Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf Die Turbulenzen um ihren Immobilienfonds Grundbesitz-Invest, der nach massiven Mittelabflüssen wegen drohender Illiquidität geschlossen wurde, sind für die Deutsche Bank und die gesamte Branche noch längst nicht ausgestanden. Der Krisenfonds hat die Diskussion um die beste Konstruktion des Produkts neu entfacht. Selbst Anlageberater üben sich in Selbstkritik. Der Grund für die aktuellen Probleme sei nicht ausschließlich bei den Fondsanbietern zu suchen, auch der Vertrieb müsse sich fragen lassen, ob er die Kunden ausreichend über die Eigenarten der Fonds aufgeklärt und den falschen Eindruck vermieden habe, die Fonds seien als Festgeldersatz geeignet, erklärte etwa der Vorstand des Maklerpools BCA, Ferdinand Haas. Unterdessen liegen der Tübinger Kanzlei Tilp nach eigenen Angaben inzwischen mehr als 350 Mandatsanfragen geschädigter Fondsanleger vor, die wegen unzureichend prospektierter, so genannter Kick-Back-Zahlungen an die Vertriebspartner klagen könnten.Die Ratingagentur Scope forderte eine Verbesserung der Bewertungsverfahren, der Gebührenstruktur und der Rolle der Aufsichtsräte bei offenen Immobilienfonds. Die Kontrollgremien dürften sich nicht nur aus Mitarbeitern der Muttergesellschaften zusammensetzen. Auch die Fondsbranche selbst strebt Umgestaltungen an. “Wir würden es bevorzugen, wenn die Immobilienfonds sich untereinander Objekte verkaufen dürften”, sagte ein BVI-Sprecher der Börsen-Zeitung. So könne die bei den Fonds unterschiedliche Liquidität für einen Ausgleich genutzt werden. In Berlin seien diese Wünsche bekannt, und sie würden bei einer Novelle des Investmentgesetzes möglicherweise auch berücksichtigt. Im Vordergrund längerfristiger Überlegungen stehen zudem die Mindesthaltedauer für Anleger, die Begrenzung der Losgrößen beim Verkauf von Fondsanteilen und die eventuelle Abhängigkeit der Sachverständigen von den Fondsgesellschaften.Die Beratungsgesellschaft Feri Rating moniert darüber hinaus methodische Defizite bei den in Deutschland vorgeschriebenen Bewertungsverfahren für offene Immobilienfonds. “Letztlich tritt nur dasselbe Problem zutage, das in den vergangenen Jahren auch Ursache für einen großen Teil des Wertberichtigungsbedarfs in den Immobilienportfolios von Banken und anderen Immobilieninvestoren war”, so Geschäftsführer Helmut Knepel. Statt des Ertragswertverfahrens müsse die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung des jeweiligen Standorts stärker berücksichtigt werden. “Gutachter-Position stärken”Die Diskussion um Verbesserungen ist indes älter als die Krise der DB Real Estate. Bereits im Februar dieses Jahres hatte der Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS) im Nachgang zur Krise bei der Deka Vorschläge gemacht, die unter anderem darauf abzielten, die Unabhängigkeit der Gutachter durch Rotation zu stärken. Auch die Veröffentlichung von Marktwerten der einzelnen Fondsobjekte wurde als wünschenswert bezeichnet. “Die Fondsgesellschaften konnten sich damals aber untereinander nicht auf einen gemeinsamen Standard einigen”, sagte BIIS-Geschäftsführer Gernot Archner der Börsen-Zeitung. Um eine Branchenlösung zu erreichen müssten die BaFin oder der BVI verbesserte Mustergeschäftsordnungen für die Sachverständigenausschüsse der Fonds durchsetzen, so Archner.Scope-Geschäftsführerin Alexandra Merz bekräftigte unterdessen ihren Vorwurf, die Deutsche Bank habe die Notlage des Grundbesitz-Fonds inszeniert, um schnelle Paketverkäufe anstreben zu können. “Bei keiner anderen deutschen Muttergesellschaft stehen Investment-Banking-Interessen auf der Prioritätenliste so hoch wie beim bisherigen Branchenprimus”, so Merz. Vieles spreche dafür, dass hier die wahren Auslöser der Krise verborgen seien.Tatsächlich hatte die DB Real Estate ein Paket aus drei Immobilien des Grundbesitz-Invest nach einer Abwertung für rund 350 Mill. Euro an den australischen Investor Rubicon verkauft. Das Paket wurde am 9. Dezember als australischer Reit von den Investmentbankern der Deutschen Bank als Leadmanager an die Börse gebracht. Rubicon zahlte am 14. Dezember – einen Tag nach der Fondsschließung – den vereinbarten Preis, der um knapp 3 % unter dem von Gutachtern ermittelten Verkehrswert lag. Ein Interessenkonflikt innerhalb der Deutschen Bank scheint in dieser Konstellation und mit diesem Timing fast unvermeidlich. Zumal die DB Real Estate gegenüber ihren Vertriebspartnern eine Verschlechterung des deutschen Immobilienmarktes reklamierte, während der IPO-Prospekt der Deutschen Bank für Rubicon von besten Aussichten spricht.Der Vorstandsvorsitzende der Immobilienbank Hypo Real Estate, Georg Funke, weist derweil auf den grundsätzlichen Konstruktionsfehler offener Immobilienfonds hin. Es sei ein Fehler, täglich handelbare Fonds mit Rücknahmegarantie mit Immobilien zu unterlegen, die “eben nicht gerade liquide sind”. Am Ende müsse es zu einer Marktbereinigung kommen, bei der die Fonds in Real Estate Investment Trusts (Reits) umgewandelt würden. Dann gebe es keine Rücknahmegarantie mehr.