tl Frankfurt – Die Bayerische Bau und Immobilien Gruppe, einer von vier Geschäftsbereichen der Schörghuber Gruppe, will vermehrt in deutsche Mittelstädte sowie Wohnungen investieren. Zurückgefahren werden die Engagements in München und in Büroimmobilien. Die IVG Immobilien will den stark gestiegenen Preisen durch die Übernahme größerer Risiken begegnen. Die Bayerische Bau und Immobilien Gruppe (BBIKG) habe keinerlei Börsenpläne, sagte ihr Geschäftsleitungsmitglied Eckhard Schultz auf einem Pressegespräch in Frankfurt. Vielmehr gehöre die Gruppe nach dem Squeeze-out der jetzigen Tochter Bayerische Immobilien Gruppe im Vorjahr als einer von vier Bereichen fest zur Schörghuber Immobiliengruppe. 750 Mill. Euro JahresumsatzZur BBIKG gehören die Bayerische Hausbau als Bauträger, die Bayerische Immobilien Gruppe als Portfoliomanager und die Hansehaus als Fertighausbauer. Mit rund 200 Objekten im Wert von rund 2 Mrd. Euro werde ein Jahresumsatz von 750 Mill. Euro gemacht. Das ist nach Angaben von Schultz rund die Hälfte des Gesamtumsatzes der Schörghuber Unternehmensgruppe. Mit Hilfe eines Portfoliomanagementsystems hat die BBIKG alle ihre Objekte nach Rendite und Risiken beurteilt. Dabei fließen langfristige, gesamtwirtschaftliche Trends, die Situation der regionalen Immobilienmärkte sowie das Objektrisiko und die Objektrendite ein. Ergebnis ist ein dauerhaftes Kernportfolio mit Topobjekten in Toplagen sowie ein temporäres Halteportfolio, ein potenzielles Verkaufsportfolio und ein konkretes Verkaufsportfolio für die aktuelle Periode. Nach Angaben von Michael Stüber von der BBIKG wurden einige Objekte identifiziert, bei denen Handlungsbedarf besteht. “Diese Objekte werden wir entweder verkaufen oder verbessern”, sagte Stüber. Grundsätzlich will die BBIKG sich bezogen auf Regionen und Segmente breiter aufstellen. Bezogen auf die Mietfläche von 835 000 Quadratmetern liegen 64 % des Bestandes in München, gefolgt von Frankfurt (15 %), Berlin (13 %) und dem übrigen Bayern (3 %). Auf Kosten von München würden die aktuellen Bestände in anderen Regionen (5 %) ausgebaut, sagte Stüber. Ziel sind Mittelstädte wie Darmstadt, Karlsruhe, Münster und Bonn. Bei den Nutzungsarten besteht ein Übergewicht bei Büroimmobilien (59 %), während in Hotels nur 14 % und in Gaststätten nur 5 % der vermieteten Flächen liegen. Forciert werden sollen der Einzelhandel (aktuell 10 %) und vor allem Wohnungen (13 %). Vorgesehen sind aber auch Modernisierungen vorhandener Objekte z. B. in München und die Schaffung zusätzlicher Nutzungsflächen wie in Berlin (Zoobogen) und in München (Welfenstraße). IVG geht mehr Risiken einDie IVG Immobilienfonds GmbH, eine 100-prozentige Tochter der IVG Immobilien AG, versucht der aktuellen hohen Nachfrage nach guten Immobilien und den daraus folgenden stark gestiegenen Preisen durch das Eingehen von mehr Risiken auszuweichen. “Wir haben in Luxemburg einen Core plus Fonds aufgelegt, der in Objekte in guten Lagen investiert, die aber beispielsweise nur zu 80 % vermietet sind”, sagte Rüdiger von Stengel, Geschäftsführer der IVG Immobilienfonds GmbH. “Auch bei Projektentwicklungen akzeptieren wir eine 80-prozentige Vermietungsgarantie. Wir trauen uns zu, das Objekt voll zu vermieten, wenn es zum Beispiel nach zwei Jahren fertig gestellt ist.” Die Gesellschaft verfügt über eigene Immobilien im Marktwert von rund 3,5 Mrd. Euro und hat bis Ende 2005 geschlossene Immobilienanlagen im Volumen von 2,4 Mrd. Euro platziert. Der Vertrieb läuft nach Angaben von Stengel in erster Linie über Großbanken wie die Commerzbank und die HypoVereinsbank, aber auch Sparkassen in Nord- und Westdeutschland. Bis zu 10 % der einzelnen Fonds wurden über die Privatbank Sal. Oppenheim an den Mann gebracht. Nukleus für einen zukünftigen Reit ist für Stengel die IVG Deutschland Immobilien AG, die ehemalige Stodiek Europa Immobilien AG (vgl. BZ vom 16. Mai). Sie hält in Deutschland gelegene Immobilien im Wert von knapp 1 Mrd. Euro. Trennung ist wesentlichAls wesentlichen Ertragsbringer im Immobilienmanagement identifiziert Lutz Wiemer, Sprecher der Geschäftsführung der HSH N Immobilienmanagement GmbH, die Trennung zwischen Portfolio Manager, Asset Manager und Property bzw. Facility Manager. “Der Portfolio Manager setzt die strategischen Rahmenvorgaben, der Asset Manager übersetzt diese in objektspezifische Konzepte, und der Property bzw. Facility Manager ist für das Tagesgeschäft der einzelnen Objekte zuständig”, umreißt Wiemer die Tätigkeiten. Nur so lasse sich der Objektbestand sinnvoll bewirtschaften und ein Leerstand beheben bzw. vermeiden. Diese Dreiteilung entspreche dem Best Practice in den USA. “Im Vergleich mit diesem internationalen Standard fehlt in Deutschland eine Managementebene”, betonte Wiemer.