Der rapide Zinsanstieg und die Gefahr von Wertverlusten im Bestand machen mehr oder minder dem gesamten Immobiliensektor zu schaffen. Gerade Unternehmen mit vergleichsweise hohen Schulden wie DIC Asset, die ihren Firmennamen gerade in Branicks Group ändert, sind in den Fokus gerückt. Der auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Konzern hat sich vorgenommen, die Verbindlichkeiten auf weniger als 50% des Immobilienwerts zu senken. Doch Analysten melden Zweifel an, dass DIC das Ziel erreichen wird.

Die Vorbehalte belasten die im SDax vertretene Aktie. Im Vergleich zu den ersten Märztagen ist der Kurs um mehr als ein Drittel auf etwa 5,50 Euro abgesackt. Ähnlich tief lag die Notierung zuletzt im Oktober 2014. Zum Vergleich: Der Nettovermögenswert ist nach Firmenangaben mit 18,48 Euro mehr als dreimal so hoch. Auch die im September 2026 fällige Anleihe steht unter Druck. Die Geld-Brief-Kurse für den Green Bond stehen mit 53,93 zu 56,50% knapp oberhalb der Hälfte des Nennbetrags.

Nach Einschätzung des Bankhauses Metzler dürfte es DIC Asset kaum schaffen, den Verschuldungsgrad (Loan-to-Value, kurz LtV) unter die 50-%-Marke zu senken. Dies sei aber vor dem Hintergrund der gestiegenen Zinsen wichtig. Das Umfeld für Veräußerungen sei unverändert schwierig. Sinkende Immobilienpreise und damit verbundenen Einbußen beim Portfoliowert könnten die LtV-Entlastung durch Immobilienverkäufe konterkarieren. Alles in allem sei DIC Asset zu abhängig geworden von den Marktbedingungen, um das LtV-Ziel zu erreichen.

Das schwierige Marktumfeld trifft die Frankfurter übrigens noch an anderer Stelle, nämlich bei den Provisionen aus An- und Verkäufen. DIC Asset vermietet nämlich nicht nur eigene Gebäude, sondern verfügt mit dem institutionellen Geschäft über ein weiteres Standbein. In diesem Segment kauft, veräußert und managt der Konzern Immobilien für Dritte, also für institutionelle Investoren. Rückläufige Provisionserträge aufgrund des eingebrochenen Transaktionsmarktes setzten hier das operative Ergebnis unter Druck.

Per Ende März gibt DIC Asset den Verschuldungsgrad mit relativ hohen 57,3% an. Der leichte Rückgang seit Jahresbeginn um 50 Basispunkte wird auf den Verkauf des Kaufhof-Gebäudes in Chemnitz zurückgeführt. Den Abstand zu den Grenzwerten in den Anleihebedingungen stuft das Management als ausreichend ein. Riesig ist der Spielraum aber nicht: Dem Covenant-Level von 60% steht aktuell ein Bond-LtV von 54,8% gegenüber.

Mit Blick auf die Fälligkeiten im laufenden und im kommenden Jahr hat DIC Asset unlängst die „Prüfung von Finanzierungsoptionen“ angekündigt. Das Augenmerk liege auf Entschuldung durch Nutzung von Verkaufserlösen. Spielraum verschafft ein neuer Konsortialkredit über 505 Mill. Euro. Angesichts des auf 498 Mill. Euro angeschwollenen Kassenbestands per Ende März 2023 sollte die Rückzahlung der am 2. Oktober fälligen Unternehmensanleihe mit 150 Mill. Euro Emissionsvolumen gesichert sein. Mehr Herausforderungen stehen 2024 an. Dann sind Schuldscheindarlehen und vor allem die Brückenfinanzierung für die Akquisition des Logistikimmobilienspezialisten VIB Vermögen fällig. In Summe ragen die Fälligkeiten fast an 800 Mill. Euro heran.

Ende März 2023 wies DIC Asset 3,66 Mrd. Euro Schulden auf, 145 Mill. Euro mehr als Ende 2022. Im Schnitt zahlt die Gesellschaft inzwischen 2,8% Zinsen auf ihre Finanzschulden einschließlich des variabel verzinsten VIB-Brückenkredits. Drei Monate zuvor waren es 2,4%.

Die Ratingagentur S&P hat die hohe Verschuldung Anfang März mit einer Herabsetzung von „BB+“ auf „BB“ quittiert. Diese Einstufungen bewegen sich im spekulativen Bereich, also unterhalb des Investment Grade. Den Ausblick hält S&P aufgrund des Risikos, dass DIC nicht in der Lage sein könnte, rechtzeitig und ausreichend in den nächsten Quartalen ihren Finanzbedarf für 2024 zu adressieren, für negativ. Die Ratingagentur erwartet Verzögerungen bei geplanten Veräußerungen und prognostiziert, dass der bereinigte Verschuldungsgrad bei relativ hohen 56% und 58% verharrt (Ende 2022: 59,4%).