Von Christoph Ruhkamp, DüsseldorfDie Allianz Immobilien will den Anteil der im Ausland gelegenen Objekte in ihrem Bestand von 8 auf 20 % ausbauen. “Im Ausland gibt es derzeit mehr Chancen als in Deutschland. Wir setzen dabei vor allem auf die europäischen Nachbarländer”, sagte Allianz-Immobilien-Chef Wolfgang Fink der Börsen-Zeitung. Der Umbau des Portfolios entspricht einem Investmentvolumen von rund 1 Mrd. Euro. Bis 500 Mill. Euro jährlichJedes Jahr sollen rund 300 Mill. bis 500 Mill. Euro neu im Ausland investiert werden. In den vergangenen zwei Jahren hat die Allianz Immobilien bereits rund 90 % ihrer Einkäufe jenseits der Grenzen getätigt, unter anderem in Amsterdam, Paris und Brüssel. Das Investitionsvolumen im laufenden Jahr beträgt bislang 140 Mill. Euro, unter anderem für ein Büroobjekt in Stockholm.Im Fokus stehen erstklassige Immobilien in den besten Lagen großer Städte. Den höheren Kaufpreisen stünden hier auch höhere Mieterträge gegenüber, so dass die Renditen nicht notwendigerweise niedriger ausfallen als bei riskanteren Immobilien. “Wir meiden die Risiken der Randlagen”, sagt Fink. Nur Europa im PortfolioZudem sieht der Manager die Allianz Immobilien nicht als Spezialisten bei Hotels oder Logistikimmobilien. In diesen Sektoren stehen der Gesellschaft externe Experten zur Seite. Alle Auslandsinvestments entfallen auf Europa. Die USA und Asien sind nicht in dem von der Allianz Immobilien betreuten Portfolio vertreten. Das in Stuttgart ansässige Unternehmen kümmert sich um das gesamte Immobilienvermögen von 20 Unternehmenseinheiten des Versicherers Allianz, darunter vor allem den Bestand der Allianz Leben, und ist damit eine der größten Immobilien-Investmentgesellschaften in Deutschland. In Verkehrswerten entspricht der Bestand einem Volumen von 8,1 Mrd. Euro. Immobilien haben damit einen Anteil von 3,3 % an den Gesamtkapitalanlagen des Versicherungsriesen. Objektbetreuung für ExterneDarüber hinaus übernehmen die Stuttgarter das Objektmanagement für weitere Immobilien mit einem Volumen von noch einmal 8,1 Mrd. Euro, darunter vor allem Objekte aus dem Bestand des zur Allianz gehörigen Immobilienfonds-Anbieters Degi. Außerdem werden Immobilien der bundeseigenen Gesellschaft Vivico und des Bundeseisenbahnvermögens BEV betreut.”Die aktuelle Immobilienquote der Allianz ist gering. Sie liegt aber in etwa gleichauf mit dem Anteil bei anderen Versicherern”, sagt Fink. Die Quote werde bei entsprechender Marktentwicklung voraussichtlich leicht wachsen, mindestens aber stabil gehalten. Im Jahr 1985 hatte der Anteil noch bei 10 % gelegen. Rund ein Viertel der Flächen im Bestand entfällt auf Gebäude, die von der Allianz selbst genutzt werden. Die Konzerngesellschaften zahlen dabei Marktmieten. “Es wird nicht subventioniert.” Fondsinvestments ausbauenAusbauen will die Allianz Immobilien den Anteil indirekter Investments im Portfolio. Ein erster kleiner Schritt ist die Beteiligung mit 14 Mill. Euro an einem Fonds des britischen Asset Managers Henderson Global, der in europäische Outlet Malls investiert. Darüber hinaus bauen die Stuttgarter gemeinsam mit der HSH Nordbank das Einkaufszentrum Europa-Passage in Hamburg.Insgesamt dominieren im Bestand gemäß Verkehrswerten Büroimmobilien mit 60 % bzw. 7 600 Mieteinheiten. Auf Einzelhandel entfallen 25 % bzw. 4 100 Einheiten und auf Wohnungen 15 %. Den Wohnungsbestand hat die Allianz Immobilien in den vergangenen zehn Jahren von 45 000 auf 16 000 Einheiten zurückgefahren. Verkauft wurden vor allem die Bestände in Klein- und Mittelstädten. “Jetzt wird nicht mehr weiter abgebaut. Wir planen aber Umschichtungen, um den Bestand zu verjüngen”, sagt Fink. Treptowers dominiertDas größte einzelne Objekt im Portfolio ist das Berliner Bürohochhaus Treptowers mit einem Verkehrswert von 500 Mill. Euro. Das zweitgrößte wird das im Bau befindliche Hamburger Einkaufszentrum Europa-Passage, an dem die Allianz mit 55 % bzw. 230 Mill. Euro beteiligt ist. In den vergangenen zwei Jahren wurde das Portfolio auch bereinigt: Das Verkaufsvolumen lag bei insgesamt 548 Mill. Euro.In börsennotierte Immobilien-Trusts (Reits) investieren die Stuttgarter noch nicht. Das könnte sich laut Fink aber bald ändern, wenn die deutschen Reits, die voraussichtlich 2006 eingeführt werden, deckungsstockfähig sind und von der Finanzaufsicht der Immobilienquote zugerechnet werden. 3,4 Mrd. Euro stille ReservenDie Baisse am deutschen Markt für Büroimmobilien habe man bisher vergleichsweise glimpflich überstanden. Laut Fink gibt es noch immer stille Reserven im Immobilienvermögen der Allianz, weil man sich rechtzeitig vor dem Preisverfall von Streulagen in Mittelstädten getrennt und auf die zehn größten Städte konzentriert habe. Nach eigenen Angaben belaufen sich die stillen Reserven auf rund 3,4 Mrd. Euro.Doch mussten die Verkehrswerte in den vergangenen zwei Jahren nach unten angepasst werden. Nach Angaben von Fink betrug das Minus im vergangenen Jahr 3,3 % und im Jahr davor 1,8 %. Stabil blieb dagegen der Cash-flow aus den Mieten. Der für die Eigentümer erzielte Rohertrag lag 2004 bei insgesamt 984 Mill. Euro. Gesamtrendite eingebrochenAllerdings rutschte die Gesamtperformance – bestehend aus Wertveränderung und Mietrendite – kräftig ab und lag 2004 unter 2 %. “Das war aber ein absoluter Ausrutscher und wird sich so nicht wiederholen”, sagte Fink. Durch die frühzeitigen Abwertungen habe man nun eine gute Voraussetzung, um die Gesamtperformance wieder zu erhöhen.Im langjährigen Durchschnitt erziele die Allianz Immobilien einen Total Return von 5 %, angestrebt würden 6 bis 7 %. Wie hoch der Ertrag im laufenden Jahr ausfallen werde, hänge im Wesentlichen von der Entwicklung der Verkehrswerte ab. Die Mietrendite liege derzeit bei etwa 4,5 %.Bei den inländischen Immobilien übernimmt die Allianz Immobilien mit ihren rund 600 Beschäftigten alle Aufgaben selbst. Eine eigene Gesellschaft, die Allianz Centermanagement, kümmert sich dabei um die 17 Einkaufszentren. Nur im Ausland werden externe Gebäudemanager mit der Verwaltung betraut. Unzufrieden zeigt sich Fink noch mit der Vermietungsquote, die derzeit bei 93 % liegt. “Das muss besser werden. Ich sehe aber für den deutschen Büroimmobilienmarkt noch keinen Silberstreif am Horizont.” Zwar gebe es im Investmentmarkt schon viele ausländische Interessenten, am Vermietungsmarkt sei aber noch keine Erholung zu beobachten. Das gelte sowohl für Büros als auch für den Einzelhandel. Noch keine VerbriefungenBeim Ankauf von Gebäuden erwägt die Allianz Immobilien bereits Finanzierungsalternativen wie etwa Verbriefungen. “Wir sind aber als Versicherer bei der Aufnahme von Fremdkapital streng durch die Auflagen der Finanzaufsicht begrenzt”, sagt Fink. Bisher würden in der Regel 100 % Eigenkapital eingesetzt. Objektkäufe der Allianz Immobilien seit 2003Gesamtes Investitionsvolumen: 570 Mill. Euro- Bürogebäude Jericho, Stockholm- Bürogebäude Global Gate II, Grafenberger Allee, Düsseldorf- Bürogebäude Boulevard Haussmann, Rue du Faubourg St. Honore, Paris- Denkmalgeschütztes Bürogebäude Droogbak, Amsterdam- Outlet-Mall-Immobilienfonds (Beteiligung von 10%) mit Objekten in Frankreich, Italien, Österreich und den Niederlanden- Bürogebäude Botanic Building, Brüssel- Bürogebäude Boulevard Haussmann/Rue du Helder, Paris- Bürogebäude Broadway Office (Revitalisierung), Breite Straße, Düsseldorf