ge Berlin – Der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen bedankt sich bei seinen Aktionären für die reibungslose Übernahme des Berliner Konkurrenten GSW Immobilien mit einer deutlich angehobenen Dividende. Auch für das laufende Jahr will der MDax-Wert die Ausschüttung erneut merklich auf 0,42 Euro ausweiten. Dafür will Vorstandschef Michael Zahn die bisherige Ausschüttungsquote von 50 % des operativen Ergebnisses (FFO, Funds from Operations) auf 60 % anheben, fast so viel, wie es bei der GSW üblich war. Dank der binnen Jahresfrist knapp verdoppelten Wohnungszahl im Bestand und spürbarer Mieterhöhungen soll der FFO (ohne Wohnungsverkäufe) auf mindestens 210 Mill. Euro klettern. Unter Berücksichtigung eines ausstehenden 8-prozentigen Minderheitsanteils an der GSW soll der FFO etwa 203 Mill. bzw. 0,71 Euro je Aktie betragen, schreibt der Vorstand im Geschäftsbericht.”In den nächsten sechs bis zwölf Monaten werden wir uns auf die Integration der GSW in den Konzern konzentrieren”, sagte Zahn bei der Erläuterung der Vorjahreszahlen. Insgesamt will der Vorstandschef in den nächsten zwei Jahren Synergien von 25 Mill. Euro heben. Zukäufe von einzelnen, kleineren Wohnungsportfolios seien aber auch weiter nicht ausgeschlossen – “es gibt Chancen im Markt, und wir haben die Kraft, sie zu nutzen”. Mit der milliardenschweren GSW-Übernahme – die ausschließlich über einen Aktientausch realisiert wurde – stieg die Deutsche Wohnen zum zweitgrößten börsennotierten deutschen Wohnungsvermieter auf, hinter der Deutschen Annington. Fast drei Viertel des gesamten Wohnungsbestands liegen nach dem Erwerb der Berliner GSW in der Hauptstadt, wo die Mieten zwar niedrig, die Wohnungsknappheit aber hoch ist – was für die Zukunft stark steigende Erlöse erwarten lässt. Schon 2013 seien die Mieten in Berlin um 4,6 % hochgedreht worden, bei einer Leerstandsquote von minimalen 1,0 %.Da die GSW zum 1. Dezember konsolidiert wurde, ist der einstige Vermieter von gut 60 000 Wohnungen nur mit einem Monat in den 2013er-Zahlen berücksichtigt. Wäre die Gesellschaft seit Jahresbeginn in das Zahlenwerk eingeflossen, hätte die Wohnen-Gruppe 519 Mill. Euro aus Mieten, Wohnungsverkauf und Pflege erwirtschaftet. Als Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) zeigt die Pro-forma-Rechnung 372 Mill. Euro, listet der Geschäftsbericht weiter auf. Der Jahresüberschuss wird auf 259 Mill. beziffert, der FFO auf 185 Mill. Euro – 25 Mill. unter der 2014er-Zielmarke.Nach der GSW-Transaktion über Aktientausch zeigt die Deutsche Wohnen einen nahezu unveränderten LTV (Loan to Value). Von den gesamten Nettofinanzverbindlichkeiten von 5,2 Mrd. Euro werden im laufenden Jahr lediglich 110 Mill. fällig. 2015 sind es dann knapp 370 Mill. Euro. Die Masse von 3,4 Mrd. Euro steht 2018 oder später zur Refinanzierung an. Den durchschnittlichen Zinssatz des Kreditportfolios beziffert der Geschäftsbericht auf 3,5 %, nach 3,7 % im Turnus zuvor. GSW-Deal treibt VergütungWeiter heißt es dort, dass sich die Gesellschaften Anfang März geeinigt hätten, einen Beherrschungsvertrag abzuschließen. Den restlichen GSW-Aktionären soll ein Angebot auf Erwerb ihrer Aktien gegen neu auszugebende Wohnen-Papiere gemacht und für die Dauer des Vertrags eine Ausgleichszahlung gewährt werden. Die endgültige Ausgestaltung der Regelung soll auf Basis einer Unternehmensbewertung festgelegt werden.Für die Wohnen-Vorstände hat der GSW-Deal fast eine Verdoppelung ihrer Vergütung zur Folge. Allerdings wurde 2013 nur die Hälfte der Sondervergütung ausgezahlt. Für die andere Hälfte werden eigene Aktien erworben – wobei die Hälfte des Betrags abhängig ist vom Erreichen des Synergiepotenzials von 25 Mill. Euro.