Mehr als die Hälfte der Immobilienfonds hat die Ratingagentur Scope herabgestuft. Das ist kein Ruhmesblatt für die Branche, die sich doch eigentlich als sichere Anlage und gute Ergänzung im Depot von Kleinanlegern versteht. Aber zur Wahrheit gehört eben auch: Immobilien sind nun mal eine langfristige Anlage. Die jahrelange Hausse auf den Immobilienmärkten, angeheizt durch Niedrig- und Nullzinsen, hat bei vielen zur Illusion geführt, auf den Immobilienmärkten gebe es nur eine Richtung: aufwärts.

Die vergangenen drei Jahre haben gezeigt, dass dem nicht so ist. Corona und der Trend zum Homeoffice haben bei Büros, dem Schwerpunkt der meisten Immobilienfonds, zu einem starken Bias Richtung Top-Qualität an Top-Standorten geführt. Bei Wohnen hat die Mietpreisbremse manchen Geschäftsplan über den Haufen geworfen.

Immerhin gibt es aber noch sechs Fonds, die nach dem Urteil von Scope eine gute risikoadjustierte Rendite erwarten lassen. Davon wenden sich zwei speziell an institutionelle Anleger. Zwei weitere sind langjährige „Dickschiffe“ mit einem Anlagevolumen jenseits der 10-Mrd.-Euro-Marke und einer ausgewogenen Portfoliomischung.

Es überrascht nicht, dass diese Fonds sich durch eine positive Performance auszeichnen. Berücksichtigt man noch die Steuerfreiheit eines Großteils der Ausschüttungen, so können sich diese Renditen auch im Vergleich mit anderen, risikoärmeren Assetklassen durchaus sehen lassen.

Bleibt die Frage, ob die jetzt gezeigten kurzfristigen Wertverluste sich in einer höheren Risikoklasse niederschlagen müssten. Dies legt ein jüngeres Gerichtsurteil nahe. Hier wäre eine Klarstellung durch die Aufsichtsbehörden sinnvoll. Berater und Anleger müssen sich auf die Risikoklassifizierung von offenen Immobilienfonds verlassen können. Klar ist aber: Offene Immobilienfonds sind kein Ersatz für Tagesgeld.

Diese Anleger haben aber die Flucht ergriffen und die Fondsmanager zu umfangreichen Verkäufen von Immobilien gezwungen. Das hat wiederum die Performance der Fonds gedrückt und schadet damit auch den Anlegern, die im Fonds bleiben. Zur Entlastung könnten Fonds bestimmte Liquiditätsanteile vorsehen, die pro Quartal für Rückzahlungen bestimmt sind. Darüber hinausgehende Wünsche würden aufs nächste Quartal vorgetragen. Außerdem werden Anleger quotal bedient. So wäre der Anreiz gemindert, möglichst schnell durch die (Rückgabe-)Tür zu gehen. Damit wäre letztlich allen Anlegern gedient.