– Herr Goldgruber, Sie sind seit Jahresmitte CFO bei Ado Properties, einem Vermieter, der nur in Berlin aktiv ist. Einen besseren Start kann man nicht haben: Die Wohnungsknappheit in Ballungsgebieten wächst, damit steigen die Mieten. Die Niedrigzinsen drücken die Kosten. Als CFO braucht man da nur noch den Löffel zum Fenster raushalten, und Brei fällt rein.Ganz so einfach ist es natürlich nicht. Klar ist es für das operative Geschäft eine sehr attraktive Zeit: Berlin wächst, und damit wächst auch die Nachfrage nach Wohnungen. Auf der anderen Seite wird es dadurch deutlich schwerer, neue Immobilien zu finden – und zu kaufen -, um das eigene Wachstum darstellen zu können.- Dass alles irgendwie schwieriger wird und die Probleme zunehmen, zeigt auch der Aktienkurs, der seit dem Sommer um ein Viertel abgesackt ist.Das operative Geschäft läuft sehr gut – was den Kurs aber kurzfristig nicht beflügelt hat. Ein Teil des ehedem hohen Kurses – und da geht es uns nicht anders als der gesamten Branche – erklärte sich aus den niedrigen Zinsen und der Suche von Anlegern nach Alternativen. Mit dem US-Wahlkampf belebte sich die Zinsdiskussion – und alle Immobilientitel wurden abgestraft, weil sich nun andere Anlageoptionen eröffneten.- Welche Probleme haben Sie vorgefunden, als Sie im Sommer zu Ado kamen? Nach dem, was Sie bisher gesagt haben: keine.Es gibt immer Dinge, die man verbessern kann. Wir sind ein Unternehmen, das stark wächst. Das bringt neue Anforderungen mit sich. Zum Beispiel müssen unsere internen Prozesse noch professioneller werden, etwa mit dem Ausbau unseres IT-Systems.- In Ihrem Neunmonatsbericht ist der Satz zu lesen, Ado sei eine der führenden deutschen Wohnimmobiliengesellschaften. Haben Sie da nicht den Mund etwas zu voll genommen bei gerade einmal 17 600 eigenen Wohnungen?Wir betrachten nicht nur die Größe, sondern auch Effizienz und Wachstum. Und gerade bei der Effizienz brauchen wir uns nicht zu verstecken – auch im Hinblick auf unsere deutlich größeren Wettbewerber, die immer postulieren, man bräuchte Größe, um effizient zu sein. Ich glaube, wir können mit unseren operativen Margen belegen, dass man auch mit deutlich kleineren Portfolien ganz vorne mitspielen kann.- Sie haben jetzt ein Unternehmen beschrieben – klein, fein, schick -, dem man nur noch ein Hochzeitskleid anziehen müsste. Für wen schmücken Sie Ado?Wir machen uns für niemanden Konkreten schick, trotz der Konsolidierung der Branche in den vergangenen Jahren. Schick machen wir uns nur für unsere eigenen Investoren, für die wir attraktive Renditen erwirtschaften wollen. Über die weitere Konsolidierung des Sektors kann man viel spekulieren. Wir haben einen Aktionär, die Ado Group mit 38 %, der letztendlich über einen Verkauf entscheiden würde. Aber unsere Investoren sind nicht unzufrieden – so ist jedenfalls das Feedback, das wir bekommen.- Nun ja, würde ein Investor nur das bieten, was Anleger bei der jüngsten Kapitalerhöhung zahlen mussten – 35,50 Euro je neuer Aktie -, wäre das heute, bei einem aktuellen Kurs von rund 29,70 Euro, schon ein schöner Aufschlag.Man muss aber auch schauen, wo wir herkommen. Beim IPO, das erst 16 Monate her ist, wurden unsere Aktien zu 20 Euro ausgegeben – und damit stehen wir immer noch 50 % im Plus.- Die Deutsche Wohnen, der immer nachgesagt wird, sie würde in Berlin nach Kaufgelegenheiten suchen, könnte Ihre Aktionäre damit ködern, dass sie ihnen eine Halbierung Ihrer Leerstandsquote verspricht – was höhere Mieteinnahmen und einen höheren Unternehmenswert bedeuten würde. Warum ist Ihr Leerstand so ungewöhnlich hoch?Weil wir viel modernisieren. Das ist auch ein Unterschied zu Wettbewerbern, dass wir sehr viel in die Sanierung und Modernisierung investieren. Hinzu kommt, dass wir für Wohnungen, die wir verkaufen wollen, mehr bekommen, wenn sie leerstehen.- Ihr erklärtes Ziel ist, Shareholder Value zu schaffen. Nun sagt der Deutsche Corporate Governance Kodex, der Vorstand habe sein Unternehmen unter Berücksichtigung aller Stakeholder zu führen.Meine Meinung ist da sehr einfach: Ich kann keinen Shareholder Value generieren unter Vernachlässigung der sonstigen Stakeholder. Ich kann auf Dauer kein Unternehmen führen gegen die Mitarbeiter oder gegen Mieter.- Im Quartalsbericht vermelden Sie stolz, die Mieten binnen Jahresfrist um über 5 % hochgedreht zu haben. Da könnte man schon den Eindruck gewinnen, das Wohl der Mieter spielt eine deutlich kleinere Rolle als das Wohl Ihrer Aktionäre.Unsere Bewohner bekommen aber auch ein anderes Produkt für ihre Miete. Wir setzen ja nicht die Miete hoch, weil es der Markt hergibt. Wir modernisieren, bringen die Wohnungen auf heutigen Standard …- … das tun doch andere Vermieter auch, ohne die Miete ähnlich drastisch anzuheben.Wir gehen mit unserer Modernisierung tief in die Wohnungen rein, womit der neue Mieter nach der Sanierung ein komplett anderes Produkt bekommt. Und dafür sind die Leute auch bereit, entsprechend zu zahlen. Bei unseren existierenden Mietern werden die Mieten zu einem deutlich geringeren Teil angehoben.- In Ihrem Neunmonatsbericht findet sich der schöne Satz: “Bei den vermieteten Einheiten ist eine präzise und effiziente Anwendung des jeweiligen rechtlichen Rahmens ausschlaggebend für unseren Erfolg bei der Maximierung des Mietwachstums.” Das klingt, als würden Sie jeden juristischen Trick wahrnehmen, um die Miete anzuheben.Das sind keine juristischen Tricks, sondern nur das vernünftige Arbeiten mit dem Mietspiegel. Unser Mietwachstum hängt – im Gegensatz zu unseren größeren Wettbewerbern – deutlich weniger von den Mieterhöhungen bei Altmietern ab. Wir legen auch – anders als unsere Wettbewerber – keine riesigen Programme für die energetische Sanierung auf, die vor allem die Bestandsmieter treffen. Unser Fokus ist, nicht den letzten Cent aus unseren Mietern herauszuholen. Wir konzentrieren uns auf den Leerstand, modernisieren und bieten dann ein attraktiveres Produkt an – zu höheren Mieten.- Die Erklärung dafür ist einfach: Mit einer umfangreichen Modernisierung lassen sich die Beschränkungen der Mietpreisbremse umgehen.Das ist ein Nebeneffekt. Das ist aber keine Reaktion von uns auf das neue Gesetz. Dieses Handeln ist unser Businessmodell seit Anbeginn, seit zehn Jahren. Umgekehrt heißt das auch: Die Mietpreisbremse hat auf unser Geschäftsmodell einen eher marginalen Einfluss.- Politisch gesehen waren Unternehmen wie Ado mit ihren 5-prozentigen Mietsteigerungen einer der Gründe für die Mietpreisbremse. Eigentlich könnten Sie sich als einer der Väter dieses Mietbremsgesetzes loben – den es dann hinterher nicht einmal trifft.Die Politik versucht mit den verschiedenen Gesetzen Ziele zu erreichen, die sehr schwer zu vereinbaren sind. Auf der einen Seite möchte man, dass Wohnungen modernisiert werden, damit sie auf den heutigen Standard kommen. Auf der anderen Seite ist der Wunsch da, das Mietwachstum zu begrenzen. Und ganz bewusst wurden gleichzeitig Ausnahmeregelungen geschaffen, um die Modernisierung zu befördern. Wir halten uns als Unternehmen ganz klar an alle Vorgaben.- Sie hatten vorhin gesagt, dass die energetische Sanierung in Ihrem Haus keine Rolle spielt?So ist es. Zumindest nicht in Form eines standardisierten Programms.- Ist das zeitgemäß?Mit jeder Sanierung sind energetische Maßnahmen verbunden. Wir achten auf dichte Fenster und verbessern die Effizienz der Heizungssysteme. Hin und wieder dämmen wir auch einzelne Häuser. Aber das ist eher die Ausnahme.- Warum das? Vonovia zum Beispiel hat ein Viele-Hundert-Millionen-Programm aufgelegt, um die gerasterten, einfallslosen, damit aber auch einfach zu dämmenden Sechziger-/Siebzigerjahre-Häuser zu verbessern. Das rentiere sich, wird in Bochum behauptet – sowohl für die Mieter als auch für den Vermieter. Warum lohnt sich das nicht bei Ihnen?Für ein solches Großprogrammsind wir zu klein. Wir haben zu wenige Bestände aus dieser Zeit, die standardisiert und damit einfach zu dämmen sind. Wir gehen eher individuell vor, Haus für Haus, dort wo es Sinn ergibt.- Als Beobachter hat man häufig den Eindruck, dass Ado bei zum Verkauf stehenden Immobilien immer noch mitbietet, während Wettbewerber schon längst abgewunken haben, weil die Preise in den Himmel schießen. Was machen Sie anders, um diese von anderen als überteuert bezeichneten Wohnhäuser doch noch refinanzieren zu können?DasGeheimnis ist unsere Effizienz, weil wir auf Berlin fokussiert sind. Und wenn damit am Ende von der Miete mehr übrig bleibt als bei anderen, kann ich damit auch einen höheren Kaufpreis rechtfertigen. Auf der anderen Seite sind die Fremdkapitalkosten momentan sehr attraktiv …- … aber das gilt für alle Unternehmen.Wir kaufen teilweise sehr kleine Einzelobjekte. Das können wir machen, weil wir uns ausschließlich auf Berlin konzentrieren, eine langjährige Expertise haben und schnell genug sind. Deutschlandweit aufgestellte Player können solche Deals aus einer zentralen M & A-Abteilung heraus nicht effizient abwickeln – da fehlt Know-how.- Sie haben im bisherigen Jahresverlauf zwei Kapitalerhöhungen durchgeführt und damit knapp 300 Mill. Euro eingesammelt. Wie viel ist davon noch übrig?Nach den jüngsten Zukäufen haben wir noch gut 180 Mill. Euro an Liquidität. Daneben haben wir einen sehr niedrigen Verschuldungsgrad. Mit den dadurch möglichen Fremdmitteln könnten wir Akquisitionen für etwa 500 Mill. Euro stemmen.- Wenn Sie das bitte mal übersetzen in Wohnungen? Dann könnten für 500 Mill. Euro etwa 2 500 Wohnungen zugekauft werden zu den heute vorhandenen knapp 18 000?Wir versuchen möglichst ausbalanciert zu wachsen. Hier kleine Käufe, dort mal ein großes Portfolio. Das macht es schwierig zu verallgemeinern.- Im Durchschnitt zahlen Sie aber immer gut das 22-Fache der Jahreskaltmiete. Das geht bei sanierten Beständen. Aber rechnet sich das auch bei Ihrem jüngsten Kauf einer lange vernachlässigten Wohnsiedlung mit 1 700 Wohnungen im schwierigen Bezirk Neukölln?Da ist einiges zu tun, Sie haben recht. Aber es ist ein hochattraktiver Standort. Hier kann ich nicht in zehn Jahren zu 15 Euro je Quadratmeter vermieten. Aber die Mikrolage ist sehr gut, wo wir Wachstum sehen. Natürlich müssen wir dort viel tun. Man muss die Wohnungen sanieren und die Hauseingänge attraktiver gestalten.- Eine erneute Kapitalerhöhung steht angesichts Ihrer Firepower von 500 Mill. Euro wahrscheinlich erst einmal nicht an?Richtig, das sehen wir momentan nicht, bevor wir nicht neue Objekte oder Portfolien gekauft haben.- Überlegen Sie, eine Anleihe zu begeben?Wir beobachten den Anleihemarkt kontinuierlich, um zu sehen, wie dort die Konditionen sind. Bisher arbeiten wir ausschließlich mit Banken zusammen. Einer der Gründe für unser Zögern ist, dass eine Anleihe eine gewisse Größe voraussetzt, die wir im Moment bei 300 Mill. Euro sehen, um für Investoren wirklich attraktiv zu sein. Und dann macht es eigentlich nur Sinn, wenn wir nicht nur einmal, sondern als wiederkehrender Issuer auf dem Markt agieren. Selbst wenn wir weiter wachsen und unser Fremdkapital um ein Drittel auf 1,2 Mrd Euro klettern würde, wären 300 Mill. ein Viertel dieser Größe. Dieses hohe Gewicht wäre ein Klumpenrisiko in unserer Finanzierungsstruktur. Aber wir bewegen uns langsam in die notwendige Größe. Wir haben aber keinen Druck. Unsere Bankkonditionen sind gut.- Haben Sie schon ein Rating?Nein, noch nicht. Wir haben aber keine großen Sorgen, dass wir ein Rating sehr schnell auf die Beine stellen könnten.- Bleibt es auch künftig dabei, dass Ihr Großaktionär, die israelische Mutter Ado Group, bei weiteren Kapitalerhöhungen mitzieht und so ihren Anteil von 38 % hält?Die Strategie der Ado Group besagt, dass ihr Engagement nicht verwässert werden soll. Und wir haben keinerlei Indikationen, dass sich dies ändert, weil in Israel ein klares Commitment in das Berliner Wachstum gesehen wird. Diese Berlin Story, in die Ado schon vor gut zehn Jahren eingestiegen ist, bevor sie eigentlich richtig sichtbar und gehypt war, ist noch nicht zu Ende. Wir glauben daran, dass dieses Wachstum noch fünf oder zehn Jahre weitergehen kann. Da Berlin immer noch weit hinter anderen Hauptstädten oder auch nur anderen deutschen Großstädten hinterherhinkt, gibt es weiter ein gigantisches Aufholpotenzial. Die Dynamik ist enorm.- Um nicht Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen, ist es in der Branche üblich, dass ein Käufer lediglich 94,9 % der Anteile an einer Portfoliogesellschaft erwirbt und ein Dritter die restlichen 5,1 %. Bei Ihnen ist dieser Dritte die Ado Group. Fürchten Sie nicht, dass irgendwann einmal das Finanzamt kommt mit der Ansage: Das ist 100 % Ado-Familie, also müssen Steuern bezahlt werden?Sie können sich sicher sein, dass das vorher geprüft wurde. Die Ado Group ist zwar der größte, aber kein Mehrheitsaktionär, und damit ist alles rechtens.- Das heißt, die Mutter dürfte nie auf über 50 % aufstocken?Genau – sonst kriegen wir ein Problem.- Über welche Größenordnung reden wir denn da bei Ihnen?Wir haben ein Portfolio von nahezu 2 Mrd. Euro. Bei einer Grunderwerbsteuer in Berlin von 6 % beläuft sich das drohende Risiko auf rund 120 Mill. Euro Steuern.- Sie haben gut 900 Mill. Euro an Krediten. Wann werden wie viele davon fällig?Wir haben die Masse der alten Darlehen in den vergangenen zwölf Monaten refinanziert. Damit hat sich die Fälligkeit weit in die Zukunft verschoben. Wir haben aber mit dem jüngsten Kauf eines Wohnungsportfolios auch Schulden von rund 90 Mill. Euro übernommen. Die werden wir Anfang 2017 refinanzieren. Dazu kommen kleinere Kredite, die wir mit einbinden wollen, so dass wir über neue Kredite von etwa 150 Mill. Euro verhandeln.- Was sind Ihre Hausbanken?Die Pfandbriefbank, die Berlin Hyp und die DG Hyp sind die größeren Partner. Hinzu kommen die Berliner Volksbank, DKB, die HypoVereinsbank und die Investitionsbank Berlin.- Sie peilen für das langsam zu Ende gehende Jahr ein FFO 1 von fast 45 Mill. Euro an. Davon wollen Sie die Hälfte als Dividende ausschütten. Das wären 50 Cent je Aktie, nach 35 Cent im Vorjahr?Ja, das ist das Maximum, das wir nach unserer Guidance ausschütten können. Dieses Plus dürfte auch für unsere Investoren interessant sein.- Gibt es Pläne, diese 50 %-Beschränkung bei der Dividendenausschüttung anzuheben? Andere Immobilienwerte zahlen deutlich mehr – 60, 70, teils 80 %.Aktuell gibt es keine solchen Pläne. Für die meisten unserer Investoren ist es wichtiger, dass wir weiter stark wachsen und dafür genügend Geld in der Rückhand haben.- Diese 50 %-Grenze gilt auch für den Verschuldungsgrad, den LTV, Loan to Value. Bleibt das so?Diese maximal 50 % sind momentan gesetzt. Wir warten jetzt mal auf die Jahresendbewertung unserer Wohnungsbestände. Nach der Guidance, die Wettbewerber hier abgegeben haben, erwarten wir hier noch mal einen deutlich Sprung nach oben …- … auf absehbar 2,3 Mrd. Euro?Dazu kann ich nichts sagen. Aber wenn ich mir den Multiplikator ansehe, den die Deutsche Wohnen ansetzt, wäre eine Range um die 2,3 Mrd. Euro nicht abwegig. Wenn das so kommt, können wir darüber nachdenken, die LTV-Spanne runterzusetzen.- Jedes Unternehmen hat eine Mittelfristplanung. Wie wird Ado in fünf Jahren aussehen?Wir wollen unseren Wohnungsbestand mittelfristig verdoppeln auf gut 30 000 Wohnungen bis zum Jahr 2020. Ein Drittel des Weges haben wir schon heute geschafft. Klar ist, dass weiteres Wachstum auch weiteres Kapital benötigen wird. Aus heutiger Sicht ist die Expansion aber für die nächsten zwölf bis 18 Monate gesichert. Danach müssen wir sehen, wie der Markt steht.- Wenn es gute Wohnungsbestände außerhalb der Stadt gäbe, würden Sie auch dort zukaufen?Aus Berlin herauszugehen steht nicht auf der Agenda. Unser Wettbewerbsvorteil ist der Fokus auf Berlin. Das macht uns schnell, effizient und profitabel. Aber wir würden nicht zurückschrecken, wenn in einem Portfolio auch Wohnungen außerhalb der Stadt enthalten wären. Die würden wir dann weiterverkaufen.—– Das Interview führte Ulli Gericke.