Fast im Stundentakt prasseln schlechte Meldungen über den deutschen Immobilienmarkt auf Investoren, Eigentümer und Mieter ein. Getroffen sind natürlich auch die Banken, die finanzieren und die Risiken auf die Bücher nehmen. Kaum ein Markt scheint auch so gut durchleuchtet zu sein wie das Segment der Häuser, Türme und Wohnungen. Massen an Zahlen gibt es von den zahlreichen Maklerhäusern genauso wie von der Bundesbank und den Verbänden.

Erschwerend kommt hinzu, dass der Markt durchaus unübersichtlich ist. So verläuft etwa der Preisverfall von Wohnimmobilien, Büroobjekten oder Einzelhandelsimmobilien unterschiedlich. Im Vergleich zu den Spitzenpreisen im Jahr 2022 ist etwa ein Rückgang um 12% für Büroimmobilien sichtbar.

Dann geht es auch um Zahlen für Transaktionen, obwohl da momentan nicht viel zu berichten ist, denn Transaktionen gibt es kaum. Schließlich sind auch die Mieten im Fokus, die verblüffenderweise eher steigen in einem Immobilienmarkt, der in den Keller rauscht. Und nicht zuletzt sind es die Zinsen, die alle Kalkulationen bestimmen und die wiederum von der EZB bestimmt werden. Der rasante Zinsanstieg hat die Misere überhaupt erst verursacht.

Doch ist die Misere überall, in allen Ecken des Marktes? Wer sich die Mühe macht, die einzelnen Standorte zu vergleichen, wird erhebliche Unterschiede feststellen. Üblicherweise redet man in Deutschland von den sieben Großstädten Berlin, Hamburg und München sowie Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart. Einen dominierenden Markt wie London oder Paris gibt es nicht.

Diese sieben Städte unterscheiden sich aber beispielsweise beim Büroflächenumsatz enorm. Damit sind die Neuvermietungen gemeint, die in Frankfurt per Ende September zum Vorjahreszeitraum um 16% zurückgingen. Im Vergleich dazu beträgt der Rückgang in Berlin aber 34% und in Stuttgart sogar 57%. Im Städtevergleich könnte man also meinen, auf der Vermietungsseite sei in Frankfurt noch nicht so viel passiert.

Schaut man sich die Leerstände an, gibt es ebenfalls große Unterschiede zwischen den Metropolen. In Frankfurt ist der Leerstand in den vergangenen zwölf Monaten laut Maklerhaus JLL um 4% gesunken, während in Berlin ein Plus beim Leerstand von 28% und in Hamburg sogar ein Zuwachs von 36% zu vermelden ist. Die absoluten Leerstandsquoten mit zwischen 4 und 9% sind zudem nicht im alarmierenden Bereich. Im Durchschnitt der sieben Städte stehen 5,5% der Fläche leer. Das ist eigentlich ein normaler Wert.

Auch bei den Fertigstellungen klaffen die Standorte auseinander. In Stuttgart und Berlin sind die Fertigstellungen um 50% eingebrochen, während Frankfurt sogar noch ein kleines Plus melden konnte. Ganz anders sieht es bei den Spitzenmieten für Büroimmobilien aus, die in den vergangenen zwölf Monaten um 5 bis 19% gestiegen sind. In Frankfurt werden mittlerweile 46,50 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Das ist natürlich nur ein Wert für Top-Objekte, bei denen sich die Krise so schnell nicht zeigt.

Aber es sind nicht nur die Standorte, die die Marktakteure differenziert betrachten müssen. Bei Immobilien geht es immer auch um das einzelne Objekt. Dramatisch ist hier die Lage für Projektentwicklungen. Da wird im Zweifel nur schwer eine stillstehende Dauerbaustelle zu vermeiden sein. Bitter, wenn es ein Hochhaus wie in Hamburg ist, das eigentlich ein Wahrzeichen der Stadt werden soll. Aber es gibt auch gute Nachrichten – zumindest aus Sicht des Marktes. Frankfurt mietet ein Bürogebäude mit 46.000 Quadratmetern, das einst der Sitz der Deutschen Börse war, um zwei Gymnasien zu errichten. Ein guter Deal in grauen Tagen.

Der Blick auf Standorte und einzelne Objekte am Immobilienmarkt macht klar, dass Risiken und Chancen nicht gleich verteilt sind. Sicher ist, die Immobilienkrise wird nicht über Nacht verschwinden. Doch auch unter schwierigen Bedingungen gibt es Gelegenheiten und Chancen für Abschlüsse. Daher ist stets ein differenzierter Blick auf die Häuser, Türme und Wohnungen nötig.