Bankschulden durch Anleihen ablösen – diese Strategie verfolgt der tschechische Immobilienbestandshalter CPI Property Group. Das Unternehmen hat Anleihen in diversen Währungen für umgerechnet 2,6 Mrd. Euro aufgenommen. Geplant sind auch Green Bonds, Schuldscheindarlehen werden noch evaluiert. Von Thomas List, FrankfurtWeniger Verwaltungsaufwand, geringere Zinslast – Anleihen waren und sind für das tschechische Immobilienunternehmen CPI einfach günstiger als Bankkredite, sagt Martin Nemecek, der Vorstandsvorsitzende der CPI Property Group, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. “Wir haben seit 2017 sieben unbesicherte Anleihen sowie eine Hybrid-Anleihe in verschiedenen Währungen im Wert von insgesamt rund 2,6 Mrd. Euro aufgenommen und damit einen großen Teil unserer Bankschulden abgelöst.” Per Ende 2018 weist die CPI Property Group in ihrer Bilanz fast ausschließlich besicherte Bankverbindlichkeiten von knapp 1,2 Mrd. Euro und Verbindlichkeiten aus unbesicherten Anleihen von 1,7 Mrd. Euro aus.CPI hat aber schon weiterführende Pläne: Green Bonds und Schuldscheindarlehen (SSD). “Wir überlegen, Schuldscheindarlehen von 100 bis 200 Mill. Euro aufzunehmen. Bei asiatischen Investoren besteht daran großes Interesse.” Denn SSD müssen nach IFRS nur zu fortgeführten Anschaffungskosten und nicht, wie Anleihen, zum Marktwert bilanziert werden. Neue AnlegerkreiseBei grünen Anleihen ist CPI bereit. “Der Zeitpunkt unseres ersten Green Bond hängt davon ab, wann wir das Geld brauchen.” Grüne Anleihen seien zwar beim Zinssatz nicht günstiger als “normale” Anleihen. Doch zögen sie neue Anlegerkreise an, verbreiterten also die Investorenbasis, so Nemecek. Bisher hat CPI in ihrem EMTN-Programm (European Mid Term Notes) sieben Anleihen emittiert: Zwei Euro-Anleihen (Notes) über insgesamt 1,425 Mrd. Euro, eine unbefristete Hybrid-Anleihe über 550 Mill. Euro, zwei Anleihen über 11 Mrd. Yen (ca. 88 Mill. Euro), eine Senior Note über 450 Mill. HK-Dollar (ca. 51 Mill. Euro) und eine Senior Note über 350 Mill. Dollar.”Wir waren das erste europäische Immobilienunternehmen, das in Japan eine Anleihe öffentlich angeboten hat, und das erste ausländische Immobilienunternehmen mit einem Kredit-Rating der Japan Credit Rating Agency (JCR)”, berichtet Nemecek. CPI besitzt außerdem Ratings von Moody’s und Standard & Poor’s.Alle Fremdwährungsanleihen wurden in Euro geswapt. “Unsere Fremdkapitalzinsen liegen nach Swapkosten zwischen 1,45 % und 2,3 %.” 2017 lagen die Zinskosten für CPI noch bei rund 100 Mill. Euro. Zwei Jahre später dürften es zwischen 40 und 45 Mill. Euro sein, sagt der Unternehmenschef. Ende 2016, vor Auflage des Anleiheprogramms, hatte CPI mehr als 200 Kreditverbindungen mit etwa 30 Banken. Dazu gehörten unter anderem Aareal Bank, Helaba, Eurohypo, Deutsche Pfandbriefbank (PBB) sowie österreichische Banken. “Wir mussten mit jeder Bank die Covenants aushandeln.” Dagegen sei die Verwaltung von Bonds viel einfacher. “Außerdem haben sich unsere Anwaltskosten deutlich reduziert.”Nemecek sieht CPI mit ihrem EMTN-Programm in einer Vorreiterrolle. “Inzwischen kommen immer mehr Emittenten zum Beispiel aus den USA, Polen oder Israel auf den Markt. Für die wird es aber immer schwieriger, ihre Bonds unterzubringen. Der Markt ist einfach gesättigt. Die Investoren wollen keine neuen Emittenten mehr.” Neuer BankkreditEinen Bankkredit hat CPI 2017 nur noch für ein Berliner Projekt aufgenommen. “Wir hatten Angebote von zehn deutschen Banken. Abgeschlossen haben wir schließlich bei der Berlin Hyp, die uns für sieben Jahre 521 Mill. Euro zu 1 % gab.”Das Immobilienvermögen von CPI betrug Ende des vergangenen Jahres 7,5 (i.V. 6,7) Mrd. Euro, davon die Hälfte in der Tschechischen Republik (v.a. Prag) und etwas mehr als ein Viertel in Berlin. Damit ist CPI nach eigenen Angaben Marktführer in der Tschechischen Republik und in Berlin und gehört zu den größten Büroimmobilienhaltern Europas. Ihren Geschäftsbericht 2018 wird CPI am 29. März veröffentlichen.