Werden Bürogebäude in Deutschland in drei bis vier Jahren mehr wert sein als heute? Daran zweifelt Jan Düdden vom Immobilienberater Arcida Advisors in einer Online-Veranstaltung zum Thema „Immobilienfinanzierungen 2025: Neue Realitäten statt Prinzip Hoffnung“. Für ihn kommen Käufer und Verkäufer im Moment nicht zusammen, weil die Verkäufer eine höhere Preiserwartung haben als die Käufer bereit sind zu zahlen. „Wer liegt denn jetzt falsch?“, fragt Düdden.

Die Käufer seien nah dran am Markt, hätten sich um eine Finanzierung gekümmert und vermutlich auch höhere Renditeerwartungen aufgrund des veränderten Risikoprofils von Immobilien insgesamt. „Viel zu viele Immobilienteilnehmer schauen in die Vergangenheit und hoffen, dass die guten Zeiten zurückkommen.“ Düdden glaubt nicht, dass die Preise (für Büroimmobilien) nochmals massiv steigen werden. „Ich glaube, dass sich jetzt schon ein Marktpreis gebildet hat. Den akzeptieren halt noch nicht viele.“ Der werde bei niedrigeren Zinsen zwar noch etwas steigen, „aber nicht mehr auf das Niveau von 2020, 2021 oder gar 2022.“

Mit einer Brückenfinanzierung könne man sich Zeit kaufen, so Düdden. „Aber was ist dann in zwei bis drei Jahren? Wird’s besser? Wahrscheinlich nicht.“ Prolongationen könnten zwar sinnvoll sein, würden das eigentliche Problem aber nicht beheben. Bei Büros hätte sich dann die Laufzeit der Mietverträge verkürzt, zwischendurch ausgelaufene Mietverträge wurden möglicherweise nicht oder auf einem ganz anderen, niedrigeren Niveau verlängert. „Wahrscheinlich ist ein Büro heute mehr wert als in drei Jahren, außer es wurde zwischendurch massiv investiert.“

Ins gleiche Horn stieß Ralf Klann, Head of Debt & Structured Finance bei CBRE. „Die stille Prolongation schiebt das Problem nur vor uns her. Irgendwann müssen die Verkäufer den Schmerz des niedrigeren Marktpreises nehmen.“ Auch das Assetmanagement brauche Kapital, um Wert zu schaffen.

Marcus Buder, Bereichsleiter Gewerbliche Immobilienfinanzierungen bei der Berliner Sparkasse, beobachtet Wertminderungen von 30% und mehr. Die Preise würden sich nicht mehr signifikant verändern und irgendwann das neue Normal werden. „Aus dem Vervielfältiger von früher, dem 33-Fachen, ist jetzt maximal das 23-Fache geworden. Zum Glück sind aber die meisten Banken wie auch wir so klug gewesen und haben nur das 20-Fache finanziert“, so Buder.