LEG bringt Schwung in die Verkäufe
LEG bringt Schwung in die Verkäufe
Seit Jahresbeginn 2.200 Wohnungen veräußert – PwC gewinnt Bewertungsmandat – Aktie legt 6 Prozent zu
hek Frankfurt
Mit Fortschritten bei den geplanten Immobilienverkäufen hat der Wohnungsvermieter LEG den Aktienmarkt beeindruckt. Das im MDax vertretene Wertpapier legte am Mittwoch 6% zu. Der Düsseldorfer Konzern hat seit Jahresbeginn nach eigenen Angaben 2.200 Einheiten für 210 Mill. Euro abgestoßen. Die Transaktionspreise lägen über dem Buchwert. Die Veräußerungen dienen dazu, Schulden abzubauen.
Das Verkaufsprogramm habe weiter Fahrt aufgenommen, sagt Vorstandschef Lars von Lackum. Insgesamt umfasst es 5.000 Einheiten. Die Veräußerungen hatten sich zunächst hingezogen, da die Nachfrage aufgrund der hohen Verunsicherung potenzieller Erwerber gering war. Nun aber zeigt sich eine gewisse Belebung der Transaktionsmärkte in Deutschland.
Auch Vonovia verkauft
Wettbewerber Vonovia hat in den ersten drei Monaten bereits 1,1 Mrd. Euro aus dem für 2024 angekündigten Verkaufsvolumen von 3 Mrd. Euro festgezurrt. LEG hat nach eigenen Angaben vor allem Bestände am unteren und am oberen Ende des Qualitätsspektrums abgestoßen, also einerseits sanierungsbedürftige und Randlagen-Objekte sowie andererseits Neubauten. Im ersten Quartal seien knapp 600 Einheiten für 40 Mill. Euro an die Erwerber übertragen worden, im Jahresverlauf folgen die anderen vereinbarten Transaktionen über 1.620 Wohnungen bzw. 170 Mill. Euro. Die Investmentbank Jefferies bescheinigt dem Immobilienkonzern, bei der Veräußerung von Beständen einen Zahn zugelegt zu haben. Sie rechnet mit insgesamt 460 Mill. Euro Verkaufserlös im laufenden Jahr.
Die Nettoverschuldung in Relation zum Verkehrswert der Immobilien sei per Ende März leicht auf 47,9% gesunken. Ende 2023 waren es 48,4%. Bei Berücksichtigung der Verkäufe seit Jahresbeginn erreicht der Verschuldungsgrad 47,5%. Auch dann wird der Zielwert von maximal 45% jedoch überschritten. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten liegen aktuell bei niedrigen 1,59%, denn LEG profitiert nach wie vor von supergünstigen Krediten aus der Phase ultratiefer Zinsen.
Wechsel von CBRE zu PwC
Bei den Immobilienbewertungen sei eine Bodenbildung absehbar, bestätigt CEO von Lackum. Für das erste Halbjahr rechnet LEG aber noch mit Wertverlusten zwischen 1 und 3%. Im vergangenen Geschäftsjahr musste der Konzern den Bestand um 11,9% abwerten. Für die Wertermittlung zieht LEG nun die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC zu Rate, die den Immobiliendienstleister CBRE ablöst. Maßgeblich für die Bilanzansätze bleibt allerdings das LEG-eigene Bewertungsmodell. PwC erstelle eine „unabhängige Zweitmeinung“, die zur Validierung der eigenen Ergebnisse diene, heißt es.
AFFO geht zurück
Der bereinigte FFO (Funds from Operations), der das um aktivierte Investitionsausgaben bereinigte Ergebnis aus der Vermietung angibt und damit den frei verfügbaren Cashflow reflektiert, schrumpfte im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 11,5% auf 48,6 Mill. Euro. LEG führt den Rückgang auf einen Einmaleffekt aus dem Forward-Verkauf von eigenem Grünstrom (7 Mill. Euro) und unterproportionale Investitionsausgaben im Vorjahreszeitraum zurück. Ohne die Sondereffekte liege der AFFO (Adjusted FFO), der den FFO als zentrale Gewinngröße abgelöst hat, über dem Vorjahreswert.
Ertragsprognose bestätigt
Die US-Bank Goldman Sachs moniert, dass der AFFO die Markterwartung verfehlt habe, während LEG ihre Jahresprognose von 180 Mill. bis 200 Mill. Euro bestätigt, die bezogen auf den Mittelwert der Bandbreite ein Ertragswachstum von 5% im Vergleich zu 2023 impliziert.
Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche im frei finanzierten Bereich hat der Vermieter um 4,1% angehoben. Im Branchenvergleich ist das ein eher hoher Wert – TAG zum Beispiel hat vor zwei Tagen ein Mietwachstum von 2,4% in Deutschland gemeldet. Die Kostenmieten im geförderten Wohnraum blieben unverändert. Hier stehen erst 2026 wieder Anpassungen an. LEG sieht ihren Fokus im Segment „bezahlbares Wohnen“, also Wohnungen für Menschen mit kleinem oder mittlerem Einkommen. Im Schnitt zahlen Mieter 6,68 Euro je Quadratmeter kalt. Der Konzern verfügt über knapp 166.000 Wohneinheiten.
Die Transaktionsmärkte für Wohnungen haben sich ein wenig belebt. Das erleichtert den Immobilienkonzernen die Umsetzung ihrer Verkaufsprogramme. LEG aus Düsseldorf hat seit Jahresbeginn 2.200 Einheiten veräußert, was an der Börse auf Wohlwollen stößt. Beim Gewinn sieht sich der Konzern auf Zielkurs.
