Hohe Schulden, schwaches Rating, niedriger Aktienkurs – der börsennotierte Wohnungsvermieter Peach Property muss diverse Herausforderungen bewältigen. Der langjährige CEO Thomas Wolfensberger trat im vergangenen Frühjahr nach 16 Jahren an der Managementspitze zurück. Verwaltungsratspräsident Reto Garzetti avancierte zum Executive Chairman, nahm aber alsbald ebenfalls seinen Hut wegen „unterschiedlicher Ansätze zur Umsetzung der Unternehmensstrategie“. Auch der Verwaltungsrat Kurt Hardt vom Ankeraktionär Kreissparkasse Biberach verließ das Gremium.

Die Ratingagentur Moody’s stufte die Kreditwürdigkeit des Unternehmens vor zweieinhalb Monaten von „Ba3“ auf „B1“ herab. Der Ausblick blieb negativ. Damit gelten Peach-Bonds als hochspekulative Anlage. Moody’s bescheinigt dem Unternehmen eine "derzeit nicht nachhaltige Kapitalstruktur".

Der neue starke Mann ist seit Oktober Klaus Schmitz als geschäftsführender Vorsitzender des Verwaltungsrats. Seine vordringliche Aufgabe besteht darin, die operative Effizienz zu steigern und die finanzielle Basis des Unternehmens abzusichern. Im Verwaltungsrat vertritt Schmitz den Großaktionär Ares Management aus den USA, der 29,9% der Aktien hält. Er gehört dem Verwaltungsrat seit 2020 an.

Die in Zürich ansässige Peach Property, deren Immobilien sich ganz überwiegend in Deutschland befinden, ist ein eher kleiner Player unter den börsennotierten Wohnimmobilienfirmen, hat aber in den zurückliegenden Jahren das Portfolio durch Zukäufe rasant erweitert. Der Bestand kletterte von 8.440 Einheiten im Jahr 2018 auf über 27.500 Einheiten. „Peach war eine der am stärksten wachsenden Firmen im deutschen Wohnungsmarkt“, sagt Schmitz im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. „Jetzt ist die Zeit gekommen, auf die Effizienz zu schauen.“

Mit dem rapiden Zinsanstieg entpuppen sich die mit den Akquisitionen einhergehenden Verbindlichkeiten als offene Flanke. Den Verschuldungsgrad gibt das Unternehmen mit 55% des Immobilienwerts (Loan-to-Value) an. Das ist ein vergleichsweise hohes Niveau: Börsennotierte Konkurrenten liegen eher bei 45%. Die Aktiennotierung sackte von mehr als 60 sfr Anfang 2022 auf aktuell 11 sfr ab – ein Kurssturz, der den Vertrauensverlust der Investoren belegt. Nachhaltige Erholungstendenzen der Aktie sind bisher kaum auszumachen.

Wie bei anderen Immobilienkonzernen sind die Finanzen das zentrale Thema. „Bis 2025 stehen keine substanziellen Verbindlichkeiten zur Refinanzierung an“, versichert das Unternehmen in seiner Halbjahresberichterstattung. Doch so entspannt, wie der Satz klingt, ist die Lage keineswegs. Zwar werden im neuen Jahr lediglich 31 Mill. Euro Schulden fällig. Die Herausforderung kommt aber im Folgejahr, wie Schmitz einräumt.

Im November 2025 ist nämlich die Unternehmensanleihe fällig. Sie ist 300 Mill. Euro schwer – für Peach ein hohes Volumen – und ist mit einem Zinssatz von 4,375% ausgestattet. Insgesamt müssen 2025 sogar 586 Mill. Euro getilgt oder refinanziert werden. Der Bond notiert derzeit bei 78% des Nennbetrags. Die Verzinsung bis zur Endfälligkeit bewegt sich bei 19% – ein klarer Hinweis, dass die in der Branche früher übliche Refinanzierung durch einen neuen Bond de facto versperrt ist.

Das Unternehmen braucht also andere Lösungen. Vor diesem Hintergrund nimmt Schmitz die unbelasteten Assets in Höhe von 474 Mill. Euro in den Blick. Sie bieten Spielraum für weitere besicherte Bankfinanzierungen. Moody’s meldet jedoch Zweifel an, dass der Bestand an unbelasteten Vermögenswerten ausreicht, um unbesicherte Kredite vollständig durch besicherte Schulden zu refinanzieren. Schmitz macht darüber hinaus geltend, dass einige besicherte Objekte nur niedrig beliehen seien. Bei diesen Assets könne man beispielsweise eine infolge von Aufwertungen auf 35% gesunkene Beleihung auf 50% erhöhen und damit höher verzinsliche Schulden zurückzahlen. Der Loan-to-Value auf Konzernebene bleibe dabei unverändert.

Weitere Luft will sich Peach laut Schmitz durch Wohnungsverkäufe verschaffen – ein Weg, den Konkurrenten ebenfalls beschreiten. Zur Disposition stünden „nichtstrategische“ Teile des Portfolios. Angedacht ist die Veräußerung von einem Zehntel des Bestands. Am lange daniederliegenden Transaktionsmarkt gebe es inzwischen wieder mehr Aktivität, macht Schmitz Hoffnung auf Vertragsabschlüsse.

Eine klassische Kapitalerhöhung wäre angesichts des Aktienkursverfalls und des daraus resultierenden hohen Abschlags zum Nettovermögenswert von gut 75% ausgesprochen teuer. Peach nutzt aber Kombiinstrumente wie Wandelanleihen. Im Mai wurde ein Convertible über 50 Mill. sfr begeben, der drei Jahre läuft und mit 3% zu verzinsen ist. Der Wandlungspreis wurde auf 15 sfr festgesetzt, so dass die Aktiennotierung um mehr als ein Drittel steigen muss, damit sich für Investoren ein Umtausch in Aktien lohnt. Auch auf die Begebung von Pflichtwandelanleihen hat Peach in der Vergangenheit gesetzt.

Beim Zinsaufwand schlägt die 2018 aufgelegte unbefristete Optionshybridanleihe ins Kontor. Ihr Vorteil: Sie gilt bilanziell als Eigenkapital. Die Branchenorganisation Epra ist allerdings anderer Meinung. Für sie sind Hybridanleihen Fremdkapital. Der Hybrid, von dem 45,5 Mill. sfr ausstehen, war bis Juni 2023 mit 1,75% zu verzinsen, doch inzwischen sind es rund 11%, weil Peach im Juni den Bond nicht zurückgezahlt hat. Nun ist neben dem Drei-Monats-Saron (aktuell 1,7%) ein happiger Zuschlag von 9,25% fällig. Wenigstens fließt momentan kein Cash ab – die Zinsen werden vorgetragen, da die Dividende ausfiel. Peach hat angekündigt, den Optionshybrid „zu einem der nächsten Kündigungstermine“ zu tilgen, doch auch die Rückzahlungsoption am 22. Dezember blieb ungenutzt.

Das Immobilienportfolio steht mit 2,5 Mrd. Euro in den Büchern. Die gesamten Finanzschulden belaufen sich auf knapp 1,5 Mrd. Euro. Der marktbedingte Abwertungsdruck hat auch Peach erfasst: Per 30. Juni wurden die Bewertungsansätze um 3,8% nach unten geschraubt. Zu den erwarteten Werteinbußen im zweiten Halbjahr macht Schmitz keine Angaben, aber er zeigt sich überzeugt, dass der Abwertungsdruck im Markt abnimmt.

Neben der Finanzierung nimmt der geschäftsführende Verwaltungsratschef zwei weitere Themenblöcke in seinen Blick: Wachstum aus dem Portfolio heraus und Steigerung der Effizienz. Beide Aspekte seien vernachlässigt worden, konstatiert er. Das Einnahmenwachstum soll sich zum einen aus höheren Quadratmetermieten und zum anderen aus dem Abbau des vergleichsweise hohen Leerstands speisen. Die Mieten lägen mit durchschnittlich 6,11 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Marktniveau, sagt Schmitz. Infolgedessen gebe es Spielraum für Mietanhebungen bei Neuverträgen. Auch die Bestandsmieten hätten Luft nach oben. Sie orientieren sich am Mietspiegel, der sich künftig infolge der hohen Inflationsraten deutlich aufwärtsbewegen dürfte.

Die Wohnungen befinden sich zumeist in sogenannten B- und C-Städten, also nicht in Metropolen wie Berlin, Hamburg, München und Frankfurt. Die größten Bestände sind in Kaiserslautern, Marl, Gelsenkirchen, Dortmund und Bochum angesiedelt. Der Leerstand lag Ende Juni bei happigen 7,2% oder knapp 2.000 Wohnungen. Hier besteht Potenzial für Mehreinnahmen – andere Vermieter wie LEG Immobilien und Grand City Properties meldeten zuletzt Leerstände zwischen 2 und 4%. Die hohe Rate im eigenen Portfolio bringt Schmitz mit den zurückliegenden Akquisitionen in Verbindung. Die Einheiten werden häufig noch renoviert oder modernisiert.