Zu Beginn des Jahres hat die Immobilienbranche noch die große Einkaufstour der Investoren vorhergesagt. Rückblickend war es wohl eher ein hoffnungsvolles Herbeisehnen. Das wurde allerdings enttäuscht. Die Branche hat auf der Expo Real in München Anfang Oktober zwar weiter Aufbruchstimmung verbreitet. Doch auch wenn es zum Teil stimmt, dass Investoren und Kapital schon in den Startlöchern stehen, wird der Knoten wohl nicht in naher Zukunft nicht platzen.

Vielmehr stellt sich mittlerweile die Frage: Wie realistisch sind die einzelnen Marktteilnehmer? Worauf genau warten alle? Und muss es wirklich wieder besser werden? Oder muss sich die Immobilienwirtschaft vielmehr langsam der neuen Realität stellen? Und es gibt einiges, was für Letzteres spricht. Die Aufräumarbeiten nach der Krise halten an. Investoren sind zum Teil vorsichtig geworden, viele Probleme in der Branche werden nicht von heute auf morgen verschwinden, auch nicht in den nächsten Monaten. Die Transaktionsvolumina kommen zwar in Minischritten zurück, trotzdem müssen die Erwartungen runter.

Das Hauptproblem ist, dass es nicht nur eine Stellschraube zu drehen gibt, damit die Erholung an Fahrt aufnehmen kann. Da ist auf der einen Seite das konjunkturelle Umfeld, das weiterhin schlechte Stimmung verbreitet, politische Faktoren, aber auch das Zinsthema. Dass es an diesen Fronten bald Verbesserungen gibt, ist eher unwahrscheinlich. Im Vergleich zu Dezember 2024 sind die Zinsen für Baufinanzierungen sogar wieder leicht gestiegen.

Der Superzyklus vor der Krise war vor allem von den nicht vorhandenen Zinsen getrieben. Diese Zeiten sind passé. Aber auch der Blick auf die Stimmung der einzelnen Marktteilnehmer macht deutlich, wieso es noch ein weiter steiniger Weg werden könnte. Da wären zum einen die Projektentwickler, die nach vielen Insolvenzen weiterhin zu kämpfen haben. Hohe Baukosten stellen sie weiterhin vor Probleme, Businesspläne gehen nicht auf.

Die Investoren lecken zum Teil noch ihre Wunden. Sorge und Zurückhaltung sind weiter präsent, vor allem bei institutionellen Investoren. Gewerbe- und Büroimmobilien sind noch wenig prognostizierbar. Kleinere Investoren sind zwar schon wieder unterwegs, aber eben auch mit kleineren Transaktionsvolumina. Bei den Investoren, die schon mit den Hufen scharren, von denen immer wieder die Rede ist, handelt es sich eher um ausländische Kapitalgeber. Hier rührt die Zurückhaltung noch von der Hoffnung auf bessere Preise.

Gerade was die Assetklasse Büro angeht, bleibt das Vertrauen angeknackst. Die Argumentation der Befürworter lautet zwar: Wenn es der Wirtschaft wieder besser geht, werden die Unternehmen auch wieder mehr Flächen brauchen. Aber das wird vielleicht nicht reichen. Im Zuge des Homeoffice hat eine Spaltung stattgefunden: Es werden vor allem attraktive Büros in zentralen Lagen nachgefragt – die, die die Mitarbeiter wieder ins Büro locken. Daran wird auch eine stärkere Wirtschaft nicht viel ändern.

So warten die einen auf bessere Chancen, während die anderen hoffen, dass Büros wieder zu alter Stärke zurückfinden. Doch das wird im Gesamtbild schwierig, was wiederum für die Preise entscheidend sein wird. Damit Investoren und Assets wieder gehäuft zusammenfinden, werden die Preise zumindest im Bürosegment weiter runter müssen. Der eine spricht von „Firesales“ im kommenden Jahr, der andere sieht die Situation nicht ganz so scharf, aber von der Kernbotschaft her sind sich die meisten einig.

Und die Banken? Kreditinstitute müssen abwägen zwischen dem Druck, wieder mehr Neugeschäft zu generieren und dem Risiko, die Zügel zu früh wieder zu lockern. Gesunkene Transaktionsvolumina führen unweigerlich dazu, dass der Kuchen kleiner geworden ist. Und hier scheint der Realismus vielleicht schon weiter fortgeschritten zu sein: Denn Banken ziehen auch in Erwägung, dass das zumindest vorerst so bleiben könnte.