Grand City hebt Jahresprognose an
Wohnungskonzern Grand City hebt Jahresprognose an
Bestandsabschreibungen führen zu 400 Mill. Euro Nettoverlust – Werteinbußen niedriger als bei Konkurrenten – Für drei Jahre durchfinanziert
hek Frankfurt
Mit Grand City Properties hat ein weiterer großer Wohnungsvermieter seinen Immobilienbestand signifikant abgewertet. Wie der in Luxemburg ansässige Konzern mitteilt, beliefen sich die Werteinbußen im ersten Halbjahr auf 5,4% auf vergleichbarer Basis. Daher stehen unter dem Strich 402 Mill. Euro Nettoverlust, nachdem im Vorjahreszeitraum 234 Mill. Euro Periodenüberschuss verbucht wurden.
Die Abschreibungen fallen höher aus als die zuvor für das Gesamtjahr avisierten 5%, sind aber niedriger als bei einigen großen Konkurrenten. Branchenführer Vonovia meldete Wertminderungen von 6,6% zum Halbjahr, die Düsseldorfer LEG von 7,3% und die Hamburger TAG Immobilien von 7,4%. Verwaltungsratschef Christian Windfuhr verweist im Gespräch mit der Börsen-Zeitung darauf, dass die vorherigen Zuschreibungen moderater ausgefallen seien als bei Wettbewerbern. Das könne dazu beitragen, dass nun die Korrekturen niedriger seien. Außerdem entfallen 18% des Portfolios auf London, wo die Werte relativ stabil sind.
Bestand bei 9 Mrd. Euro
Die Bewertungen stammten von externen Gutachtern, betont Windfuhr. Sie hätten, anders als sonst, den gesamten Bestand zum Halbjahr neu bewertet. Keine Angaben macht Windfuhr zur erwarteten Wertentwicklung im zweiten Halbjahr. Hintergrund ist das daniederliegende Transaktionsgeschehen. Daher fehlen verlässliche Indikatoren zur Marktlage. „Wir sehen keine Zeichen einer Erholung des Transaktionsmarkts“, sagt Windfuhr.
Bei Grand City stehen die Bestände nun mit 8,99 Mrd. Euro in den Büchern, verglichen mit 9,53 Mrd. Euro Ende 2022. Je Quadratmeter sind das 2.183 Euro. Der Posten „Neubewertung und Kapitalerträge“ liegt mit 539 Mill. Euro im roten Bereich, wobei sich die Abschläge auf das gesamte Portfolio erstreckt hätten, wie Grand City mitteilt. Das sei auf höhere Diskontierungs- und Kapitalisierungsraten zurückzuführen.
Höhere Zinsen für Ewigläufer
Die Folgen der Zinswende zeigen sich auch in den erhöhten Finanzierungskosten. Daher gaben die Funds from Operations (FFO), die operativen Ergebnisse aus der Vermietung, von 97 Mill. Euro im ersten Halbjahr 2022 auf 94 Mill. Euro nach. Mit Blick auf das Gesamtjahr zeigt sich die Tochter des Immobilienkonzerns Aroundtown etwas zuversichtlicher. Sie kalkuliert mit 175 Mill. bis 185 Mill. Euro FFO statt zuvor 170 Mill. bis 180 Mill. Euro. Grund sei, dass man nun mit mehr als 2% Mietwachstum auf vergleichbarer Basis rechne statt bisher 1 bis 2%, sagt Windfuhr. 2022 erreichte der FFO 192 Mill. Euro. Besicherte Bankkredite seien mit 4,5% deutlich günstiger als Anleiheemissionen, sagt Windfuhr. Er veranschlagt den Konditionenunterschied auf 2 bis 3 Prozentpunkte, wobei solch eine Schätzung nur sehr vage sein kann, weil derzeit kaum Bonds begeben werden. Festhalten will Windfuhr an den Perpetuals, also ewig laufenden Anleihen. Einen Rückkauf lehnt er ab, weil dann die Liquidität sinken würde und außerdem das Rating „beeinflusst“ würde.
Im Oktober steht der Call-Termin eines Perpetuals mit 350 Mill. Euro Volumen ins Haus. Ob das Hybridpapier dann getilgt wird oder nicht, will Grand City kurz vorher entscheiden, wobei aus heutiger Sicht eine Rückzahlung unwahrscheinlich erscheint. In diesem Falle stiege der Zins von 2,5% auf etwa 5,7 bis 5,8% (Fünf-Jahres-Swap plus 2,432%). Im Januar hatte Grand City bereits auf die Rückzahlung eines Ewigläufers verzichtet, so dass der Kupon von 2,75% auf 6,33% kletterte, was die Zinsausgaben auf Jahresbasis um 7,2 Mill. Euro erhöht.
Im ersten Halbjahr hat Grand City Immobilienverkäufe über 130 Mill. Euro unterzeichnet. Das unterstreiche die Fähigkeit, in schwierigem Markt Wohnungen zu veräußern, heißt es im Zwischenbericht. Mit Zukäufen hat sich Grand City dagegen zurückgehalten.
Bis Frühjahr 2026 durchfinanziert
Kurzfristige Anleihen im Nominalwert von 89 Mill. Euro seien mit 8% Discount zurückgekauft worden. „Das ist weniger, als wir wollten“, sagt Windfuhr. Die geringe Abgabebereitschaft zeige, „dass die Investoren mit unseren Bonds zufrieden sind“. Cash und liquide Assets deckten die Schuldenfälligkeiten der nächsten drei Jahre, also bis zum zweiten Quartal 2026. Der Verschuldungsgrad, gemessen am Immobilienvermögen, verharrte bei 36%. Einschließlich Perpetuals sind es 47%.
Die Nettomieteinnahmen erreichten nach sechs Monaten 204 Mill. Euro, 5% mehr als in der ersten Hälfte 2022. Auf vergleichbarer Basis legten die Mieten 2,7% zu, größtenteils infolge der Anhebung der Bestandsmieten um 2,4%. 0,3 Prozentpunkte gehen auf geringeren Leerstand zurück.
