Scope stuft jeden vierten offenen Immobilienfonds herunter
Jeder vierte Fonds abgewertet
Ratingagentur Scope sieht höhere Risiken – Gebäudebestand konservativ bewertet
Die Ratingagentur Scope hat die Beurteilungen von 20 offenen Immobilienfonds aktualisiert und jeden vierten Fonds herabgestuft. Betroffen sind auch die milliardenschweren Produkte Hausinvest und Uniimmo Europa. Als Ursache für die Downgrades nennt Scope höhere Risiken und die schwächere Rendite.
wbr Frankfurt
Das Umfeld für offene Immobilienpublikumsfonds hat sich infolge der gestiegenen Zinsen deutlich verändert. Während in den vergangenen Jahren Aufwertungen von Immobilien die Renditen stärkten, wird sich diese Entwicklung 2023 nicht in diesem Maße fortsetzen. „Die Zeit der Aufwertungen in der Breite dürfte vorerst vorbei sein“, sagt Sonja Knorr, Analystin bei Scope.
Noten im Detail
Die Ratingagentur hat turnusmäßig die Qualität der Immobilienfonds überprüft und dabei in 5 von 20 Fällen schlechteren Noten vergeben. Jeweils um eine Stufe schwächer bewertet wurden Grundbesitz Fokus Deutschland (DWS), Hausinvest (Commerzreal), Leading Cities Invest (Kanam), UBS (D) Euroinvest Immobilien und Uniimmo Europa (Union Investment). Dabei zählen der Hausinvest mit einem Fondsvolumen von 17,5 Mrd. Euro und der Uniimmo Europa mit 15 Mrd. Euro zu den Flaggschiffen der Branche.
Beim hausInvest sinkt die Note von A auf A- angesichts der gestiegenen Risikoparameter. Scope weist aber auch auf die gute Lagequalität der Immobilien, die geringe Mieterkonzentration und den hohen Anteil von Multi-Tenant-Objekten hin. „Begrenzt wird das Rating unter anderem durch die vergleichsweise hohen Ankaufsvolumina in der Hochpreisphase des Marktes und dem Anteil von US-Office-Objekten im Portfolio.“
Uniimmo Europa leicht unterdurchschnittlich
Der Uniimmo Europa fällt von BBB auf BBB und wird von Scope im Branchenvergleich als leicht unterdurchschnittlich gesehen. „Die hohe Allokation in risikobehafteten Sektoren und die hohe US-Büroallokation bergen künftig Risiken. Die Fondsperformance liegt unter dem Durchschnitt“, stellt die Ratingagentur fest.
Beim rund 1 Mrd. Euro schweren Grundbesitz Fokus Deutschland hebt Scope die vergleichsweise hohen Ankaufsvolumina in einer Hochpreisphase des Marktes und die noch hohe Mieterkonzentration als limitierenden Faktor hervor.
Gebäudebestand im Blick
Beim 1 Mrd. Euro große Leading Cities Invest begründet Scope die Ratingverschlechterung mit einer leichten Erhöhung der Risikoparameter und einem Rückgang der Performance. Hervorzuheben sei indes die gute Alters- und Größenstruktur der Immobilien sowie der hohe Anteil an Mietern, die von Scope mit einem geringen Risikoprofil eingestuft sind. „Der Portfolioaufbau wurde bisher in einem Hochpreisumfeld vollzogen, was das Risiko für Abwertungen erhöht“, gibt Scope zu bedenken.
Konservativ bewertete Portfolios
Für das Segment der offenen Immobilienfonds spricht aus Sicht der Ratinganalystin, dass die Bestände zu mehr als drei Vierteln aus Gebäuden bestehen, die vor 2019 erworben wurden. „Diese Objekte sind überwiegend konservativer bewertet als Objekte, die zwischen 2019 und 2022 – also während der Höchstpreisphase – gekauft wurden“, so Knorr. Die Multiplikatoren der Immobilien auf Portfolioebene lägen für die offenen Publikumsfonds im Schnitt beim 20fachen. „Das ist konservativ im Vergleich zu den in der Hochpreisphase gehandelten Objekten mit Multiplikatoren von zum Teil weit über dem 30-fachen.“
Mit Blick nach vorne sieht Scope große Herausforderungen für die Branche. Die immer wichtigere ESG-Ertüchtigung im Bestand werde die Manager stark fordern, um den Spagat zwischen hohen Vermietungsquoten und steigenden Kosten für Modernisierungen zu meistern.
