Thomas List, FrankfurtKönnte das die Lösung für viele ältere Menschen sein, die zwar eine Immobilie ihr Eigentum nennen, aber zu wenig flüssige Mittel haben, um sie zu unterhalten und ihren Lebensunterhalt zu bestreiten? Und könnte das gleichzeitig für kleinere Pensionskassen und -fonds interessant sein, die in nicht auf dem Markt verfügbare Objekte investieren wollen, ohne sich um deren Verwaltung kümmern zu müssen?Eine Einmalzahlung oder eine lebenslange Rente auf Basis des Nießbrauchrechts sei ideal, sagt Otto Kiebler, Gründer und Geschäftsführer der Münchener Firma Hausplusrente. “Das bedeutet: Die Senioren bleiben wirtschaftliche Eigentümer ihrer Immobilie und können lebenslang in ihr wohnen und erhalten zum Vertragsabschluss eine hohe Einmalzahlung oder eine lebenslange Rente.” Danach steht das Objekt den Investoren zu. Kiebler setzt das Konzept über seine Gesellschaft seit zehn Jahren um und hat bereits mehrere Hundert Verrentungen im Großraum München umgesetzt. Dabei ist er auf Geldgeber angewiesen, die häufig sechsstellige Summen auf einen Schlag bereitstellen müssen. Angesichts des Erfolges – laut Kiebler ist der Umsatz 2017 im Vergleich zum Vorjahr um 60 % auf 15 Mill. Euro gestiegen, 2016 waren es 50 % Wachstum – soll das Geschäft nun bundesweit ausgerollt werden. Eine Geschäftsstelle in Augsburg wurde bereits eröffnet, es folgen bis Jahresende Nürnberg, Berlin, Hamburg und Frankfurt. Dazu muss aber auch die Finanzierung auf neue Beine gestellt werden. Da die meisten Senioren die Einmalzahlung wählen, ist Kiebler auf kapitalkräftige Investoren angewiesen. Hat sich der meist zwischen 70 und 80 Jahre alte Bewohner entschlossen, die Immobilie zu verkaufen und sich ein Nießbrauchrecht einräumen zu lassen, beauftragt er ein Wertgutachten, das den Marktwert, Mietwert und Liegenschaftszins (Ertragswert) einschätzt. Für die Lebenserwartung orientiert sich die Gesellschaft an der Sterbetafel der Deutschen Aktuarvereinigung. Erst wenn ein Notar den Zahlungseingang auf dem Konto des Ruheständlers bestätigt hat, wird im Grundbuch der Eigentümerwechsel und das Nießbrauchrecht eingetragen. “Die Sicherheit steht für die Senioren im Zentrum, haben unsere Befragungen ergeben.” Einmalzahlung gewünschtKnackpunkt ist der durch die Einmalzahlungen – im Durchschnitt etwa 50 % des Verkehrswertes – hohe Kapitalbedarf. Banken stehen laut Kiebler nicht als Fremdkapitalgeber zur Verfügung. Stattdessen müssen Investoren Eigenkapital einbringen. Sobald ein Eigentümer mit der Einmalzahlung einverstanden ist, informiert er in der ersten Stufe eine Handvoll Großinvestoren über zentrale Daten des Objekts wie Lage, Alter, Kaufpreis, aber auch Alter des Verkäufers und bieten eine Besichtigung an. Sollte von diesen Großinvestoren – Unternehmer und Family Offices, die häufig bereits Portfolios mit 40 bis 50 Immobilien aufgebaut haben – keiner anbeißen, bietet Kiebler das Objekt im firmeneigenen Newsletter 1 200 vorgemerkten Interessenten an. “Erst wenn auch das nichts fruchtet, was aber extrem selten ist, gehen wir in der dritten Stufe ins Internet und bieten die Immobilie über die bekannten Plattformen an.”Diese Vorgehensweise reicht aber wegen der laufenden bundesweiten Expansion nicht mehr aus. Das neue Konzept sieht die Gründung einer GmbH vor, an der sich institutionelle Investoren mit einem sehr kleinen Anteil beteiligen und dann als Gesellschafter Mezzanindarlehen in der Gesamthöhe von 50 Mill. Euro vergeben können. “Wir zielen auf kleine Pensions- und Versorgungskassen sowie Stiftungen, die jeweils 3 bis 5 Mill. Euro, wenn gewünscht aber auch mehr investieren können.” Die Darlehen sollen zehn Jahre laufen und mit 5 % pro Jahr verzinst werden. “Die Zinsen sollen aber erst dann gezahlt werden, wenn die Nießbrauchobjekte auslaufen, also bei vorzeitigen Todesfällen.” Daher sei das Konzept weniger für Investoren geeignet, die auf einen regelmäßigen Zahlungsstrom angewiesen sind. Kiebler will mit den 50 Mill. Euro im laufenden und im kommenden Jahr in Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München etwa 200 Objekte mit einem Verkehrswert von rund 100 Mill. Euro finanzieren. “Dieses Volumen ergibt einen guten Risikomix.”Die Kreditvergabe sei attraktiv. “Die Investoren kommen zu einem vernünftigen Preis an Wohnimmobilien, die nicht am Markt verfügbar sind.” Das Marktrisiko sei gering, da nur Objekte in Lagen mit Bevölkerungswachstum gekauft würden. “Außerdem haben die Investoren kein Mietausfallrisiko, müssen keinen Mieterwechsel fürchten und haben kein Kostenrisiko, da der Nießbrauchnehmer alle Kosten für Unterhalt und Instandsetzung selbst tragen muss.” Langlebigkeit abgesichertFür den Fall, dass ein Ruheständler unerwartet lang leben sollte – für den Investor ein finanzielles Risiko -, hat die Gesellschaft vorgesorgt. Nach der verwendeten Sterbetafel werden Männer im Durchschnitt knapp 91 Jahre alt und Frauen 94. “In aller Regel akzeptieren die Immobilienbesitzer das. Wir bieten aber auch die Möglichkeit, den Nießbrauch zu befristen, zum Beispiel auf zehn Jahre.” Dies komme aber nur selten vor. Kiebler will im zweiten Quartal 2018 auf Investorensuche gehen. Im Erfolgsfall hat er aber auch Pläne über 2019 hinaus. “Dann brauchen wir eine neue Finanzierungstranche, zum Beispiel 100 Mill. Euro.”