Welch ein Unterschied: Während der Gewerbeimmobilienkonzern Aroundtown, der dem deutschen Auswahlindex MDax angehört, und die in Frankfurt ansässige Branicks Group, die frühere DIC Asset, an der Börse eine enttäuschende Performance zeigen, schlagen sich die österreichischen Konkurrenten CA Immo und Immofinanz erstaunlich gut. Zwar notieren auch sie deutlich unter früheren Top-Niveaus, aber der Abstand hält sich in Grenzen. Aroundtown hingegen liegt ungeachtet der jüngsten Erholung rund 75% unter den Spitzenkursen vom Februar 2020. Noch schlechter sieht das Kursbild der Branicks Group aus. Die früher im SDax vertretene Aktie befindet sich seit Frühjahr 2022 mehr oder minder im freien Fall. Bis zuletzt ist keine nachhaltige Stabilisierung zu erkennen.

Die abweichende Kursentwicklung geht vor allem auf Unterschiede in der Verschuldung zurück. Die österreichischen Player punkten mit vergleichsweise moderaten Verbindlichkeiten, gemessen am Wert des Immobilienvermögens. CA Immo weist per 30. September 2023 einen Nettoverschuldungsgrad (Loan-to-Value) von lediglich 30,4% aus. Immofinanz liegt mit 37,8% darüber, was aber ebenfalls als ziemlich solide gilt.

Auf den ersten Blick mag Ähnliches auch für Aroundtown gelten, die ihren Verschuldungsgrad mit 41% angibt. Allerdings sind mehr und mehr Investoren dazu übergegangen, die Anleihen ohne Fälligkeit (Perpetuals) den Schulden zuzuschlagen. Dann klettert der LtV auf hohe 57%. Perpetuals zählen bilanziell gemäß dem Rechnungslegungsstandard IFRS als Eigenkapital. Die Branchenorganisation Epra stuft die Ewigläufer aber als Fremdkapital ein.

Branicks kam Ende September 2023 auf einen Verschuldungsgrad von 56,9%, der bedenklich nahe an der in der Branche als kritisch geltenden Marke von 60% heranreicht. Dem Konzern setzt nach wie vor die überteuerte Akquisition des Logistikimmobilienspezialisten VIB Vermögen zu.

Hinzu kommt, dass die höheren Zinsen nicht nur über steigende Finanzierungskosten und Abwertungen im Bestand auf das Ergebnis durchschlagen, sondern auch – und das ist die Besonderheit – über Einbußen bei den Provisionseinnahmen aus dem Drittgeschäft. In diesem Segment kauft, veräußert und managt Branicks Immobilien für institutionelle Investoren. Die Einnahmen aus An- und Verkäufen sind eingebrochen, da die Transaktionsmärkte daniederliegen.

Die in Wien ansässige CA Immo ist auf Büroimmobilien spezialisiert, ein Segment, das durch den Homeoffice-Trend unter Druck geraten ist. Der Konzern ist auch als Bauträger im Projektentwicklungsgeschäft unterwegs. Hier kam es in den vergangenen Monaten infolge des Zinsanstiegs und schwacher Nachfrage zu diversen Firmenzusammenbrüchen. Vor allem die Insolvenzen in der verzweigten Signa-Gruppe des Tiroler Immobilien-Tycoons René Benko verunsichern den Markt. Dennoch hält sich die CA-Immo-Aktie bei 30 Euro, was eine Börsenkapitalisierung von 3,2 Mrd. Euro ergibt. Die Ausrichtung auf zentraleuropäische Hauptstädte zahlt sich also offenbar aus. CA Immo verfügt über ein Immobilienvermögen von 5,5 Mrd. Euro. Großaktionär ist der US-Finanzinvestor Starwood, der im vergangenen November über eine außerordentliche Hauptversammlung die Zahlung einer Sonderdividende von 2,56 Euro je Aktie durchsetzte.

Immofinanz verfügt mit Einzelhandelsimmobilien und Büros über zwei Standbeine ähnlicher Größe. Auch S Immo, der Dritte im Bunde des österreichischen Immo-Trios, gehört seit gut einem Jahr mehrheitlich zu Immofinanz. Großaktionär ist die vom tschechischen Oligarchen Radovan Vitek dominierte CPI Property Group. Immofinanz kommt mit ihrem 7,8 Mrd. Euro schwerem Portfolio auf 2,9 Mrd. Euro Börsenwert. Die Short-Attacke des Hedgefonds Muddy Waters auf CPI vom November hat im Aktienkurs von Immofinanz kaum Niederschlag gefunden. Gleichwohl werden außenstehende Aktionäre die konzerninternen Transaktionen sorgfältig unter die Lupe nehmen. Im Dezember hat Immofinanz zwei weitere Retailobjekte im Wert von 165,5 Mill. Euro von CPI übernommen. Sie stehen für jährliche Brutto-Mieterlöse von 12 Mill. Euro. CPI hält 77% der Immofinanz-Aktien.