Viele Immobilienfonds trotzen der Krise – noch
Von Wolf Brandes, Frankfurt
Die Performance der offenen Immobilienfonds klafft mittlerweile weit auseinander. In den vergangenen zwölf Monaten hat einer der besten Fonds, der Grundbesitz Europa, eine Wertsteigerung von 3,2% erzielt. Demgegenüber musste der Uniimmo Global einen Verlust von 1,5% hinnehmen. Auf Sicht von drei Monaten liegt auch der Hausinvest mit −0,3% im negativen Bereich. Für Anlageprodukte, die normalerweise keine negativen Preisveränderungen kennen, sind das erhebliche Wertschwankungen.
Schärfere Korrekturen bei den Kursen sind nach Beobachtung der Ratingagentur Scope durch einzelne Probleme verursacht. In der Regel handele es sich dabei um Hotel- oder Einzelhandelsimmobilien in den USA oder Großbritannien. „Dort ist das Geschäftsgebaren ein anderes, d.h., es wird schneller die Insolvenz beantragt. Hinzu kommt, dass die Sachverständigen in diesen Ländern aggressiver vorgehen und schneller auf- und abwerten“, sagt Scope-Analyst Frank Netscher.
Beim Hausinvest, einem Produkt von Commerz Real, gab es eine starke Abwertung beim Shoppingcenter in London. Da das Objekt fast 10% des Fonds ausmacht, schlug die Wertkorrektur unmittelbar auf den Preis durch. Noch stärker getroffen wurde der Uniimmo Global, ein Fonds der Union-Investment-Gruppe. Hier haben zwei Hotels in den USA zu Abwertungen in zweistelliger Millionenhöhe geführt. Im Halbjahresbericht liest sich das allerdings freundlich formuliert. Verwiesen wird erst mal darauf, dass es um ein Objekt sehr hoher Qualität gehe und bereits neue Verpachtungsverhandlungen laufen. Dass es bei dem Fonds erheblich nach unten gegangen ist mit den Kursen, verbirgt sich hinter Formulierungen wie: „Den vorübergehenden Leerstand und die Pachtausfälle mussten die externen Sachverständigen dennoch in der Bewertung 2020 berücksichtigen.“
Eins zu eins lässt sich die Krise im Einzelhandel und bei Hotels aber nicht auf die Performance der Fonds übertragen. „Wie weit sich die Schließung von Hotels auf die Bewertung auswirkt, ist nicht einfach zu beantworten. Die Frage ist, ob es echte Pachtausfälle sind oder ob Pachten lediglich gestundet sind. Und ob die Bewertungsmieten angepasst werden müssen“, sagt Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS).
Büro als Puffer
Die durch die Coronakrise verstärkt unter Druck gekommenen Segmente Hotel und Einzelhandel sind aber nicht das Brot-und-Butter-Geschäft der offenen Immobilienfonds. Sie sind überwiegend in Büroimmobilien investiert. Aber auch über diese Nutzungsart wird derzeit trefflich gestritten. Die Frage lautet dabei, inwieweit Homeoffice zu einem Rückgang des Flächenbedarfs der Unternehmen führt oder auch nicht. Wenn man sich die Leerstandsquoten anschaut, dann hat sich wenig verändert. Bei den Top-7-Standorten in Deutschland gibt es unverändert einen Leerstand von 3% im Durchschnitt. „Faktisch steht aber wegen Homeoffice fast die Hälfte der Büros leer“, sagt Archner. Doch das scheint den Fondsmanagern keine schlaflosen Nächte zu bereiten. Mario Schüttauf, verantwortlich für den Hausinvest, stellt fest: „Das Büroportfolio in unserem Fonds ist vergleichsweise coronaresistent. Die Lage und die Diversifikation innerhalb der Gebäude führen dazu, dass wir im Office-Bereich von den Veränderungen, die die Krise mit sich bringt, eher profitieren.“ Und Analyst Netscher hat angesichts der Probleme bei Hotel und Einzelhandel beobachtet: „Die Abwertung in diesen beiden Bereichen konnte jedoch bislang recht gut durch Aufwertungen bei Logistik- und auch Büroimmobilien kompensiert werden.“
Solch positive Signale ändern aber nichts an der verhaltenen Perspektive für die Fonds. Klar ist Marktbeobachtern, dass die Rendite der Produkte nach unten gehen wird. Die Durchschnittsrendite dürfte von 3% im Jahr 2019 in Richtung 1,5% fallen. Klar scheint aber auch, dass es angesichts der sinkenden Erträge und von Problemen bei einzelnen Fonds nicht zum Exodus der Anlieger kommt. Dafür sprechen verschiedene Argumente. Zum einen ist das Risiko der Fonds weiterhin extrem niedrig. Eine Volatilität von weniger als 1% bei einer Rendite von 1 bis 2% macht die Produkte im derzeitigen Zinsumfeld attraktiv. Scope hat in einer Analyse die Fonds mit Bundesanleihen verglichen und festgestellt, dass sich der Renditevorteil noch auf einem historisch hohen Niveau befinde.
Zudem ist es unwahrscheinlich, dass es zu einer Krise wie nach der Lehman-Pleite kommen könnte. Damals flüchteten Anleger in Scharen aus den Fonds und zwangen die Anbieter, Fonds zu schließen und am Ende zu liquidieren. Branche und Gesetzgeber haben aus dieser Krise gelernt und seit 2013 gelten Kündigungsfristen und eine Mindesthaltedauer. Diese Regeln verhindern eine Krise wie 2008 bis 2010: Seinerzeit sind die damals laufend handelbaren Fondsprodukte von größeren und institutionellen Anlegern als Ersatz für Tagesgeld benutzt worden. Das Schlimmste, was Anlegern passieren kann, ist, dass sie in einem Fonds investiert sind, dessen Rendite für eine Zeit lang vielleicht nur bei null liegt. Verglichen mit der Negativrendite einer Bundesanleihe ist das kein wirklich großer Schaden.
