Die Immobiliensparte der DZ-Bank-Tochter Union Investment navigiert mit Zukäufen im Bereich Wohnen sowie kleineren Transaktionsgrößen durch das aktuell schwierige Marktumfeld. Das sagte Michael Bütter, Leiter von Union Investment Real Estate, gegenüber Bloomberg. Zugleich habe es Verkäufe von Bürogebäuden gegeben, an Signa-Projekten seien die Fonds nicht beteiligt. Unterm Strich sei das Immobilienvermögen in 2023 gestiegen.

“Wir setzen aktuell vermehrt auf kleinere Losgrößen und diversifizieren unsere Portfoliostruktur weiter, insbesondere durch die Stärkung der beiden resilienten Nutzungsarten Logistik und Europäisches Wohnen”, erklärte Bütter. So hat das Unternehmen in 2023 unter anderem Wohnimmobilien in Dublin und Amsterdam erworben. Zugleich sind vier Bürogebäude verkauft worden, wobei der Preis jeweils über oder auf dem zuletzt ermittelten Sachverständigenwert gelegen habe. Das belege, “dass auch in diesem Marktumfeld durchaus erfolgreiche Transaktionen durchgeführt werden können”.

Die Immobilienmärkte waren angesichts der stark gestiegenen Zinsen zuletzt in schwieriges Fahrwasser geraten. Finanzierungen sind teurer geworden, was auf Preise und Bewertungen drückt. Bei Büros kommt erschwerend der Trend zum Homeoffice hinzu, der teilweise zu Leerständen führt. Zugleich bieten sich Investoren inzwischen andere Anlagemöglichkeiten mit guten Renditen. 

“Die gestiegenen Zinsen haben generell für Verunsicherung und damit auch für eine gewisse Zurückhaltung unserer Kunden gesorgt”, erklärte Bütter. Die Probleme der Signa-Gruppe würden ebenfalls auf die Stimmung drücken, wenn auch nur vorübergehend. Die Immobilienfonds der Union Investment Real Estate seien allerdings “an keinen Signa-Projekten beteiligt und somit von der Signa-Pleite nicht direkt betroffen”, sagte Bütter.

In Summe kamen die offenen Immobilienfonds für Privatanleger im vergangenen Jahr auf einen Nettomittelabsatz von rund 345 Mill. Euro, so Bütter. Und mit neuen Kapitalzusagen von etwa 380 Mill. Euro hätten sich auch Fonds für institutionelle Investoren dem allgemeinen Trend rückläufiger Zuflüsse etwas entziehen können. Das Immobilienvermögen kletterte zum Ende 2023 auf 47,8 Mrd. Euro, verglichen mit 46,8 Mrd. Euro ein Jahr zuvor. “In diesem Jahr dürfte es weiter moderat steigen”, sagte Bütter.

Mit Blick auf Wohn-Immobilien glaubt er, dass die Phase der Preiskorrekturen angesichts der zunehmenden Knappheit in diesem Jahr auslaufen wird. “Der Bedarf an Wohnraum wächst kontinuierlich, während insbesondere in den Ballungsregionen das Fertigstellungsvolumen deutlich hinter dem Bedarf zurückbleibt”, erklärte Bütter. 

In Deutschland liegen die Preise für Wohn-Immobilien aktuell etwa 7% unter dem Höchststand zur Jahresmitte 2022, zeigen Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP). Bei Gewerbeimmobilien beträgt der Rückgang demnach sogar rund 12% gegenüber dem Höchststand.

Am Gewerbe-Immobilienmarkt sei grundsätzlich eine Zweiteilung zu beobachten, so Bütter. Das Segment der qualitativ hochwertigen, ESG-konformen Immobilien weise eine recht hohe Stabilität auf. Bei attraktiven Objekten in nachgefragten zentralen Lagen seien Nutzer bereit, auch steigende Mieten zu zahlen. 

Eine eher schwierigere Vermietbarkeit zeige sich hingegen außerhalb des Spitzensegments und bei älteren Immobilien mit Modernisierungsbedarf, “was sich in längeren Vermarktungszeiten und höheren Leerstandsquoten in diesem Segment widerspiegelt und deshalb auch in niedrigeren Renditen”, so Bütter.

Er glaubt, dass das zuletzt verlangsamte Transaktionsgeschehen ab der zweiten Jahreshälfte etwas anziehen könnte, sofern die Europäische Zentralbank im Sommer zum ersten Mal die Zinsen senkt und sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern wieder annähern.

“Insgesamt werden wir 2024 sicherlich mehr Verkäufe beobachten, denn einige Bestandshalter müssen sich aufgrund von Liquiditätserfordernissen – oder weil sich ihre Investments nicht mehr rechnen – von Objekten trennen”, erklärte Bütter. “Daraus können sich für eigenkapitalstarke Marktteilnehmer interessante Chancen ergeben.”