Der Vermögensverwalter Taurus möchte ganz besonders Reiche anlocken, um rund um die Welt in Immobilien zu investieren. Dabei hofft das Unternehmen auf zweistellige Renditen mit sogenannten Club Deals. Zu den aussichtsreichen Immobilien zählt der Asset Manager Logistikobjekte und Lebensmittelläden.Von Thomas List, FrankfurtLorenz Reibling will weniger Kunden haben. Die Hälfte der aktuell vorhandenen 400 würden ihm vollkommen ausreichen. Allerdings haben es diese Kunden der Taurus Investment Holdings in sich. Denn ihr Chairman und Senior Partner will nur noch sehr Vermögende (High Net Worth Individuals, HNWI) mit einem liquiden Vermögen von mindestens 30 Mill. Dollar haben, darunter auch Superreiche (Ultra High Net Worth Individuals, UHNWI) mit 100 Mill. Dollar. Sie sollen über die von ihm 1976 in München mitgegründete Taurus in Immobilien rund um den Globus investieren. Höhere Einstiegsschwellen”Wir wollen die etwa 200 von unseren 400 Kunden, die ein geringeres Vermögen haben, natürlich nicht rauswerfen”, betonte Reibling im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. “Vielmehr werden wir für zukünftige Investitionen unsere Einstiegsschwellen erhöhen.” Neue Kunden erhält das Unternehmen in der Regel über Mund-zu-Mund-Propaganda.Privatpersonen haben seit 1996 über Taurus mehr als 600 Mill. Dollar investiert. Dazu kommen institutionelle Kunden, darunter Invesco, BlackRock und Bank of America, mit einem Vermögen von mehr als 350 Mill. Dollar.Taurus verfügt weltweit über acht Niederlassungen: In Toronto, Buenos Aires, London, Zürich, München, Athen, Istanbul und Trivandrum in Indien. Reibling bezeichnet sie als Fabriken, da sie für Auswahl und Betreuung der Investitionsobjekte verantwortlich sind. Ins Zentrum der Investmentphilosophie von Taurus stellt ihr Mitgründer die Gleichrichtung der Interessen von Investoren und dem Initiator, also Taurus. “Eine Belohnung gibt’s für uns erst am Ende der Veranstaltung.” Das heißt konkret: Zuerst wird die Vorzugsrendite gezahlt. Derzeit liegt diese bei ungefähr 6 bis 8 %, historisch bei 8 bis 10 %. Was darüber hinaus verdient wird, geht zu einem Drittel an Taurus, Renditen jenseits von 15 % zur Hälfte. Das Unternehmen berechnet die Renditen nach der Internal Rate of Return (IRR).Für jedes einzelne Investitionsobjekt wird zu Anfang ein Angebot (Offering Memo) und ein detaillierter Geschäftsplan erstellt, der insbesondere die Wertschöpfungspotenziale aufzeigt. Während der Laufzeit – heute meist fünf bis sieben Jahre, in den achtziger Jahren 36 Monate – kann der Investor quartalsweise Berichte erhalten. Auch der Geschäftsplan wird laufend aktualisiert. “Manche Kunden wollen sehr detailliert informiert werden, andere wieder nur ein Mal im Jahr.” Objekte entwickelnTaurus verfolgt einen ausgesprochen unternehmerischen Ansatz, bei dem man sich mit den Investoren auf einer Wellenlänge sieht. Dies gelte insbesondere für die sehr vermögenden Privatkunden. “Wir wollen unsere Objekte nicht einfach nur eine gewisse Zeit halten, um dann einen höheren Verkaufspreis zu erziehen – der klassische Buy-and-hold-Ansatz – sondern wir wollen sie entwickeln, sie effizienter machen und damit einen volkswirtschaftlichen Mehrwert schaffen”, sagte Reibling. Es handelt sich also häufig um etwas riskantere, aber auch renditeträchtigere Value-Add- oder opportunistische Investitionen, bei denen hohe IRR-Renditen von knapp 20 % über alle Club Deals seit 1996 erzielt wurden. Ein Club Deal ist ein Investitionsvehikel für eine ausgewählte Zahl an Anlegern, die gemeinsam in ein bestimmtes Objekt investieren.Die Taurus-Kunden – sie kommen gemessen am investierten Eigenkapital zu einem Drittel aus den deutschsprachigen Ländern, zu einem weiteren Drittel aus den USA und Kanada sowie zu einem Sechstel aus Israel – haben bisher in 170 Club Deals investiert. “120 sind inzwischen abgeschlossen, 50 laufen noch.” Die Dealgröße liegt meist zwischen 10 und 50 Mill. Dollar, in Einzelfällen aber auch höher. So wurde die Projektentwicklung Newbury Street am Taurus-Hauptsitz Boston Ende Oktober 2011 für 226,5 Mill. Dollar an Jamestown verkauft. “Unsere Kosten betrugen 145 Mill. Dollar.” Gemeinsam investiertAn jedem Objekt beteiligen sich zwischen 5 und 20 Investoren. Dabei gilt: Je komplexer die Risiken, desto geringer die Zahl der Anleger. Der Fremdkapitalanteil liegt zwischen 0 % (für Landerschließungen, zum Beispiel in Texas) und 70 % bei solidem Cash-flow.In Deutschland investiert Taurus in zwei Bereichen: Logistik und Lebensmittel-Einzelhandel. In Kooperation mit Nextparx wurde in Groß-Gerau nahe dem Frankfurter Flughafen ein Logistikpark gebaut, der zu 100 % langfristig unter anderem an die Metro vermietet ist. Ein weiteres Logistikobjekt liegt in der Nähe des Kölner Flughafens. “Fünf weitere Logistikobjekte wollen wir in den nächsten Jahren in Deutschland angehen.”Große Erwartungen setzt Reibling in den deutschen Einzelhandel. “Lebensmittel werden auch in Zukunft in Läden eingekauft”, ist er überzeugt und tritt damit der herrschenden Interneteuphorie entgegen. Deshalb hat Taurus seit 2004 ein Portfolio von knapp 100 Geschäftslokalen an Stadträndern gekauft, deren Mieter Hornbach, Rewe, Edeka, Lidl, Plus und Tegut sind. “Wir wollen noch 200 weitere solche Objekte kaufen, damit wir die Ertragsvolatilität auf ein sehr geringes Maß drücken können.” Der Exit ist bei einem Portfolio-Volumen von mehr als 1 Mrd. Euro geplant, möglicherweise über einen deutschen Real Estate Investment Trust (Reit). Partner gesuchtFür den Kauf der 200 Läden sucht Reibling noch strategische Partner, die 250 bis 400 Mill. Euro Eigenkapital mitbringen. “Unsere Investoren würden sich über ein Private Placement mit 10 bis 15 % an der Investitionssumme beteiligen.” Die Suche gestalte sich allerdings zäh, da “der Handel mit Mietverträgen nicht sexy ist”, so Reibling. Er verweist aber auf den soliden Cash-flow und die geringe Duplizierbarkeit der Standorte. “Die Gemeinden weisen kein Bauland mehr für neue Märkte aus.”