substanziell verringert“.

Leube erwartet noch einige Insolvenzen auf Objektebene und der einen oder anderen Plattform, die sich jetzt um (deutlich teurere) Refinanzierungen bemühen müssten. Große Defaults mit dem Verkauf von Finanzierungen zu erheblichen Abschlägen erwartet er nicht.

„Diese Hoffnung gibt‘s in jeder Krise. Aber sie wird auch dieses Mal enttäuscht werden.“ Deutlich verbessern werde sich der Transaktionsmarkt erst dann, wenn sich die Zinsen „in eine andere Richtung bewegen“, sprich wieder sinken. „Aber schon jetzt werden immer mehr Gelder aufgenommen.“

Auf die Frage, wie Colliers auf die veränderte Marktsituation reagiert habe, sagte ihr Deutschland-CEO: „Auch wir haben unsere Organisation angepasst und Personal abgebaut. Gleichzeitig haben wir aber auch investiert.“ Das gelte neben der Digitalisierung insbesondere für das Thema ESG. „Es ist mir ein persönliches Anliegen, dass die Immobilienbranche selbst definiert, was sie braucht. Das kommt mir ein bisschen zu kurz.“

Leube ist Schirmherr des Innovationsradars des Zentralen Immobilien-Ausschusses ZIA, bei dem in diesem Jahr die besten Innovationen in den Bereichen neues Bauen, CO2-Reduktion im Bestand, Kreislaufwirtschaft, bezahlbares Wohnen und lebenswerte Städte & Regionen gesucht werden. Die Preise werden im Rahmen der kommenden Expo Real verliehen.

Beim Thema ESG betonte Leube, dass es bei jeder Immobilie einen Pfad in Richtung ESG geben müsse. „Die Käufer überlegen sich genau, wie sie die Objekte ESG-konform machen können. Das ist heute fester Bestandteil der Due Diligence.“ Allerdings gebe es noch keine Standards. „Jeder legt noch selbst fest, wie umgebaut werden soll.“

Zur Stimmungslage auf der Expo Real, die am 4. Oktober in München beginnt, sagt Leube: „Jede Krise hat ihre Opportunitäten. Viele institutionelle Investoren sind noch nicht aktiv. Viele Verkäufer haben sich aber schon an die Marktgegebenheiten angepasst.“ Das bedeute, dass kapitalstarke Investoren viel machen könnten.

„Wir werden jetzt den Auftakt erleben für Opportunitäten. In den vergangenen drei bis vier Monaten haben wir beobachtet, dass bisher inaktive Kapitalquellen wieder aktiv geworden sind. Das gilt für nationale wie internationale Player.“