Immobilieninvestoren wie auch Käufer bzw. Mieter einer Immobilie werden zukünftig stärker als zuvor bei ihrer Kaufentscheidung die Energieeffizienz von Gebäuden berücksichtigen. Der Grund dafür ist die am 1. Oktober 2007 in Kraft getretene “Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden”, kurz Energiesparverordnung (“EnEV”) genannt. Kernregelung ist die Einführung eines Energieausweises bei einem Verkauf oder einer Vermietung einer Immobilie.Der jeweilige Verkäufer bzw. Vermieter ist zukünftig verpflichtet, einem “potenziellen” Käufer bzw. Mieter bei einem Verkauf oder einer Vermietung einer Immobilie einen Energieausweis “zugänglich” zu machen. Dies hat spätestens unverzüglich zu geschehen, nachdem der potenzielle Käufer bzw. Mieter dies verlangt hat. Diese Regelungen gelten für alle Immobilien.Nur bei einem “potenziellen Käufer oder Mieter” soll die Verpflichtung des Eigentümers/des Vermieters bestehen, eine Einsichtnahme in den Energieausweis zu gewähren. Dies bedeutet, dass eine entsprechende Verpflichtung des Eigentümers/Vermieters grundsätzlich nur bestehen kann, wenn eine vertragliche Vereinbarung über einen Kauf bzw. über eine Anmietung sowohl seitens des Verkäufers bzw. Vermieters als auch seitens des Käufers bzw. Mieters ernsthaft in Betracht gezogen wird. Ohne einen besonderen Anlass sind Energieausweise an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen bei Gebäuden mit mehr als 1 000 Quadratmetern Nutzfläche, in denen Behörden oder sonstige nicht öffentliche Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die deshalb häufig aufgesucht werden. Ausnahmen von der RegelAusnahmen von der Verpflichtung, Energieausweise zugänglich zu machen, bestehen für etliche Sonderfälle, etwa für “kleine Gebäude” mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche und für Baudenkmäler. Grundsätzlich sind für den Energieausweis folgende Fristen zu beachten: Für Wohngebäude mit Baufertigstellung bis 1965 werden die Energieausweise ab dem 1. Juli 2008 verpflichtend, für alle anderen ab dem 1. Januar 2009. Für Nichtwohngebäude beginnt die Verpflichtung ab dem 1. Juli 2009. Der Energieausweis ist für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen. Danach ist ein neuer auszustellen.Wer einen Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig seinem potenziellen Vertragspartner zugänglich macht, handelt ordnungswidrig, was mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 15 000 Euro geahndet werden kann. Vor diesem Hintergrund werden sich Verkäufer bzw. Vermieter in Zukunft die Frage stellen müssen, wie der Energieausweis zugänglich zu machen ist. Um hier Risiken sicher zu vermeiden, dürfte es sich empfehlen, dem potenziellen Vertragspartner eine Kopie des Energieausweises nachweisbar auszuhändigen, auch wenn dies in der Energiesparverordnung nicht ausdrücklich angeordnet wird. Zwischen den Parteien entfaltet der Energieausweis per se jedoch keine Rechtswirkungen; er soll nur der Information dienen. Gleichwohl ist zu erwarten, dass ein potenzieller Käufer bzw. Mieter zukünftig seine Entscheidung, eine Immobilie zu erwerben oder anzumieten, stärker als zuvor von der energetischen Qualität – und damit von den zu erwartenden Nebenkosten des betreffenden Objekts – abhängig machen wird.Im Fall einer positiven energetischen Bewertung im Energieausweis kann der Energieausweis also dazu beitragen, den Marktwert der jeweiligen Immobilie zu steigern. Für den Fall, dass die energetische Qualität als verbesserungswürdig beurteilt wird, bietet der Energieausweis für den Eigentümer sicherlich einen weiteren Anreiz zur Modernisierung. *) Prof. Dr. Stellmann ist Partner, Bettina Krause Associate der Anwaltssozietät Clifford Chance in München.