Von Kai Johannsen, FrankfurtNach Derivaten auf Anlageklassen wie Aktien, Indizes, und Devisen ist nun erstmals auch für Immobilien ein solches Instrument geschaffen worden. Die Initiatoren – Eurohypo und Deutsche Bank – investierten zwei Jahre in die Entwicklung des Instrumentes, bevor sie das Swap-Geschäft geschlossen und abgewickelt haben. Dabei verkaufte ein Versicherer in Großbritannien Immobilienrisiken an eine britische Immobiliengesellschaft. Der Deal hat eine Laufzeit von drei Jahren bei einem Nominalvolumen von 20 Mill. Pfund. Niedrige TransaktionskostenImmobilien-Derivate bieten viele Vorteile gegenüber einem direkten Immobilien-Engagement, sagt Andreas Müller, der als Leiter Zinsstrategie der Eurohypo das Produkt konzipiert hat. Denn Investoren, die eine Immobilienanlage in einer bestimmten Region oder einem speziellen Immobilientyp anstreben, sehen sich mit einer großen Vorlaufzeit konfrontiert: “Es kann einige Monaten dauern, um etwa ein geeignetes Bürohaus zu finden. Das verursacht hohe Suchkosten”, sagt Müller. Durch ein Swap-Geschäft auf einen Immobilienpreisindex von gewerblichen Objekten ließen sich Zeit und damit Kosten deutlich vermindern.Betragen die mit dem Kauf und Verkauf einer Immobilie verbundenen Kosten in Großbritannien rund 7,75 % des Kaufpreises, ist bei einem Swap-Geschäft mit Transaktionskosten von weniger als 1 % zu rechnen. “Beim Zeitaufwand, der für Aufbau und Abwicklung des Geschäfts anfällt, sprechen wir von wenigen Tagen, bei einigen Geschäften vielleicht sogar nur von Stunden”, führt Müller aus. Hinzu komme der “unschätzbare Vorteil”, das Geschäft auch schnell wieder schließen zu können: “Denn erworbene physische Immobilien weiterzuveräußern kann wiederum zu einem enormen Kraftakt mit entsprechender Zeitintensität werden.”Vorzüge lassen sich bei den Immobilienderivaten auch aus den Größenordnungen hinsichtlich der den Geschäften zugrunde liegenden Nominalvolumina ableiten. Die Swap-Geschäfte können über Nominalvolumina von 5 bis 100 Mill. Pfund abgeschlossen werden. Die hohe Variabilität hinsichtlich der Nominalvolumina ermöglicht Investoren ein individuelles Finetuning ihrer Portfolios. Dies gelte in Bezug auf das Immobilien-Exposure wie auch im Hinblick auf die Allokation mit anderen Vermögenswerten, so Müller.Das Swap-Geschäft auf Grundlage eines Immobilienpreisindex lässt sich etwa für synthetische Immobilienkäufe oder für einen synthetischen Sektortausch innerhalb eines bestehenden Immobilienportfolios einsetzen. Bei einem synthetischen Erwerb verfügt der Investor etwa über einen bestimmten Kapitalbetrag, der bei einer Bank hinterlegt bleibt. Dieser generiert einen Zinsertrag, etwa in Höhe des Libor-Satzes. Der Investor schließt einen Swap mit einem Counterpart.Im Rahmen der Swap-Vereinbarung zahlt der Investor Libor und empfängt parallel einen Cash-Inflow aus der Performance des betreffenden Immobilienpreisindex. Effektiv hält der Investor damit eine Immobilienposition in der Größenordnung des bei der Bank hinterlegten Kapitalbetrages. Das Depositum dient nur als Berechnungsgrundlage für die Libor-Erträge und den Cash-flow aus der Performance des Immobilienpreisindex. Wünscht der Investor zu einem späteren Zeitpunkt die tatsächliche Kapitalanlage in Form einer physischen Immobilie, wird das Swap-Geschäft aufgelöst und die Immobilien-Investition vorgenommen. Synthetischer TauschBei einem synthetischen Sektortausch verfügt ein Investor etwa über ein Portfolio von physischen Büroimmobilien. Der Ertrag aus diesem Portfolio soll in Erträge aus Einzelhandelsimmobilien getauscht werden, weil eine Überperformance jener Immobilien im Vergleich zu Büroimmobilien erwartet wird. In diesem Fall werden die Erträge aus dem Immobilienportfolio – berechnet auf Grundlage eines Büroimmobilien-Index – mit dem Swap-Counterpart in die Erträge eines Einzelhandels-Index getauscht.Die Erträge des tatsächlichen Immobilienportfolios werden eine hohe Korrelation mit dem Ertrag des Office-Index aufweisen, den der Investor in den Swap weiterreicht. Unter Umständen ließe sich hier ein Mehrertrag generieren. Im Gegenzug erhält der Investor den Ertrag aus dem Einzelhandels-Immobilienindex. Auf diese Weise wird die effektive Portfolioposition von Büro- in Einzelhandelsimmobilien getauscht. “Der Vorteil liegt darin, dass das Büroportfolio in Erwartung einer besseren Performance von Einzelhandelsimmobilien nicht aufgelöst werden muss, um anschließend ein neues Portfolio aus physischen Einzelhandelsimmobilien aufzubauen. Dies spart Steuern und Transaktionskosten”, sagt Müller.Als Grundlage der Swap-Geschäfte fungieren auf der Immobilienseite die Indizes und Subindizes der Investment Property Databank (IPD). Der UK Total Return Index bildet die Entwicklung von Immobilienpreisen britischer Objekte in der Größenordnung von knapp über 100 Mrd. Pfund ab. Dies sind 75 % des gesamten Immobilienvermögens britischer Institutionen. Die Daten über die Preisentwicklung stehen monatlich zur Verfügung. Außerdem verfügt die IPD über eine weitreichende Preishistorie bis 1980 zurück. Daten sind HemmschuhIn der Verfügbarkeit von Daten sieht Müller momentan den größten Hemmschuh für die Konzeption entsprechender Indizes in anderen Ländern: “Bislang stehen Daten meist nur auf jährlicher Basis zur Verfügung, und das oft noch mit einer Verzögerung von Monaten.” Er gibt sich aber optimistisch, dass mittelfristig auch für andere Regionen Europas Indizes vorhanden sein werden.