Der Wohnimmobilienkonzern Vonovia hat seit August Verkäufe im Volumen von 1,7 Mrd. Euro unter Dach und Fach gebracht. Die größten Posten sind ein zweites Joint Venture mit dem US-Finanzinvestor Apollo über 1 Mrd. Euro und 1.200 Neubauwohnungen in Berlin, die für 357 Mill. Euro an CBRE Investment Management gehen, einen globalen Vermögensverwalter von Immobilien. Damit erreichen die Veräußerungen im laufenden Jahr 3,7 Mrd. Euro. Die im Dax vertretene Aktie reagierte am Freitag im Handelsverlauf mit einem Kursanstieg von 6%.

Wie Vonovia mitteilt, beteiligt sich Apollo mit 30% am Wohnungsbestand in Norddeutschland. Die 31.000 Einheiten befinden sich vorwiegend in Kiel, Bremen und Lübeck. Bis Jahresende soll die Transaktion abgeschlossen sein. Die Konditionen entsprächen dem ersten Deal vom April 2023, als Vonovia für 1 Mrd. Euro eine Beteiligung von knapp 30% an der Tochtergesellschaft Südewo an Apollo veräußerte. Auch diesmal erhält der US-Investor, der im Auftrag von Versicherungen und langfristigen Investoren agiert, einen überproportionalen Dividendenanteil. Vonovia hat sich im Gegenzug eine langfristige Rückkaufoption gesichert.

Vorstandschef Rolf Buch betont im Gespräch mit der Börsen-Zeitung, dass die Zahlungen an Apollo in die Call-Option eingehen, also den Preis bei einem Rückkauf senken. Es gebe keine unproportionale Dividendenverteilung, sondern nur eine Periodenverschiebung – vorausgesetzt, Vonovia zieht die Option. Unter Analysten war der erste Deal auch auf Kritik gestoßen, weil die Konditionen einen größeren Bewertungsabschlag implizierten.

Buch wertet die Apollo-Beteiligung an den beiden Bestandshalter-Gesellschaften als Form der Eigenkapitalbeschaffung. Sie erfolge zu günstigeren Konditionen als eine Kapitalerhöhung. "Wir führen die Bestände so, als würden sie uns zu 100% gehören", sagt der CEO. Apollo habe kaum Minderheitenschutzrechte. Einen dritten Deal dieser Art werde es in naher Zukunft aber kaum geben, da besondere Strukturen erforderlich seien. Wohl aber seien traditionelle Joint Ventures möglich. Als potenzieller Kandidat dafür gelten Bestände in Schweden.

Der Preis des CBRE-Deals bewegt sich nach Firmenangaben 4% unter dem Fair Value. Ein Teil der verkauften Wohnungen befinde sich noch im Bau. Im Mai hatte Vonovia bereits 1.350 Wohnungen in Frankfurt, Berlin und München für 560 Mill. Euro an CBRE abgegeben. Erst jüngst haben die Bochumer außerdem 1.200 Wohnungen und unbebaute Grundstücke für 88 Mill. Euro zum Buchwert an die Stadt Dresden veräußert. Insgesamt hat Vonovia Immobilien-Pakete im Volumen von 13 Mrd. Euro zur Disposition gestellt.

Infolge der Verkäufe sinkt der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value), gemessen am Wert des Immobilienbestands, pro forma auf 45%, den oberen Rand des Zielkorridors von 40 bis 45%. Ende Juni waren es 46,8%. Damit werde sich die Frage nach einer Kapitalerhöhung erübrigen, meint Buch. Der unbesicherte Finanzierungsbedarf sei nun bis Ende des ersten Quartals 2025 gedeckt.

Für das kommende Jahr stimmt Buch auf einen "moderaten" Rückgang des operativen Gewinns (Funds from Operations, FFO) im Vergleich zum für 2023 erwarteten Wert von etwa 1,85 Mrd. Euro ein. Grund seien höhere Steuern und Zinsen. Die Mieterlöse sollen ungeachtet der Verkäufe das Niveau von 2023 erreichen, ebenso das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda). Die Investitionen sollen 2024 wieder aufgestockt werden. Damit will Vonovia die energetische Sanierung und den Einbau von Solaranlagen und Wärmepumpen verstärken. Zuletzt hatte der Konzern die Investitionen infolge des starken Zinsanstiegs zurückgefahren. Nach neun Monaten betrugen sie insgesamt gut 1 Mrd. Euro, 41,3% weniger als im Vorjahreszeitraum.

Der FFO gab bis September um 8,4% auf 1,45 Mrd. Euro nach. Während die Geschäfte mit Projektentwicklung, dem Verkauf von Wohnungen und zusätzlichen Dienstleistungen schwächer liefen, profitiert Vonovia in der Vermietung von der hohen Nachfrage in Ballungsräumen.