Von Thomas List, Frankfurt Geschlossene Fonds sind bei deutschen Anlegern beliebt. Aktuell haben sie nach Schätzungen der Ratingagentur Scope 140 Mrd. Euro Eigenkapital in diese Anlagevehikel investiert. Davon entfallen rund 80 Mrd. Euro auf Immobilien. Geschlossene Fonds investieren gewöhnlich in ein Objekt, seit einigen Jahren aber auch in mehrere Einzelobjekte. Durch die Konzentration auf wenige Objekte sollen besonders hohe Ausschüttungsrenditen erzielt werden, die beim einzelnen Anleger durch Doppelbesteuerungsabkommen auch noch nur wenig geschmälert werden. Ein großer Nachteil geschlossener Fonds ist ihre unbegrenzte oder zumindest sehr lange Laufzeit. Ein vorheriger Ausstieg ist kaum möglich, da es für die Fonds bisher keinen nennenswerten Zweitmarkt gibt. In den vergangenen Jahren gab es viele Versuche, einen solchen Zweitmarkt zu installieren (s. Grafik). Eine Möglichkeit, Anteile an geschlossenen Immobilienfonds während der Laufzeit zu verkaufen, bieten unabhängige, meist ausländische Investoren. Die wichtigsten Marktteilnehmer sind Meridian 10 und Madison International Realty. Erst etablieren muss sich noch Tivoli. Meridian startet mit SchiffenMeridian 10 in Hamburg ist Anfang 2006 mit einem Kapital von 100 Mill. Euro an den Start gegangen. Aktuell werden Kurse für knapp 200 Schiffsfonds und einen (US-)Immobilienfonds gestellt. Später sollen auch deutsche Immobilienfonds, Private Equity und alternative Energien dazukommen. Während bereits einige Anteile an US-Fonds gekauft wurden, kommt das Geschäft mit deutschen Fonds erst jetzt in Gang. Bis Jahresende sollen für etwa 20 Fonds Preise gestellt werden. Dabei führt Meridian 10 auf eigene Initiative Analysen einzelner Fonds durch, reagiert aber auch auf Anfragen von Fondszeichnern. Angekauft werden über die HCH Hanseatic Real Estate aus steuerlichen Gründen überwiegend Anteile von Fonds, die mindestens seit zehn Jahren laufen.Gesellschafter sind zu je einem Viertel Lehman Brothers, die Hanseatic Gruppe, der US-Reit Kimco Realty Corporation und drei Privatinvestoren. Die Beteiligungsgesellschaft Hanseatic investiert seit mehr als 20 Jahren in Schiffe, Kimco gilt als größter börsennotierter Eigentümer von Einkaufszentren in Nordamerika. Eine enge Kooperation besteht mit eFonds 24. Sie ist nach Unternehmensangaben nicht nur einer der Vertriebspartner, sondern betreibt auch die Handelsplattform für Meridian 10. Außerdem sind die drei Meridian-10-Gesellschafter Lehman, Hanseatic und Kimco Minderheitsgesellschafter von eFonds 24. Rund 3 000 freie Vermittler sind eFonds24 angeschlossen. Madison nur mit ImmobilienMadison International Realty ist ausschließlich auf Immobilien spezialisiert. Die Investmentmanagementgesellschaft will nach eigenen Angaben amerikanischen und ausländischen Investoren in gewerblichen Immobilienobjekten Liquidität verschaffen. Sie hat seit 1996 Zweitmarktanteile von mehr als 250 Mill. Dollar erworben. Zielobjekte sind Bürohäuser, Einzelhandelsimmobilien, Mehrfamilienhäuser, Logistik und Gesundheitseinrichtungen in den USA und Europa. Investiert werden in einzelne Fondsanteile zwischen 1 Mill. und 30 Mill. Dollar, die verbleibende Haltedauer soll drei bis fünf Jahre betragen. Als Renditeziel nennt die Gesellschaft den unteren zweistelligen Bereich, abhängig von der individuellen Risikostruktur des Zielfonds bzw. -objekts. Seit 2003 ist Madison mit einer Niederlassung in Deutschland vertreten und hat am deutschen Markt Anteile im Wert von 155 Mill. Dollar erworben. Davon entfielen 64 % auf Deutschland, 35 % auf die USA und 1 % auf die Niederlande. 2006 war nach Unternehmensangaben mit 115 Mill. Dollar das bisher umsatzstärkste Jahr. Während Madison nach der Gründung der deutschen Niederlassung nur in US-Fonds investiert hat, wurden ab 2005 auch Objekte in Deutschland und den Niederlanden angekauft. Nächstes Ziel ist Großbritannien. 2006 wurden zusätzlich auch sub- und Non Performing Loans, zum Beispiel von der AHBR, gekauft. In diesem Jahr hat Madison Anteile am Midtown Manhattan L.P. der DB Real Estate im Nominalwert von knapp 6 Mill. Dollar erworben. Gezahlt wurden nach Angaben von Madison 100 % des ursprünglichen Nominalwerts. Die DB Real Estate hatte das Kaufangebot an ihre Kunden weitergeleitet, ihnen die Annahme aber nicht empfohlen. Als Engagement in Deutschland nennt Madison nur die DG Anlage 22 “Hamburger Hauptbahnhof”. Hier bot Madison im Juli 2006 rund 35 % des Nominalwerts. Die Fondsbörse Deutschland vermittelte nach eigenen Angaben Anteile zu 70 %. Banker gründen TivoliTivoli Investments wurde 1996 in den USA von zwei ehemaligen Bankmanagern gegründet und konzentriert sich auf alternative Investments mit Schwerpunkt auf illiquiden Immobilienanlagen in Europa. Nach Angaben von Jocelyn Laudet vom Münchener Büro von Tivoli verfügt das Unternehmen zusammen mit seinem Schwesterunternehmen Madison Capital Management in Denver, Colorado, über ein Gesamtportfolio von 330 Mill. Dollar, das vor allem aus US-Anlagen in Reits und Limited Partnerships (vergleichbar deutschen geschlossenen Fonds) besteht. In Paris begonnenVor vier Jahren hat Tivoli von Paris aus das Europageschäft begonnen. Seit 2004 wurden zwei offene Fonds in Europa aufgelegt, die von 25 institutionellen Anlegern, v. a. Lebensversicherern, Banken und Pensionskassen, gezeichnet wurden. Die Fonds sollen die 150 Mill. Dollar in illiquide Immobilien investieren. “Davon wurden bisher rund 80 % fast ausschließlich in den USA angelegt. 15 Mill. Dollar sind für Europa verfügbar. Mit Beginn dieses Jahres haben wir Anteile an zwei deutschen geschlossenen Fonds erworben – der eine mit einer deutschen, der andere mit einer US-Immobilie.” In den nächsten fünf Jahren will Tivoli 100 Mill. Dollar in Europa mit Schwerpunkt in Deutschland anlegen. “In Deutschland wollen wir in diesem Jahr einige Millionen Dollar investieren. 10 Mill. Dollar zu erreichen wäre toll.” Dazu ist auch die Auflage weiterer Fonds geplant. Akquisitionsvehikel ist die Tivoli 1 GmbH & Co Beteiligungs KG. Weltweit soll das Investitionsvolumen von jetzt 330 auf 500 Mill. Dollar steigen. “Wir sind sowohl an guten wie auch an schlechten Fonds interessiert”, betonte Laudet. Dies schließe auch Fonds ein, die nichts ausschütteten. Tivoli erwirbt Anteile zwischen 5 000 Euro und 20 Mill. Euro. Die Liegenschaften sollen vor allem in den USA, Kanada und den Ballungszentren Westeuropas liegen. “Die Bewertung führen wir selbst durch, stützen uns dabei aber auch auf Makler und unseren Kooperationspartner Pramerica, der Co-Manager unseres zweiten Europa-Fonds ist.” Tivoli verstehe sich als langfristiger, passiver Investor, strebe also weder eine vorzeitige Liquidation des Fonds an, noch wolle man die Mehrheit der Fonds übernehmen. Als Renditeziel nannte Laudet mehr als bei einem Direktinvestment (5 bis 6 %), aber deutlich weniger als 20 bis 25 %, die andere Investoren am Zweitmarkt anstrebten. Performance entscheidetLaudet will an die Anleger über Privatbanken, Handelsplattformen, Vermittler und Vermögensverwalter, aber auch über Fondsinitiatoren herantreten. Bei den Initiatoren unterscheidet sich die Bereitschaft, mit Anbietern wie Tivoli zusammenzuarbeiten je nach der Performance der einzelnen Fonds sehr stark, hat Laudet beobachtet. “Bei gut laufenden US-Fonds sind die Initiatoren freundlich und leiten den von uns gebotenen Preis sogar an die Anleger weiter. Ganz anders bei schlecht laufenden Fonds, zumindest bei großen Fondsgesellschaften. Denn ein Abschlag kratzt an ihrem Image. Hingegen sind auch in diesem Fall kleine Initiatoren ohne Bankenhintergrund sehr offen, weil wir für sie eine Dienstleistung erbringen und Werbung machen.” Für die Zukunft schloss Laudet die Übernahme von Anteilen an geschlossenen Fonds mit anderen Sachwerten nicht aus. Außerdem bieten Tivoli und seine verbundenen Unternehmen Überbrückungs- und Mezzaninefinanzierungen sowie Eigenkapitallösungen für Besitzer und Manager von Immobilienvermögen an. “Eventuell werden wir auch in Deutschland Mezzaninekapital zur Verfügung stellen. Damit könnten wir eine höhere Rendite erreichen.”