Adler schreibt operativ rote Zahlen
Adler schreibt operativ rote Zahlen
Funds from Operations nach neun Monaten negativ – Verschuldungsgrad nahe 90 Prozent
hek Frankfurt
Stark steigende Finanzierungskosten setzen dem angeschlagenen Wohnimmobilienkonzern Adler Group zu. Das zeigt sich am operativen Ergebnis aus der Vermietung, das nach neun Monaten mit 6,6 Mill. Euro kumuliert erstmals negativ war. Im dritten Quartal bewegten sich die Funds from Operations (FFO) mit -14,8 Mill. Euro im roten Bereich, wie aus dem neuen Zwischenbericht hervorgeht.
Damit hat sich die sukzessive Verschlechterung der operativen Ertragslage fortgesetzt. Im zweiten Quartal lag der FFO bei minus 7,6 Mill. Euro, im Startquartal standen noch 15,8 Mill. Euro Gewinn zu Buche. In den ersten neun Monaten 2022 waren 68 Mill. Euro Ertrag angefallen.
Umschuldung treibt Zinskosten
Die im FFO verarbeiteten Nettozinsausgaben verdoppelten sich bis Ende September auf knapp 79 Mill. Euro. Grund ist die finanzielle Restrukturierung, die im April 2023 über den Supreme Court in London durchgesetzt wurde, mit einer neuen Kreditlinie über fast 940 Mill. Euro, die mit 12,5% zu verzinsen ist, und einem Zinsaufschlag für die Adler-Group-Anleihen von 2,75 Prozentpunkten. Außerdem schrumpften die Nettomieteinnahmen infolge von Wohnungsverkäufen im Neunmonatszeitraum von 187 Mill. auf 160 Mill. Euro. Beides drückt den FFO nach unten.
Unter dem Strich zeigt Adler 1,23 Mrd. Euro Periodenfehlbetrag, der zum großen Teil auf Wertberichtigungen im Immobilienbestand zurückgeht. Hinzu kommen Rechts- und Beratungskosten für die komplexe Umschuldung. Die Finanzierungskosten schossen von 157 Mill. auf 419 Mill. Euro in die Höhe. Die durchschnittlichen Zinskosten bewegen sich inzwischen bei 5,7%, was weit über der Mietrendite von 3,1% in Berlin und 5,2% in anderen Städten liegt. Im dritten Quartal hat Adler keine Neubewertung vorgenommen, was den Gepflogenheiten in der Branche entspricht. Zum Halbjahr mussten 742 Mill. Euro auf Wohnungsbestand und Entwicklungsprojekte abgeschrieben werden.
Immobilien nahezu komplett fremdfinanziert
Der Verschuldungsgrad in Relation zum Verkehrswert der Immobilien (Loan-to-Value, LtV) kletterte weiter auf 89,1%. Im Vergleich zu Ende Juni stieg er um 1,4 Prozentpunkte. Damit sind die Immobilien nahezu komplett fremdfinanziert. Andere börsennotierte Vermieter weisen LtVs von grob 45% aus.
Der Verkauf von zwei Entwicklungsprojekten und der Bestandsimmobilie "Wasserstadt" in Berlin erhöht den seit Jahresbeginn erzielten Bruttoerlös auf 530 Mill. Euro. Es seien 270 Mill. Euro Verbindlichkeiten zurückgeführt worden, heißt es. Die liquiden Mittel beliefen sich Ende September auf 432 Mill. Euro, 55 Mill. Euro mehr als zu Jahresbeginn. Die Veräußerungen seien "nahezu zum Buchwert" erfolgt.
Transaktionsmarkt bleibt schwierig
Die Transaktionsmärkte blieben schwieriger als angenommen, räumt CEO Thierry Beaudemoulin in der Telefonkonferenz ein. Das erschwert die geplanten weiteren Verkäufe, die Adler dringend braucht, um Schulden zurückzuzahlen. Viele Immobilienkonzerne wollen Assets abgeben, um die Verschuldung zu senken. Allerdings fehlt es an Käufern, die bereit sind, die geforderten Preise zu bezahlen.
Dass die Beteiligung von 63% an Brack Capital Properties und das Nordrhein-Westfalen-Portfolio mit 6.790 Wohnungen neu angeboten werden, hatte Beaudemoulin bereits vor Monaten verkündet. Wesentliche Neuigkeiten zu diesen Verkaufsprozessen scheint es aktuell nicht zu geben.
Adler verfügt nach eigenen Angaben noch über 25.000 Wohnungen, davon 17.740 in Berlin. Auf diesen Standort will sich das Unternehmen konzentrieren. Adler bestätigt die Jahresprognose mit Mieterlösen zwischen 207 Mill. und 219 Mill. Euro. Flächenbereinigt legten die Mieten im Neunmonatszeitraum 2,4% zu.
