hek Frankfurt – Das Immobilienunternehmen Grand City Properties profitiert von der Wohnungsknappheit in Großstädten. Die Fund from Operations (FFO), die wichtigste operative Kennzahl in der Immobilienbranche, kamen in den ersten neun Monaten um 15 % auf 150 Mill. Euro voran, geht aus dem Zwischenbericht hervor. Auf vergleichbarer Basis baute das Unternehmen die Nettomieteinnahmen um 3,3 % aus, Davon entfielen 2,9 Prozentpunkte auf Mietanhebungen und 0,4 Punkte auf eine erhöhte Belegung.Für das Gesamtjahr peilt Grand City nun 197 Mill. Euro FFO an. Diese Prognose wurde am Markt mit Enttäuschung aufgenommen, liegt sie doch am unteren Ende der zuvor genannten Spanne von 196 Mill. bis 201 Mill. Euro. Das führt CEO Christian Windfuhr im Gespräch mit der Börsen-Zeitung auf den Verkauf von Objekten zurück, während erworbene Mieteinnahmenpotenziale noch nicht voll zum Tragen gekommen seien, weil Wohnungen nicht bezugsfertig waren oder leer standen: “Das renkt sich ein, wenn die Einkäufe voll vermietet sind.” Der MDax-Titel ging am Montag mit Einbußen von 2,5 % aus dem Handel.Analysten stuften die Resultate als solide ein. Nach Einschätzung von J.P. Morgan könnte das prognostizierte Jahresergebnis leicht übertroffen werden. Das operative Ergebnis habe im Rahmen der Erwartungen gelegen, kommentiert das Analysehaus Kepler Cheuvreux. Das Bankhaus Berenberg bescheinigte dem Unternehmen, dass es die hohe Profitabilität aufrechterhalten habe.Im Neunmonatszeitraum wurden 1500 Einheiten hauptsächlich in London, Berlin, Nordrhein-Westfalen und Frankfurt für ein Durchschnittsmultiple von 25 erworben, teilte Grand City am Montag mit. Auf London entfallen nun 7 % des Portfoliowerts. Zum Vergleich: Ende Juni waren es 5 %, Ende 2017 lediglich 2 %. Windfuhr zeigt sich überzeugt, dass Bewertungsrisiken durch den Brexit in den gezahlten Kaufpreisen enthalten seien. Man habe zu 25 bis 30 % unter dem normalen Marktwert eingekauft, weil der Verkäufer an einem schnellen Abschluss interessiert gewesen sei. “Faktisch ist das der Discount, den der Brexit uns geliefert hat”, sagt Windfuhr. Damit werde der angestrebte NOI-Yield (operatives Nettoeinkommen zu Kaufpreis) von 5 % erreicht. KapitalrecyclingprogrammWindfuhr deutet an, dass die Umschichtungen im Portfolio 2019 fortgesetzt werden. Ende September habe sich das zum Verkauf stehende Immobilienportfolio auf 215 Mill. Euro belaufen, davon seien zwischenzeitlich 80 Mill. Euro veräußert worden. Im Zuge des sogenannten Kapitalrecyclingprogramms hat Grand City 2018 bisher für knapp 500 Mill. Euro Wohnungen veräußert, die nicht zum Kerngeschäft gezählt werden oder als ausgereizt gelten. Die in den ersten neun Monaten realisierten Verkaufswerte von mehr als 400 Mill. Euro hätten um 6 % dem Nettobuchwert gelegen. Die Einnahmen werden in Top-Standorte wie Berlin oder London investiert. Damit folgt Grand City nach eigenen Angaben der Strategie, Immobilien mit signifikantem Aufwärtspotenzial in dicht besiedelten Gebieten mit hoher Nachfrage zu erwerben.Die Miet- und Betriebseinnahmen legten in den neun Monaten um 10 % auf 404 Mill. Euro zu. Hinzu kamen abermals üppige Bewertungsgewinne, die mit 384 Mill. Euro leicht über das Niveau des Vorjahreszeitraums hinausgingen. Die Durchschnittsmiete je Quadratmeter stieg binnen Jahresfrist von 5,50 Euro auf 5,85 Euro, die Zahl der Wohnungen ging von 86 000 auf knapp 83 000 zurück. Die Dividende für 2018 soll auf 0,77 Euro (Vorjahr: 0,73 Euro) steigen.Das Management betont, dass das konservative Finanzprofil gestärkt worden sei. Der niedrige Verschuldungsgrad sei mit einem Loan to Value von 35 % beibehalten worden, die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten lägen bei 1,6 %, die Fälligkeit bei 8,2 Jahren. Im Vergleich zu Ende 2017 wurde im Finanzierungsmix der Anteil der Bankkredite von 14 % auf 11 % zurückgeführt, während Anleihen (einschließlich Convertibles) nun 32 (i.V. 28) % ausmachen. Der Großteil (57 %) entfällt weiter auf Eigenkapital. Windfuhr bekräftigt das Ziel, das S&P-Rating von derzeit “BBB+” auf “A-” zu verbessern.