Wenn es um Sale-and-lease-backs im Immobiliensektor geht, haben viele Investoren ein klassisches Szenario vor Augen: Die Veräußerung einer betriebseigenen Liegenschaft, bei der der Verkäufer langfristig als Mieter auf dem Areal bleibt und nur wenige Flächenanpassungen vornehmen will. In diesem Fall erhält der Investor ein stabiles und Cashflow-orientiertes Immobilieninvestment mit einem idealerweise bonitätsstarken Nutzer.

Ein anderes gängiges Szenario, bei dem ein Corporate als Verkäufer auftritt, wird durch die Transaktion eines leer stehenden oder aufgegebenen Werksareals abgebildet. Sofern es sich um einen etablierten und infrastrukturell gut erschlossenen Standort handelt, ergibt sich für einen Investor die Möglichkeit, das Objekt zusammen mit einem spezialisierten Entwickler neu am Markt zu positionieren.

In der Praxis geht es jedoch oftmals um einen Mittelweg zwischen diesen beiden Szenarien. Angesichts des Strukturwandels in der Wirtschaft gehen immer mehr Unternehmen dazu über, im Rahmen eines Sale-and-lease-backs Kapital freizusetzen und nicht mehr benötigte Teilflächen abzugeben – und andere Bereiche des Areals mittel- oder auch langfristig als Mieter weiterhin zu nutzen. Aber warum ist das so?

Gemäß einer Studie des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) und der TU Darmstadt aus dem Jahr 2019 befanden sich damals durchschnittlich 52,1% der von deutschen Großunternehmen genutzten Flächen in deren Eigentum. Spitzenreiter waren Produktionsflächen mit einem Anteil von 64,5% – und bei Büroflächen lag die Quote bei 47,4%. Das ist im internationalen Vergleich nicht nur äußerst hoch, sondern stellt auch einen erheblichen Posten innerhalb der Bilanzsumme dieser Unternehmen dar.

Ähnlich wie die Immobilienwirtschaft sind auch zahlreiche weitere Branchen von den stark gestiegenen Finanzierungskosten in Kombination mit stark gestiegenen Energiepreisen betroffen. Ein Sale-and-lease-back kann vor diesem Hintergrund eine Alternative zur klassischen Fremdkapitalaufnahme darstellen. Genauso denkbar ist es, dass der Verkäufer das frei werdende Kapital für die Forschung und Entwicklung neuer Produkte einsetzt oder das Kerngeschäft durch andere gezielte Investitionen stärkt.

Einer Umfrage der DIHK Deutsche Industrie- und Handelskammer aus dem Jahr 2023 zufolge will ein Drittel aller Unternehmen zumindest einen Teil der Produktion ins Ausland verlagern. 15,7% haben dazu bereits erste Schritte umgesetzt. Doch obwohl immer wieder einzelne Standortschließungen medienwirksam diskutiert werden, ist das eher ein Sonderfall. Weitaus häufiger werden einzelne Prozesse ausgelagert oder aber zusammengelegt – oder aufgrund der Innovationszyklen werden die jeweiligen Prozesse modernisiert.

Außerdem entsteht durch eine Mietlösung eine größere Flexibilität für das Unternehmen, da bei künftigen Änderungen der Nutzungsweise die Flächen schneller abgestoßen und stattdessen andere Flächen hinzugemietet werden können. Es entsteht also eine gewisse Form der „Flächenatmung“, und die Gefahr von ineffizienten Nutzungsweisen wird verringert. Auch ermöglichen solche Mietlösungen, beispielsweise bestimmte Einheiten flexibel an andere geeignetere Standorte zu verlagern.

Gleichzeitig sind viele Unternehmen am Standort verwurzelt und verfügen über eine treue Mitarbeiterschaft. Anstatt wegzuziehen, entscheiden sich viele Unternehmen daher, den eigenen Standort zu transformieren. Während das früher üblicherweise in Eigenregie umgesetzt wurde, sorgen wachsende Flächenanforderungen, ESG-bezogene Auflagen und steigende Anforderungen seitens der Kommunen dafür, dass sich die Unternehmen zunehmend einen Projektentwickler als Partner ins Boot holen. Ein solches Sale-and-lease-back ist also eine auf Jahre hinweg geschlossene strategische Partnerschaft zwischen Käufer und Verkäufer.

Aus Sicht des Entwicklers und der hinter ihm stehenden Investoren ergibt sich also eine ausdifferenzierte Ausgangslage nach dem Ankauf. Ein grobes Schema kann dabei lauten: Etwa ein Drittel der Fläche steht bereits leer oder kann sehr schnell geräumt werden. Ein weiteres Drittel wird innerhalb der nächsten Jahre sukzessive frei – und die restlichen Flächen werden weiterhin langfristig vom Verkäufer als Mietflächen genutzt.

Der Entwickler hat dabei die Aufgabe, das Areal in Etappen zu revitalisieren und neue Mieter auf den aufgewerteten Flächen anzusiedeln. In vielen Fällen können so bereits versiegelte Brownfield-Areale weiter genutzt oder sogar nachverdichtet werden, was vor allem für ESG-orientierte Investoren interessant sein kann. Insgesamt handelt es sich um einen sehr langwierigen und managementintensiven Prozess, der eine stetige Absprache zwischen dem Verkäufer (und neuen Ankermieter), den neuen Unternehmen und dem Entwickler beziehungsweise Asset- und Property Management erfordert.

Investoren müssen bei diesem Vorgehen gerade bei großen Arealen einen langen Atem mitbringen: Der anfängliche kontrahierte Cashflow reduziert sich nach und nach, während immer wieder Capex-Maßnahmen in Tranchen nötig werden. Nachdem die Flächen neu am Markt positioniert wurden, sind im Gegenzug dann höhere Mieteinnahmen möglich – die auch den Verkehrswert des Gebäudes steigern. Es handelt sich also um eine Value-add-Strategie – die Wertzuwächse ergeben sich über viele Jahre hinweg, fallen dann aber im Idealfall sehr deutlich aus.

Für Entwickler und Investoren lohnt es sich, diesen Weg zu gehen. Erstens können durch die Ansiedlung neuer Mieter aus alten Werkshallen und ähnlichen Single-Tenant-Objekten neue und moderne Unternehmensimmobilien entstehen, deren Cashflow zudem auf Objektebene diversifiziert ist. Zweitens ergibt sich die Möglichkeit, durch klimafreundliche Ansätze wie die Holzhybridbauweise in der Nachverdichtung, die Installation von Fotovoltaikanlagen und weitere Maßnahmen eine nachhaltige Immobilie zu erhalten. Wenn dabei aus einem in die Jahre gekommenen Traditionsareal wieder ein lokales Wirtschaftszentrum wird, ist zudem nicht nur die ökologische, sondern auch die soziale Komponente der Nachhaltigkeit gegeben.