Die großen Wohnungsvermieter stehen vor einer Zeitenwende. Angetrieben von steigenden Mieten und immer tieferen Zinsen, kannten ihre Aktienkurse jahrelang nur eine Richtung: nach oben. Diese Rally ist zu Ende. Manche Aktien halten sich noch auf relativ hohem Niveau, andere rutschen in einen Abwärtstrend. Hintergrund für den Richtungswechsel ist vor allem die verschärfte Regulierung. Die Bundesregierung hat gerade beschlossen, den Berechnungszeitraum für die ortsüblichen Vergleichsmieten von vier auf sechs Jahre zu verlängern. Das verkleinert den Spielraum für Mieterhöhungen. Zudem wird die 2015 eingeführte Mietpreisbremse um fünf Jahre verlängert und verschärft. Sie greift in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt und schreibt vor, dass Neuvertragsmieten nur maximal 10 % über der Vergleichsmiete liegen dürfen.Der rot-rot-grüne Senat in Berlin geht mit seinem umstrittenen Mietendeckel noch weiter. Die Kernpunkte des Referentenentwurfs sind niedrig angesetzte Obergrenzen, Mieterhöhungen nur noch im Rahmen der Inflationsrate, strenge Auflagen für Modernisierungen und ein Anspruch auf Absenkung als überhöht eingestufter Mieten, wenn die Nettokaltmiete mehr als 30 % des Haushaltseinkommens verschlingt. Damit fällt der Deckel wohl nicht ganz so rigoros aus wie zunächst diskutiert. Alles andere wäre angesichts der absehbar desaströsen Folgen auch eine Torheit gewesen.Für Berlin stellt das geplante Gesetz eine Zäsur dar. Die Hauptstadt wird zum Experimentierfeld in Sachen Mieterschutz. Und zwar sowohl in rechtlicher als auch in ökonomischer Hinsicht. Rechtlich, weil der Senat juristisches Neuland betritt. Das beginnt schon mit der Frage, ob das Land überhaupt berechtigt ist, ein solches Gesetz zu beschließen. Schließlich fällt das Mietrecht eigentlich in die Zuständigkeit des Bundes. Auch einzelne Bestimmungen sind problematisch, etwa dass die Mieten rückwirkend auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren werden sollen. Gleiches gilt für die Idee, vertraglich vereinbarte Miethöhen nachträglich zu senken. Ob all die geplanten Eingriffe in die Eigentumsrechte der Vermieter verhältnismäßig und zumutbar sind, werden am Ende die Gerichte entscheiden. Damit schafft der Mietendeckel ein Ausmaß an Rechtsunsicherheit, das seinesgleichen sucht. Sollten einzelne Regelungen oder das ganze Gesetz gekippt werden, drohen Mietern üppige Nachzahlungen.Auch in wohnungspolitischer Hinsicht geht der Senat ein hohes Risiko ein. Immobilienmanager warnen bereits vor der Entstehung von Schwarzmärkten. Zu denken geben sollte dem Senat eine aktuelle Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung. Die Wissenschaftler haben den Mietmarkt in insgesamt 27 Ländern über einen Zeitraum von 100 Jahren untersucht. Das Ergebnis: Je strenger die Regulierung, desto geringer der Anteil der Haushalte, der in Mietwohnungen lebt, und desto mehr Wohneigentümer gibt es. Verschärfter Schutz führt also zur Verdrängung von Mietern und bewirkt damit das Gegenteil von dem, was eigentlich erreicht werden soll. Außerdem müssen die Verantwortlichen mit gravierenden Rückschlägen beim dringend notwendigen Wohnungsneubau rechnen. Bei stagnierenden Einnahmen werden Vermieter nicht ihre Ausgaben erhöhen, um mehr Häuser zu errichten. Bauwillige und Investoren zweifeln zu Recht, ob neue Wohneinheiten tatsächlich dauerhaft vom Mietendeckel ausgenommen bleiben. Zumal man davon ausgehen muss, dass das Moratorium nicht nach fünf Jahren ausläuft, sondern viel länger bestehen wird.Die Wohnungskonzerne werden auf den Deckel mit verringerten Ausgaben etwa für Modernisierung und der Verlagerung von Investitionen in andere Städte reagieren. Das mag dazu beitragen, die Erträge erst einmal zu stabilisieren, birgt aber das Risiko, dass auf längere Sicht bundesweit mit einer strengeren Mietregulierung zu rechnen ist. Die SPD-Forderung nach einer “Wohnwende” geht klar in diese Richtung. Branchenprimus Vonovia nimmt verstärkt das Ausland in den Blick. Der Konzern hat gerade die Mehrheit an der schwedischen Hembla erworben und steigt damit zum größten Vermieter des Landes auf. Zugleich ziehen sich ausländische Investoren zurück: Bei der auf Berlin fokussierten Ado Properties steigen die hinter dem Hauptaktionär stehenden Anteilseigner aus und nehmen beim Verkauf ihrer Kontrollbeteiligung einen bemerkenswerten Abschlag von 15 % auf den Nettovermögenswert hin. Da schlägt der Deckel bereits durch.——Von Helmut KippDer Berliner Senat testet die juristischen und ökonomischen Grenzen der Mietenregulierung. Investoren wenden sich bereits vom deutschen Wohnmarkt ab.——