Von Leo Fischer Mit Erfolgsgeschichten sind die Anleger in geschlossenen deutschen Immobilienfonds wahrlich nicht verwöhnt. Während in den USA, aber auch im Nachbarland Niederlande zahlreiche geschlossene Immobilienfonds nach Verkauf der Objekte mit teilweise zweistelligen Renditen für die Anleger – das gilt vor allem für die USA – aufgelöst wurden, sind erfolgreiche Objektverkäufe deutscher geschlossener Immobilienfonds an den Fingern einer Hand abzuzählen. Dabei konnten die von den Analysten der geschlossenen Fonds viel geschmähten offenen Immobilienfonds die starke Investitionsbereitschaft in Deutschland vor allem ausländischer Anleger für zahlreiche erfolgreiche Verkäufe nutzen. Hoffnungen gewecktDie Einführung des deutschen Reit (G-Reit) hat daher bei einigen Initiatoren von geschlossenen Immobilienfonds die Hoffnung geweckt, über die Umwandlung in einen Reit auch deutschen geschlossenen Immobilienfonds die gewünschte Erfolgsstory zu liefern. Die in diesem Zusammenhang oft geäußerte Befürchtung, der Reit könnte in großem Stil als Entsorgungsinstrument für schlecht laufende geschlossene Fonds missbraucht werden, bestätigte sich allerdings nicht.Eine Umfrage des Ratingunternehmens Scope, das vor allem geschlossene Fonds bewertet, ergab Ende 2006, dass 21 % der befragten Emissionshäuser die Absicht hatten, Reits aufzulegen. Lediglich zwei, die DCM Deutsche Capital Management AG und die IC Immobilien Holding AG, beide München, haben ganz konkrete Pläne, noch in diesem Jahr mit einem Reit an die Börse zu gehen, der durch Umwandlung von geschlossenen Fonds entstanden ist. Auch Hannover Leasing hat einen Reit angekündigt, doch soll dieser aus neu erworbenen Objekten bestehen. Hier geht es also ausdrücklich nicht um die Überführung eines geschlossenen Fonds in einen Reit, also nicht um den Exit aus einem geschlossenen Fonds. DCM hat kürzlich die Zustimmung der Kommanditisten von vier geschlossenen Immobilienfonds erhalten, die zehn Objekte, die zu den Fonds gehören, auf den Reit Prime Office AG zu übertragen. Hinzu kommen zwei Immobilien aus dem Privatbesitz von Johann Deinböck, dem Hauptgesellschafter und Aufsichtsratsvorsitzenden von DCM. Bei den DCM-Fonds war die Hürde für die Zustimmung recht hoch gehängt, es mussten mehr als drei Viertel der Kommanditisten zustimmen. Bei zwei Fonds, die auch in die Prime Office AG übernommen werden sollten, wurde das notwendige Quorum nicht erreicht.DCM will die vier geschlossenen Fonds drei Monate nach der Erstnotiz der Prime-Office-Aktie auflösen. Einen etwas anderen Weg geht IC, die sich zuvor in einer Umfrage bei den betroffenen Gesellschaftern das grundsätzliche Plazet eingeholt hat. Inzwischen wurden zwei Prospekte für die Umtauschaktion und den anschließenden Börsengang erstellt. IC will nur maximal 90 % der Anteile von 15 geschlossenen IC- und BBV-Immobilienfonds in die Fair Value Immobilien-AG überführen. Auf diese Weise erspart sich der zukünftige Reit die Grunderwerbsteuer von 3,5 %, die anfällt, wenn mehr als 95 % der Anteile vom Reit erworben werden. Allerdings verursachen die Fonds, auch wenn nur 10 % engagiert bleiben, weiterhin fixe Kosten, die bei der DCM-Lösung nicht anfallen. DCM hat inzwischen den Status als Vor-Reit erhalten. Dies ist Voraussetzung dafür, dass Unternehmen, die Immobilien an den Reit verkaufen, die Exit Tax (halber Steuersatz) nutzen können. Der Anleger hat bei IC und DCM grundsätzlich die Wahl, seine KG-Anteile in Aktien (auch teilweise) zu tauschen oder sich in bar abfinden zu lassen. Bei IC besteht also zusätzlich die Option, die Anteile am geschlossenen Immobilienfonds zu behalten. Anleger, die sich bei IC für die Barabfindung entscheiden, müssen aber einen Abschlag von durchschnittlich 15 % auf den Verkehrswert hinnehmen, der beim Tausch von Fondsanteilen in Reit-Aktien zugrunde gelegt wird. Das Umtauschverhältnis ergibt sich aus dem Durchschnitt von zwei Verkehrswertgutachten. H.F.S. steht bereitDie Anleger können ihre Anteile an den geschlossenen Fonds auch am Zweitmarkt veräußern. Für die IC-Fonds hat sich bereits ein Interessent gemeldet. H.F.S., ein Emissionshaus geschlossener Immobilienfonds, das zur Holding WealthCap gehört, will Anlegern, die ihren Fondsanteil an den H.F.S. Zweitmarktfonds verkaufen wollen, einen Preis bieten, der 3 % über dem Barabfindungspreis liegt. Durch den 15-prozentigen Abschlag der Barabfindung seien alle Risiken eines Börsengangs ausreichend berücksichtigt, meint Dietmar Schloz, Geschäftsführer der H.F.S. Ein Gebot für die DCM-Fonds werde es aber nicht geben. An der Hamburger Fondsbörse wechselten die Anteile, wenn sie überhaupt gehandelt wurden, zu niedrigeren Kursen den Besitzer als zu den Umtauschkursen. Reits sollten keine Entsorgungslösung für schlecht laufende Immobilien sein, darüber ist sich die Branche der geschlossenen Immobilienfonds einig. Aber: “Ein mittelmäßiges Immobilienportfolio mit einem sehr guten Management wird den Kapitalmarkt eher überzeugen als ein erstklassiges Portfolio mit einem schwachen Management”, meint Hartmund Fründ, Management Partner bei Ernst & Young Real Estate GmbH Frankfurt/Eschborn. Ob die Fondsmanager der geschlossenen Fonds die Voraussetzungen erfüllen, erfolgreich einen Reit zu führen, ist indes die Frage. Frank Schaich, Vorstand der IC-Gruppe, soll in den Vorstand der Fair Value Immobilien-AG wechseln, über den zweiten Vorstand laufen noch Verhandlungen. Bei Prime Office sollen die DCM-Manager auch den Reit führen. Bei geschlossenen Fonds geht es in der Regel darum, einzelne Immobilien in des Wortes wahrster Bedeutung zu verwalten. Aufgabe der Vorstände bei Reits ist indes das Managen eines Immobilienportfolios. Das erfordert kaufen und verkaufen; eine Halten-Strategie wie bei Core-Immobilienfonds wäre hier fehl am Platze. Die künftige Strategie des Managements ist allenfalls in Umrissen erkennbar. Fair Value soll auf Büro- und Logistikimmobilien fokussiert werden. Günstiges Timing”Für den Anleger hat der Tausch in einen Reit den Vorteil, dass ein wenig fungibler Anteil an einem geschlossenen Fonds gegen eine börsentäglich handelbare Aktie getauscht wird”, meint Claus Hermuth, Vorstandschef der DCM AG. Der Aktionär könne auch leichter Schritt für Schritt sein Engagement lösen. Das Timing scheint durchaus günstig. Die institutionellen ausländischen Anleger, die den deutschen Investmentmarkt auf der Käuferseite bestimmten, sind vor allem an Portfolios interessiert, wie sie die Reits bieten, nicht an Einzelobjekten. “Im Portfolio werden gegenüber der Einzelbewertung derzeit Aufschläge von 10 bis 20 % gezahlt”, erläutert Oscar Kienzle, Vorstandssprecher der IC AG.”Die Überführung in einen Reit kann wirtschaftlich sinnvoll sein”, meint Karl Hamberger, Partner bei der Ernst & Young AG, München. “Aber Fondsanleger sollten in jedem Einzelfall sorgfältig prüfen, welche steuerlichen Auswirkungen der Umtausch hat”, fügt er hinzu. Zu beachten sind die Drei-Objekt-Regel (gewerblicher Grundstückshandel) und ein eventueller Veräußerungsgewinn, der beim Umtausch in einen Reit entstehen könnte.