Wohnungsbau und Wohnungsinvestitionen müssen viel stärker regional betrachtet werden. Das ist das Ergebnis einer Studie des Immobilienunternehmens PREA, die die Bevölkerungsentwicklung in den kommenden 10, 15 und 20 Jahren für alle Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland prognostiziert hat. Daraus lassen sich nach Einschätzung von PREA der Wohnungsbedarf und das regionale Leerstandsrisiko ableiten. In die Analyse fließen unter anderem Anzahl der Geburten, Sterberate, Wanderungssaldo und wirtschaftliche Entwicklung ein.

Der demografische Wandel in den kommenden 20 Jahren wird sich auf die ländlichen Regionen in Deutschland stark auswirken, wo Bevölkerungsrückgänge von bis zu 60% zu erwarten seien. Besonders betroffen sein könnten die Bundesländer Sachsen (−9,5%), Sachsen-Anhalt (−17,2%) und Thüringen (−14,9%). Viele Städte werden bis 2043 zweistellig schrumpfen, sagt die Studie voraus. Neuss, Trier und Moers wurden als Standorte mit den größten Bevölkerungs- und Bedarfsrückgängen bei Wohnungen identifiziert. Ein rückläufiger Bevölkerungstrend werde in den betroffenen Regionen zu einem erhöhten Leerstand führen, schreiben die Autoren.

Die urbanen Zentren in Deutschland werden dagegen weiter wachsen. Hervorzuheben seien die Metropolregionen um München, Nürnberg, Berlin, Hamburg und Frankfurt. Hierbei steche Leipzig hervor, wo in den kommenden 20 Jahren ein Bevölkerungsanstieg von +30,2% prognostiziert wird. Maßgeblicher Faktor dürfte hier die zunehmende Bedeutung der wissensintensiven Dienstleistungen in der Wertschöpfung sein.

Gewinner des demografischen Wandels werden auch Wachstumsregionen sein, die sich frühzeitig auf die Bedürfnisse einer älteren Gesellschaft einstellen. „Angesichts des anhaltend hohen Nachfragedrucks auf die wirtschaftlichen Zentren infolge des demografischen Wandels werden die Kosten für Wohnraum sowohl zur Miete als auch zum Kauf weiter steigen“, sagt Studienautor Martin Kern. Dadurch könnte das Umland der Metropolen attraktiver werden. So dürften auch Fürth oder Potsdam vordere Plätze bei der Bevölkerungsentwicklung einnehmen.

Die Studie zeigt, „welche Standorte aufgrund bestimmter Kriterien für Wohnungsinvestitionen geeignet sind und welche aufgrund des Geburtenrückgangs und der damit verbundenen Bevölkerungsschrumpfung eine erhöhte Leerstandsrate aufweisen könnten“, sagt Gabriel Khodzitski, CEO von PREA. Doch selbst bei stagnierender Bevölkerung müsse der Immobilienbestand an die sich verändernden Bedürfnisse angepasst werden. Das gelte auch für die städtische Infrastruktur, die angepasst werden müsse, wenn Ortsteile zurückgebaut oder sogar ganze Siedlungen aufgegeben werden müssten.

Fest steht, dass der demografische Wandel den Bedarf und damit die Nachfrage nach Barrierefreiheit erhöht. Bis 2035 wachse die Versorgungslücke bei barrierefreien Einrichtungen. Das betrifft auch den Ausbau des öffentlichen Personennahverkehrs und den barrierefreien Zugang. Das bietet Chancen für Investoren. Sie hätten damit die Chance, mit barrierefreien Wohnungen ihr Leerstandsrisiko zu minimieren und eine attraktive Zusatzrendite zu erzielen.