Wohneigentum ist in Deutschland gemessen an der Belastung durch Kredite nach wie vor erschwinglich. Dies gilt, obwohl die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren deutlich stärker gestiegen sind als die Einkommen. Allerdings mussten Käufergruppen mit niedrigen Einkommen ihren Anteil der Eigenmittel an der Gesamtfinanzierung deutlich ausweiten. Dies ergab eine im dritten Quartal 2021 durchgeführte Erhebung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) bei 15 seiner Mitgliedsinstitute auf Basis von knapp 1400 Finanzierungsfällen, die in der jüngsten Ausgabe des VDP-Spotlight „Strukturen der Wohneigentumsfinanzierung 2021“ veröffentlicht wurde.

Die durchschnittlichen Kaufpreise (ohne Nebenerwerbskosten) haben sich von 2009 bis 2021 auf 422000 Euro fast verdoppelt. Im gleichen Zeitraum stieg das verfügbare monatliche Haushaltseinkommen allerdings nur um ein Drittel auf 4800 Euro – wobei sich die verfügbaren Einkommen der Erwerberhaushalte deutlich besser entwickelt haben als die aller Privathaushalte. Dies deutet nach Angaben des Autors der Studie, Thomas Hofer, zum einen darauf hin, dass sich weniger vermögende Haushalte beim Hauskauf eher zurückhalten.

Zum anderen würden die Banken und ihre Kunden „nach wie vor sicherheitsorientiert“ handeln. Bei den Banken steht dahinter nicht zuletzt die im März 2016 in deutsches Recht umgesetzte Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die die Kreditinstitute verpflichtet, die Angemessenheit eines Kredits für Darlehensnehmerhaushalte zu prüfen. Der Fremdmittelanteil legte nur leicht von 77% auf 80% zu, wobei er 2019 mit 82% schon höher war. Die Kreditbelastungsquote, also das Verhältnis der monatlichen Belastung zum verfügbaren monatlichen Haushaltseinkommen, hat sich in den vergangenen zwölf Jahren kaum verändert. 2009 lag sie bei 25%, ging dann bis 2015 auf 22% zurück, um dann nach einem leichten Anstieg auf 26% (2019) in diesem Jahr bei 25% zu landen.

Die unteren Einkommensschichten müssten im Durchschnitt 9,2 Jahresnettoeinkommen für den Kauf eines Eigenheims oder einer selbst genutzten Wohnung aufwenden, während es bei den oberen Einkommensschichten im Durchschnitt das 6,4-Fache des Jahresnettoeinkommens ist.

Den Anstieg der Kreditbelastungsquote von 2015 bis 2019 begründet Hofer mit sich seitwärts bewegenden Zinsen, die den Preisanstieg mit Blick auf die Kreditbelastung nicht mehr ausgleichen konnten. Betrachtet man die Anzahl der Finanzierungsfälle nach Fremdmittelanteil und Kreditbelastung, so zeigt sich ein Schwerpunkt bei einem Fremdmittelanteil zwischen 80 und 100% und einer Kreditbelastungsquote zwischen 20 und 40%.

Die Anfangstilgung liegt seit 2015 den Angaben zufolge bei leicht über 3% (2021: 3,04%), so dass die rechnerische Gesamtlaufzeit der Kredite lediglich um anderthalb Jahre zugenommen habe. Die Zinsen werden weiterhin langfristig festgeschrieben. Waren es 2009 noch durchschnittlich zehn Jahre, stieg diese Zahl bis heute auf 14 Jahre.