Der führende Anbieter von geschlossenen US-Immobilienfonds in Deutschland, Jamestown, setzt angesichts eines überhitzten Investmentmarktes auf Private Equity. Im angestammten Geschäft, den Vermietungsfonds, wurden seit Ende 2005 Immobilien für mehr als 5,5 Mrd. Dollar verkauft. Christoph Kahl und seine Ehefrau wollen auch in Zukunft Alleineigentümer von Jamestown bleiben. – Herr Kahl, wie beurteilen Sie die aktuelle Situation am gewerblichen US-Immobilienmarkt?Den Vermietungsmarkt halten wir für robust. Die Leerstände bei Bürogebäuden sind gering, und die Mieten legen kontinuierlich deutlich zu. Auf der anderen Seite gilt: Erstklassige Bestandsimmobilien sind im Moment unglaublich teuer. Die Preise sind zu hoch, um heute noch einzusteigen. – Wie wirkt sich diese Analyse auf Ihre Geschäftsstrategie aus?Wir legen im Moment keine neuen Vermietungsfonds auf. Vielmehr haben wir von Dezember 2005 bis Dezember 2006 erstklassige, voll vermietete Bestandsimmobilien für mehr als 5,5 Mrd. Dollar verkauft und dabei sieben Fonds aufgelöst. Dabei lagen die Gesamtergebnisse für die insgesamt 44 000 Anleger bei durchschnittlich 19,6 % jährlich, wobei die Bandbreite von 8,6 bis 34,6 % reichte. – Wird die Bedeutung der Private- Equity-Fonds zunehmen?Ja. Bei unseren Investitionsentscheidungen konzentrieren wir uns auf urbane Regionen mit einem hohen Bevölkerungswachstum, also beispielsweise den Südosten der USA und Kalifornien. Wir kaufen dort Land und entwickeln es, wo eine große Flächennachfrage gestillt werden muss. Dies gilt insbesondere für Wachstumsbranchen wie Logistik, Information/Kommunikation und Medizin. – Wie weit sind Sie mit Ihrem Private-Equity-Fonds “Co-Invest 4”?Die Zeichnung läuft seit Juli 2006. Bisher haben wir von 10 600 Anlegern mehr als 530 Mill. Dollar eingesammelt und damit 17 Objekte gekauft. Der Fonds soll geschlossen werden, sobald wir 750 Mill. Dollar Eigenkapital erreicht haben oder keine weiteren lohnenden Objekte mehr gefunden werden können. Wir haben uns als Jamestown mit 20 Mill. Dollar an dem Fonds beteiligt. – Was kommt nach “Co-Invest 4”?Zügig nach dem “Co-Invest 4” wollen wir den “Co-Invest 5” auflegen. Das Konzept bietet im Moment einfach ein besseres Rendite-Risiko-Verhältnis als Vermietungsfonds mit überteuerten Core-Immobilien. – Wenn Sie eines Tages wieder Vermietungsfonds auflegen werden: Auf welche Standorte bzw. Objektarten setzen Sie dann?Wir konzentrieren uns auf Standorte mit “natürlichen” Angebotsbeschränkungen wie Halbinsellagen mit dichter Bebauung, z. B. New York und San Francisco. Diese Städte, in denen sich Neubauten nur schwer realisieren lassen, haben sich in der Vergangenheit am besten entwickelt. Städte, die sich unbegrenzt ausdehnen können, werden wir auch in Zukunft meiden. – Wovon hängt es ab, ob Sie Fonds mit einem oder mit mehreren Objekten auflegen?Wir wollen immer unser Risiko diversifizieren. So fließen bei unserem “Co-Invest 4” in jedes Objekt nur 3 bis 5 % des Eigenkapitals. Bei den Vermietungsfonds haben wir diesen Grundsatz entweder durch verschiedene Nutzungsarten über mehrere Objekte oder innerhalb eines Objektes umsetzen können. Außerdem verfügen alle Fonds immer über einen breiten Mietermix. – Worauf beruht Ihr langfristiger Erfolg?Unsere seit vielen Jahren etablierte US-Infrastruktur ist unser Erfolgsfaktor. Wir sind mit einem eigenen Management vor Ort vertreten, das die Investitionen vom ersten bis zum letzten Tag begleitet. Andere Anbieter sind meist auf Fremdkapazitäten angewiesen. Wir haben vom Hausmeister bis zum Steuerberater alles im Haus. – Warum haben Sie 2002 ein neues Beteiligungskonzept eingeführt?Vor 2002 lag die Mindestbeteiligung pro Kunde im Rahmen des “Classic”-Konzepts bei 30 000 Dollar. Da man nicht mehr als 10 bis 20 % seines Gesamtvermögens in geschlossenen Immobilienbeteiligungen investieren sollte, bedeutet dies ein Gesamtvermögen von 200 000 bis 300 000 Euro. Wir wollten uns aber auch für Anleger mit geringerem Vermögen öffnen. Mit dem “Kompact”Konzept können einmalig 10 000 bis 20 000 Dollar investiert werden. Diese Möglichkeit hat großen Anklang gefunden, vor allem bei jüngeren Leuten. Wir hoffen natürlich auch, dass sie in unser “Classic”-Konzept hineinwachsen. – Warum haben Sie die beiden Objekte in Boston verkauft?Wir sehen den Financial District in Boston auf längere Sicht nicht als großen Wachstumsmarkt. Nach unserer Einschätzung besteht die große Gefahr, dass die wichtigste Mietergruppe, die Investmentfondsindustrie, zum großen Teil aufgekauft wird und nach New York abwandert. Die Anleger der beiden betroffenen Fonds sind aber gut ausgestiegen. Das Vorsteuerergebnis lag bei 8,6 bzw. 9,7 % jährlich. – Wie gut funktioniert bei Ihnen der hausinterne Zweitmarkt?Sehr gut. Im vergangenen Jahr haben wir mit 294 Verkäufern und 133 Käufern einen Umsatz von 8,5 Mill. Dollar gemacht. Damit dürften wir deutlich besser liegen als die Deutsche Fondsbörse in Hamburg bei irgendeinem Immobilienfondsinitiator. Dies liegt natürlich auch an der Größe unserer Fonds. Sie sind mit 200 bis 400 Mill. Eigenkapital ziemlich liquide. Bei kleinen Fonds mit 20 Mill. Dollar ist das viel schwieriger. – Haben Sie Pläne, Ihr bisheriges Geschäftsmodell durch neue Aktivitäten zu erweitern?Wir halten zwar unsere Augen offen. Doch bis auf weiteres bleiben wir bei unseren beiden Bereichen Private Equity und erstklassige Bestandsimmobilien. Immerhin bewegen wir mit einem relativ kleinen Team von 60 Mitarbeitern in Atlanta und 40 in Köln große Volumina. Da können wir uns nicht verzetteln. – Über welche Vertriebskanäle verkaufen Sie Ihre Fondsanteile?Zu zwei Dritteln über Banken und zu einem Drittel über freie Vermittler. Bei den Banken ist die ganze Breite der Kreditwirtschaft vertreten von den Groß- und Privatbanken über die Landesbanken bis zu den Genossenschaftsinstituten. – Alleinige Gesellschafter von Jamestown sind Sie (Atlanta) bzw. Ihre Frau und Sie (Köln). Wie stellen Sie das langfristige Überleben von Jamestown sicher?Wir wollen selbständig bleiben. Da wir über ausreichend Kapital verfügen, besteht auch keine Notwendigkeit, an die Börse zu gehen. Die Unabhängigkeit von jeder Bank ist unsere Stärke. Nur deshalb konnten wir so viele unterschiedliche Banken als Vertriebspartner gewinnen. Außerdem ist das Management in den USA und in Deutschland gewinnbeteiligt. Ich bin mir daher sicher: Unser Portfolio würde nicht leiden, wenn ich morgen mit dem Flugzeug abstürzen würde. An der jetzigen Eigentumsstruktur werde ich daher nichts ändern. Die Fragen stellte Thomas List.