Seit dem Jahr 2010 steigen die Wohnungspreise und -mieten deutschlandweit stetig. In regelmäßigen Abständen wird in der Öffentlichkeit deshalb immer wieder die Frage nach einer spekulativen Blase am Wohnungsmarkt diskutiert, wobei stets insbesondere die Top-7-Städte Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart in den Fokus der Betrachter rücken. Aus diesem Anlass hat sich vdpResearch, die Immobilienmarktforschungsgesellschaft des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) und des Bundesverbandes der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR), entschlossen, die vdp-Indexfamilie zu erweitern. Gründe der AbkopplungNeben den bereits etablierten Immobilienpreisindizes werden nun zusätzlich vierteljährlich transaktionsbasierte Wohnungspreisindizes für diese sieben Städte veröffentlicht. Basis hierfür ist eine Transaktionsdatenbank, in die mehr als 600 Banken Kaufpreise und objektbezogene Angaben aus ihrem Immobilienfinanzierungsgeschäft einspeisen.Betrachtet man allein den Index für selbst genutztes Wohneigentum – also die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern -, wird deutlich, dass der Preisanstieg in den Top-7-Städten bereits früher eingesetzt hat als im restlichen Bundesgebiet. Außerdem sind die Preise wesentlich stärker gestiegen. Indexiert auf das Jahr 2010 verzeichneten die sieben Städte ein Plus von 59,4 %, während bundesweit eine Erhöhung von 36,4 % auszumachen war.Warum koppelt sich die Entwicklung in den sieben Großstädten so deutlich von der im restlichen Deutschland ab? Ein wesentlicher Grund hierfür ist die Einwohner- beziehungsweise Haushaltsentwicklung. Seit Anfang 2010 verbuchten die sieben Städte insgesamt einen Bevölkerungsanstieg von fast 8 %, was einem Zuwachs von rund 730 000 Einwohnern entspricht. Dieser Anstieg hat dreierlei Ursachen: die Zuwanderung von Ausländern aus dem europäischen Raum und von Geflüchteten sowie die arbeitsplatz- und ausbildungsbedingte Binnenzuwanderung.Die größten Zuwächse innerhalb von sieben Jahren registrierten dabei Berlin (+264 000) und München (+142 000), deren Einwohneranstieg der Bevölkerungszahl von Gelsenkirchen beziehungsweise Darmstadt entspricht. Insgesamt leben heute nahezu 12 % der Bevölkerung Deutschlands in den Top-7-Städten.Dagegen fiel das Bevölkerungswachstum der Bundesrepublik insgesamt deutlich schwächer aus, wobei die ersten beiden Jahre des Betrachtungszeitraums sogar rückläufige Einwohnerzahlen ausweisen. In den sieben Jahren ist die Bevölkerungszahl um 2,4 % beziehungsweise um nahezu 2 Millionen Einwohner expandiert. Rund ein Drittel des Bevölkerungswachstums konzentrierte sich demzufolge auf die sieben Top-Städte. Würde man darüber hinaus die Verdichtungsräume – also die jeweils angrenzenden Landkreise – in die Betrachtung mit einbeziehen, würde dies die Dominanz der wichtigsten Wirtschaftsstandorte in Deutschland noch deutlicher widerspiegeln.Die starke Erhöhung der Einwohnerzahlen der vergangenen Jahre wäre kein Problem, hätte auch die Neubautätigkeit in diesem Zeitraum mit dieser Entwicklung Schritt gehalten. Es ist unumstritten, dass in den hier betrachteten Top-7-Städten wieder mehr gebaut wird. In der Summe hat sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in den zurückliegenden sieben Jahren nahezu verdoppelt. Allerdings schwankten die Baufertigstellungszahlen über die Jahre hinweg in den einzelnen Städten und liegen nach wie vor merklich unter den anvisierten Bedarfszahlen.So wird beispielsweise für die Stadt Berlin der jährliche Mindestbedarf mit rund 15 000 Wohnungen beziffert; neu gebaut wurden 2016 jedoch nur knapp 10 600 Wohnungen. Gleiches gilt für Hamburg: realisiert wurden 7 050 Wohnungen, tatsächlich benötigt würden etwa 10 000 Einheiten. Dieses Missverhältnis von Bedarf und tatsächlicher Bautätigkeit ist in jeder dieser Städte zu beobachten.Am deutlichsten wird dieses Missverhältnis, wenn man die Einwohner- respektive die Haushaltsentwicklung der Wohnungsbestandsveränderung in einem bestimmten Zeitraum gegenüberstellt. Demzufolge ist die Entwicklung bundesweit nahezu ausgeglichen, während in den Top-7-Städten eine große Diskrepanz zwischen der demografischen Entwicklung und der Zunahme des Wohnungsbestandes besteht.Ursächlich für den Preisanstieg ist demzufolge das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Dies spiegelt sich auch bei den Transaktionszahlen von Eigentumswohnungen und Eigenheimen wider, die in den letzten sieben Jahren – trotz deutlich angezogener Nachfrage – in den betrachteten Großstädten kaum gestiegen sind. Vielmehr sind – wie bei den Baufertigstellungen – jährliche Schwankungen auszumachen. Im Durchschnitt wurden in den vergangenen sieben Jahren knapp 59 000 Eigentumswohnungen beziehungsweise 11 000 Eigenheime p. a. erworben.Und bundesweit? Während die Zahl der veräußerten Eigenheime eine hohe Konstanz aufweist, sind die Transaktionszahlen von Eigentumswohnungen tendenziell leicht steigend. Bundesweit wechselten jährlich rund 250 000 Eigenheime und 285 000 Eigentumswohnungen ihren Besitzer. Rund 20 % der transagierten Eigentumswohnungen beziehungsweise 4 % der Eigenheime entfallen dabei auf die Top-7-Städte.So wie es einen Unterschied zwischen den Top-7-Städten und der Bundesrepublik insgesamt gibt, verläuft auch die Dynamik der Preisentwicklung in den Top-7-Städten uneinheitlich. Entsprechend der aufgezeigten Rahmenbedingungen sind die höchsten Preisanstiege im Segment der Eigentumswohnungen in München und Berlin auszumachen, gefolgt von Hamburg, Frankfurt und Stuttgart. In den nordrhein-westfälischen Städten Düsseldorf und Köln verlief die Erhöhung der Preise für Eigentumswohnungen und Eigenheime dagegen deutlich moderater. Um diese Entwicklung auch weiterhin im Blick zu behalten, wird vdpResearch von nun an für diese sieben Städte vierteljährlich die Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt insgesamt sowie für selbstgenutzte Wohnimmobilien und Mehrfamilienhäuser analysieren und veröffentlichen und die etablierte vdp-Indexfamilie erweitern.—Hildegard Höhlich, Senior Analyst bei vdpResearch—Andreas Kunert, Senior Analyst bei vdpResearch