Der Investmentmarkt für Büroimmobilien in Deutschland liegt danieder. Wann sich das wieder ändern wird, war Thema eines Pressegesprächs mit Branchenexperten am Mittwoch. Jan Linsin, Head of Research Deutschland bei CBRE, verwies auf eine Umfrage unter 900 Immobilieninvestoren in Europa, davon 200 in Deutschland, nach der sie zwar in diesem Jahr aktiver sein wollen als noch im Vorjahr. Die meisten erwarten aber erst 2025 eine Markterholung.

„In der aktuellen Marktphase stehen wertsteigerungsorientierte oder opportunistische Investmentstrategien im Fokus“, so Linsin weiter. „Core steht auch bei deutschen Investoren nur auf dem zweiten Platz. Sie wollen eher im Value-Add-Bereich oder gar bei Distressed Assets und Non-Performing Loans reüssieren.“

Im Bürobereich wurden hierzulande im ersten Quartal nur 1,3 Mrd. Euro umgesetzt. „Bis 8. Mai sind 100 Mill. Euro dazugekommen.“ Damit rutscht Office auf den vierten Platz beim allokierten Transaktionsvolumen in Deutschland. Es zeichne sich aber langsam eine Bodenbildung ab, so der Immobilienexperte. „Die Renditen liegen aktuell in den Top-7-Märkten im Schnitt bei 5% – ein Anstieg übers Jahr um 130 Basispunkte.“ Gleichzeitig steigen die Durchschnitts- und die Spitzenmieten.

Stützen des Immobilienmarkts sind die Nutzer. „Die Leute wollen wieder ins Büro, wenn auch nicht fünf Tage die Woche.“ Gut angebundene Objekte in der Innenstadt mit hoher Aufenthaltsqualität würden geschätzt. Die Spitzenmieten in den Topobjekten steigen weiter. „In München werden 60 Euro und mehr pro Quadratmeter erreicht, in Frankfurt wird die 50-Euro-Marke bald überschritten.“ Objekte, die nicht in den zentralen Geschäftsbezirken liegen oder von geringerer Qualität sind, ließen sich dagegen kaum noch vermarkten. „Am richtigen Ort gelegen, bieten sie aber Potenzial für eine Repositionierung.“

„Wir glauben an das Büro“, unterstrich Florian Unbehaun, Head of Transaction DACH bei Commerz Real. „Es muss den Anforderungen der Nutzer gerecht werden.“ Gesucht seien Gebäude mit hoher Qualität in zentralen Lagen. „Diese Objekte wollen wir auch haben. Trotzdem sind wir zurückhaltend am Markt, weil es auf die Qualität und das adäquate Pricing ankommt.“ Am Markt aktiv seien vor allem vermögende Private und Family Offices.

„Wir investieren jetzt langsam wieder“, sagte Georg Reul, Geschäftsführer beim Investmentmanager Paribus. Angesichts der steigenden Preise habe seine Gesellschaft seit 2018 praktisch keine Büros mehr gekauft. „Wir sehen noch nicht das Gleichgewicht im Markt.“ Angelsächsische Käufer erwarteten niedrige Preise, die es aber noch nicht gebe.

Dirk Ruppert, Chief Investment Officer des Projektentwicklers und Assetmanagers Cells Group, saniert Objekte regelmäßig so, dass sie mit „LEED Platin“ zertifiziert werden können. „Die Nutzer, nicht nur Unternehmen, sondern auch die öffentliche Hand, haben ESG-Vorgaben, die sie am besten mit solchen Objekten erfüllt sehen.“ Die Umwandlung in Wohnungen sei nicht so einfach. Zum einen müsse das planungsrechtlich möglich sein. Zum anderen sei das oft wirtschaftlich nicht darstellbar. „Bei der Umwandlung verliert man selbst unter idealen Umständen 15% der Fläche; bei größeren Gebäudetiefen können es schnell 30 bis 40% sein.“

Eine Alternative könnte der Umbau in Schulen sein. „Wir sind in Frankfurt gerade dabei, Bürogebäude mit 45.000 Quadratmetern in zwei Gymnasien umzubauen. Ein wirkliches Business kann man daraus aber nicht machen“, gibt Ruppert zu bedenken. „Dafür ist das zu opportunistisch.“ Allerdings hätten die Städte einen großen Bedarf an Schulen. „Schulen zu bauen, hat extrem hohe Hürden: Es braucht nicht nur ein Verkehrskonzept für in diesem Fall 3.000 Kinder, sondern auch große Freiflächen.“ Im Vergleich zu Wohnen sei die Umwandlung aber nicht so aufwendig. „Eine Open-Space-Büronutzung hat relativ viel mit einer Schulnutzung gemein.“ Dagegen sei die technische Ausstattung wie eine Klimaanlage eher zu üppig für eine Schule.