Von Antje Kullrich, Düsseldorf Der Gothaer Konzern ist dabei, seinen Immobilienbestand zu durchforsten und komplett neu auszurichten. “Wir sehen Immobilien als globale Assetklasse”, erläuterte Jürgen Meisch, Kapitalanlagenvorstand der Versicherungsgruppe, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Das bislang sehr deutschlandlastige Portfolio soll internationaler werden. Im Rahmen des Umbaus plant die Gothaer, Ende des ersten Quartals 2006 ein Portfolio von deutschen Gewerbeimmobilien auf den Markt zu bringen. Das Volumen wird voraussichtlich zwischen 50 und 100 Mill. Euro liegen. Die Gothaer will sich vor allem von Einzelobjekten trennen, um den Bestand zu fokussieren. In der Vergangenheit sei – wie in der Versicherungswirtschaft weit verbreitet – nicht sehr zielgerichtet zusammengekauft worden, gibt Meisch zu. Klare Ziele definiert Meisch hat für die Gothaer-Immobilien eine klare Zielallokation vor Augen. 60 % des Portfolios sollen künftig europäisch sein, je 20 % will der Versicherer in Asien und Amerika investieren. Schritt für Schritt ist zudem ein Ausbau der Assetklasse Beton geplant. Die Immobilienquote in den Kapitalanlagen, die derzeit bei rund 6 % liegt, soll Richtung 8 % steigen. Auch einen zweistelligen Wert hält Meisch mittel- bis langfristig für möglich. Für ihn sind Immobilien Teil der Fixed-Income-Strategie der Gothaer, die auf sichere laufende Erträge abzielt. “Immobilien werden langfristig mit Bonds konkurrieren”, so Meisch. Wegen der Illiquidität der Anlage müsse aber ein Renditeaufschlag dabei sein.Mit diesen Vorgaben hat die Kölner Versicherungsgruppe mit dem Umbau des Immobilienbestandes in Höhe von derzeit 1,2 Mrd. Euro begonnen. Im ersten Quartal vergangenen Jahres ist das 600 Mill. Euro schwere deutsche Portfolio komplett ausgelagert worden. Das Mandat hat die Aareal Immobilien Kapitalanlagegesellschaft bekommen. Während bei der Gothaer zuvor 25 Leute allein mit der Verwaltung des deutschen Bestandes beschäftigt waren, zählt die Abteilung heute nur noch sechs Köpfe. Im Ausland investiert die Gothaer ohnehin nur in sogenannte Partnerships – Fondslösungen mit Private-Equity-Charakter, die weniger reguliert sind als Spezialfonds. “Wir sind meines Wissens der einzige deutsche Versicherer, der keinen Direktbestand mehr hat”, sagt Michael Morgenroth, der bei der Gothaer für die Immobiliensparte verantwortlich zeichnet. Sportliche WohnungspreiseDie Gothaer legt den Fokus auf gewerbliche Immobilien. Wohnungen besitzt der Konzern nur noch vereinzelt und wird sich wohl von ihnen ganz trennen. Gerade in Deutschland seien die Preise im Wohnungsmarkt durch die Aufkäufe angelsächsischer Finanzinvestoren mittlerweile “sehr sportlich”, findet Meisch. Der Anlagestratege denkt eher an mehr Einzelhandelsimmobilien, findet Logistik interessant und hat auch ein Auge auf Infrastrukturfonds geworfen, die in Brücken oder Tunnel investieren und keine Korrelation zu anderen Immobilien-Investments aufweisen. Sichere Renditen erwünschtIm Ausland will die Gothaer künftig mit mehr Bodenhaftung unterwegs sein. In der Vergangenheit, als sich zeigte, dass das deutsche Portfolio mit der Zeit nicht die gewünschte Rendite abwarf, sei in aggressive Fonds am oberen Ende der Risikoskala investiert worden. Hier will der Versicherer vorsichtiger agieren: “Wir wollen Qualität und nicht das Risiko erhöhen”, betont Meisch. Mit relativ sicheren Renditen von 6 bis 8 % aus dem Immobilienbestand wäre er durchaus zufrieden. Zuletzt lag die Rendite in Deutschland bei 6 %, im Ausland bei 16 %, inklusive realisierter Veräußerungsgewinne. Reits als Exit-AlternativeMit dem Ausbau des internationalen Portfolios hat die Gothaer bereits begonnen. Die zwei größten Investments im vergangenen Jahr tätigte der Versicherer in die Fonds European Property Investment von Curzon und den Morgan Stanley Eurozone Office Fund. In beide flossen dreistellige Millionenbeträge. Im Normalfall investiere die Gothaer in eine Partnership zwischen 30 und 50 Mill. Euro, erläutert Meisch. Unter 20 Mill. Euro pro Engagement laufe in der Regel nichts. Real Estate Investment Trusts (Reits) beschäftigen die Gothaer bislang kaum. In Deutschland könnte das Thema für die Gothaer weniger als Investor denn als Input-Geber interessant werden. “Reits bieten gute Möglichkeiten zum Exit”, findet Meisch. Ein eigenes Vehikel plant der Konzern indes nicht. “Unter einem Volumen von 0,5 bis 1 Mrd. Euro muss man gar nicht anfangen”, sagt Meisch. Und das ist für die Gothaer alleine eine Nummer zu groß.