tl Frankfurt – Die Verbriefung von gewerblichen Krediten wird in Deutschland im europäischen Vergleich besonders kräftig zulegen. Die Eurohypo will bis Ende Juni erstmals über die True Sales Initiative (TSI) Kredite verbriefen. Die neue Immobilien-Anlageklasse Reit kann am schnellsten und einfachsten in Form des geplanten britischen Reit eingeführt werden. Er wäre eine Zwischenlösung auf dem Weg zum EU-Reit. Verkäufe notleidender Kredite (Non Performing Loans) werden in den nächsten zwei Jahren noch hohe Volumina aufweisen, allerdings dürften die Portfolien kleiner werden. Die sind die wichtigsten Ergebnisse des siebten Immobilien-Dialogs der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG. In seinem Vortrag zur Securitisation betonte Eurohypo -Vorstandsmitglied Joachim Plesser, dass moderne Finanzinstrumente wie Verbriefungen, Syndizierungen, strukturierte Finanzierungen und Mezzanine-Lösungen in Deutschland auch in Zukunft den traditionellen Immobilienkredit ergänzen, nicht aber ersetzen werden. “Häufig werden die Kunden den klassischen Bankkredit mit einem neuen Finanzinstrument kombinieren.” Im Immobilienbereich erwartet Plesser hierzulande zunehmend “Agency”-Transaktionen bei gewerblichen Verbriefungen (CMBS Commercial Mortgage Backed Securities), bei denen die Bank im Gegensatz zu den bisher geläufigen “underwritten” Transaktionen nicht ins Kreditobligo tritt. “Wir als Banken stellen nur unsere Verbriefungsplattform und unsere Kontakte zur Verfügung.” Geeignet erscheinen solche “Agency”-Transaktionen v. a. für die Ablösung konventioneller Kredite.Die Eurohypo hat über ihre Londoner Verbriefungsplattform Opera zwischen 2003 und 2005 CMBS-Programme über 6,1 Mrd. Euro aufgelegt und sieht sich damit europaweit als Marktführer vor Morgan Stanley und Lehman Brothers. “Noch in diesem Halbjahr planen wir eine erste Verbriefung unter dem TSI-Dach in Deutschland. Unsere Pipeline ist mit Krediten gut gefüllt”, sagte Plesser. Zur Begründung, warum die Eurohypo nicht weiter ausschließlich über London verbrieft, erläuterte der Eurohypo-Vorstand: “Das ist ein emotionales Thema. Wir wollen Verbriefungen in Deutschland hoffähig machen. Dazu müssen der Vertrag und das Reporting auf Deutsch sein.”In Zukunft erwartet Plesser bei Mortgage Backed Securities ein stetiges Wachstum in Großbritannien, Italien, den Niederlanden, Frankreich und Skandinavien. “Marktteilnehmer sehen in Deutschland das Land mit den größten Wachstumsraten bei CMBS in Europa in den kommenden Jahren, allerdings ausgehend von einem niedrigen Niveau.” Zunehmend würden MBS auch bei kleineren Finanzierungen zwischen 5 und 10 Mill. Euro eingesetzt. “Für den Kunden sieht es wie eine konventionelle Finanzierung aus, wird aber als kapitalmarktfähiges Produkt akquiriert, um den Kredit nach Auszahlung auf dem Kapitalmarkt platzieren zu können.”Frank Balmes von KPMG sprach sich für die Einführung des britischen Reit als Zwischenlösung bis zur Einführung eines EU-Reit aus. Beim UK-Reit, der zum 1. 1. 2007 verwirklicht werden soll, werden die in Deutschland als besonders kritisch angesehenen Steuerausfälle bei ausländischen Investoren durch die Begrenzung der Beteiligung eines Anteilseigners auf maximal 10 % vermieden. Für offen hält Balmes aber, ob dies europarechtlich zulässig ist.Bei den deutschen Vorschlägen präferiert Balmes das Trustvermögensmodell, das eine Trennung zwischen Treuhandvermögen (Immobilien) und sonstigem Vermögen vorsieht. Für nachteilig hält er bei diesem Modell aber den deutschen Sonderweg, der für internationale Investoren schwer verständlich sein dürfte, und die schwierige Bewertung dieses G-Reit durch Analysten, da es keinen konsolidierten Jahresabschluss zwischen AG und Trustvermögen geben werde. Reits vereinheitlichenAm besten wäre daher nach Ansicht Balmes’ die Vereinheitlichung der verschiedenen europäischen Reit-Modelle in Form eines EU-Reit. Vorschläge zu dessen Ausgestaltung hat das IBFD (International Bureau of Fiscal Documentation) im Januar 2006 vorgelegt. Investoren sind in reifen Reits-Märkten wie USA und Australien in erster Linie Institutionelle (s. Grafik). Reits werden aber auch für vermögende Privatkunden attraktiv, sagte Oliver Zucker von KPMG. Die Aktien müssten dann aber sehr liquide und mit geringen Transaktionskosten handelbar sein. Transaktionen mit notleidenden Krediten (Non Performing Loans, NPL) wird es nach Meinung von Gunther Liermann, Partner bei KPMG Frankfurt, in Deutschland noch zwei bis drei Jahre geben. Während bisher vor allem Großbanken und Hypothekenbanken als Verkäufer auftraten, dürften in Zukunft vermehrt Landesbanken und Sparkassen ihre Kreditbestände bereinigen. “Verkäufe werden aber in diesen Fällen vermehrt ,off market’, d. h. ohne Bieterverfahren mit mehreren Interessenten, durchgeführt.”Liermann erwartet in den kommenden zwei Jahren mehr Transaktionen mit kleineren Portfolien, aber auch große Abschlüsse mit Einzelkrediten, sogenannten Single Names. “Das Pricing wird immer aggressiver. Dadurch geht die Zahl der Marktteilnehmer zurück.” Public Private Partnerships bei Schulen und im Gesundheitswesen werden nach Ansicht von KPMG-Berater Andreas Lenzen in Zukunft besonders beliebt sein. Entscheidend für den Erfolg sei aber, dass der private Partner nicht nur für den Bau bzw. die Sanierung, sondern auch für den Betrieb des Objekts zuständig sei. Die Projektfinanzierung werde auf Kosten der heute noch vorherrschenden Kommunalforfaitierung an Bedeutung zunehmen. Bei der Kommunalforfaitierung übernimmt die öffentliche Hand gegenüber der finanzierenden Bank eine Bürgschaft, bei der Projektfinanzierung nicht.