kb Frankfurt – Eine Projektgruppe der GIF, der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., hat eine Segmentierung von Wohnungsmärkten anhand von Cluster-Analysen erstellt. Ziel sei es, so die Autoren der Studie, dass mit dem neuen Instrument die Akteure der Wohnimmobilienbranche – vom Investor bis zum Portfoliomanager – 185 Städte ab 50 000 Einwohner differenzierter betrachten können. So könnten mögliche Renditechancen bzw. -risiken transparenter analysiert und bewertet werden. Eingesetzt werden könnten die Cluster im Transaktions- sowie im Portfoliomanagement. Marktspezifische Anlagerisiken einzelner Assets könnten besser erkannt und dadurch die gesamten Portfoliorisiken reduziert werden. Die Segmentierung helfe, den relativ kleinteiligen deutschen Immobilienmarkt zu strukturieren. Dies sei besonders in Marktphasen wichtig, in denen die Anlagemöglichkeiten in den Metropolen im Zuge hoher Preise eingeschränkt sind und Anleger überlegen, in kleine und mittelgroße Städte auszuweichen.Das in Deutschland etablierte städtegrößenabhängige ABCD-Schema für Büromärkte helfe da nicht weiter, denn je nach Immobilienanlageklasse (Büro, Industrie, Einzelhandel, Wohnen) müssten unterschiedliche Sets an Bestimmungsfaktoren herangezogen werden. Bei der Analyse von Wohnungsmärkten sind die wichtigen Gruppierungsfaktoren, so die Autoren, aber die Erschwinglichkeit von Wohnungen, das Zinsniveau sowie eine wachsende junge Bevölkerung. Deshalb hat die Projektgruppe ein neues für den Wohnimmobilienmarkt spezifisches Klassifizierungsschema mittels Clustering-Methoden entwickelt. Daraus ergeben sich fünf Gruppen, wobei auffällt, dass die Cluster 3, 4 und 5 Städte von allen aus drei Segmenten (B, C und D) des ABCD-Schemas aufnehmen. Die Autoren warnen denn auch, dass die Ableitung von Stabilität lediglich aufgrund von Marktgrößen trügerisch sein und zu suboptimalen Investitionsentscheidungen führen kann.Im Ergebnis enthält Cluster 1 Berlin als einzige Stadt aufgrund der Stadtgröße, des hohen Wanderungssaldos und der rasanten Mietpreissteigerung bei jedoch niedriger Kaufkraft der Berliner Haushalte. Cluster 2 (Städte mit hoher Stabilität und Liquidität) enthält fünf der sieben A-Städte sowie Freiburg. Die A-Stadt Düsseldorf rutscht in Cluster 3 (Städte mit regionaler und überregionaler Bedeutung). In Cluster 4 (westdeutsche Städte, die sich neu strukturieren) werden deutlich höhere Bruttoanfangsrenditen als in Cluster 1 bis 3 gezahlt. Cluster 5 (nur regionale Städte in den neuen Bundesländern) weist als einziges einen Rückgang der jungen, erwerbstätigen Bevölkerung auf.