Wohnungs-Monopolyspieler gehen über Los
Ausländische Investoren, die schon vor Jahren in den deutschen Wohnungsmarkt eingestiegen sind, haben auf das richtige Pferd gesetzt. Seit dem Jahr 2000 haben sich die Preise für Wohnungsunternehmen kontinuierlich erhöht und mittlerweile nahezu verdoppelt. Das geht aus Daten von Morgan Stanley und der Börsen-Zeitung hervor (siehe Grafiken).Die Verdoppelung der Preise lässt sich sowohl an den Mietrenditen der Käufer als auch den Quadratmeterpreisen ablesen. So konnte der britische Finanzinvestor Terra Firma die Wohnungen aus dem Bundeseisenbahnvermögen vor sieben Jahren noch für das Zehnfache der Jahresnettomiete erwerben. Die Deutsche Wohnen dagegen musste kürzlich für die Berliner Wohnungsgesellschaft Gehag fast das 18fache der Jahresnettomiete bezahlen.Während die Eisenbahnerwohnungen noch für 550 Euro je Quadratmeter über die Theke gingen, kosteten die Gehag-Wohnungen rund 1 000 Euro je Quadratmeter. Zwar sind Quadratmeterpreise nur ein grober Anhaltspunkt, da sie nichts über die Qualität der Wohnungen und damit deren Mietertragsstärke aussagen. Der Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettomiete macht die Deals jedoch durchaus direkt vergleichbar.Inzwischen mehren sich bereits die Anzeichen, dass die Zeiten des Preisanstiegs für Wohnungsportfolios fürs erste vorbei sind. So zahlten Deutsche Bank und Pirelli in dieser Woche für die ehemals gewerkschaftseigene Cerberus-Gesellschaft Baubecon nur noch das 16fache der Jahresnettomiete und damit etwas weniger als die Deutsche Wohnen für Oaktrees Gehag. Ein Grund für die erstmals abbröckelnden Preise ist das gestiegene Zinsniveau. Konnten die Finanzinvestoren anfangs noch mit Leichtigkeit Mieterträge und Erlöse aus Einzelverkäufen von Wohnungen erzielen, die über den Kreditzinsen lagen, so decken die aktuellen Erträge der Wohnungsunternehmen oft gerade die Finanzierungskosten. Entsprechend skeptisch reagierte die Börse auf den Kauf der Oaktree-Wohnungen durch Deutsche Wohnen Anfang Juli. Der Deutsche-Wohnen-Kurs hat seitdem fast 20 % nachgegeben.Durch den Preisanstieg für Wohnungsportfolios in den vergangenen Jahren haben die ersten (Teil-)Aussteiger unter den Finanzinvestoren einen äußerst guten Schnitt gemacht. Blackstone, Cerberus, Fortress, Morgan Stanley und Oaktree konnten in den vergangenen neun Monaten mit ihren Verkäufen Renditen von jeweils mindestens 100 % auf das spärlich eingesetzte Eigenkapital erzielen. Für die überwiegend strategischen Investoren, die die Wohnungspakete übernommen haben, wird das Geschäft nun härter. Wenig EffizienzreservenDenn selbst die Finanzinvestoren, die ja weniger über immobilienspezifisches Fachwissen verfügen und überwiegend auf günstige Refinanzierungskosten setzten, haben schon einen guten Teil der Effizienzreserven gehoben. Bei Fusionen von Wohnungsunternehmen wurde in der Regel ein Teil des Personals abgebaut und die Bewirtschaftung straffer organisiert. Allzu viele Verbesserungen können die strategischen Investoren hier nicht mehr vornehmen.Auch das Potenzial für Wohnungsprivatisierungen an die Mieter haben die Finanzinvestoren schon weitgehend ausgeschöpft. Das zeigt sich etwa beim größten deutschen Wohnungsunternehmen Deutsche Annington, das dem britischen Finanzinvestor Terra Firma gehört und möglicherweise noch in diesem Jahr an die Börse soll. Trotz der Expansion im Bestand durch den Zukauf der Eon-Tochter Viterra für 7 Mrd. Euro ging das Ergebnis der Deutsche Annington aus Wohnungsverkäufen im vergangenen Jahr um 28 % auf 131 Mill. Euro zurück.Bei ihrer Hoffnung auf Wohnungsprivatisierungen an die Mieter hatten die Finanzinvestoren anfangs auf die in Deutschland niedrige Eigentumsquote gesetzt. Sie liegt bei 44 %, der europäische Schnitt beträgt rund 60 %. Nach ersten Erfolgen versiegte die lukrative Ertragsquelle der Einzelverkäufe jedoch zusehends, weil immer weniger Mieter kaufen wollen. Außerdem liegt nach Angaben des wichtigsten deutschen Einzelprivatisierers Alt & Kelber der Durchschnittspreis bei Einzelprivatisierungen mit 1 180 Euro je Quadratmeter mittlerweile kaum mehr über den Portfoliopreisen von rund 1 000 Euro je Quadratmeter.Was den strategischen Investoren, die derzeit Wohnungsunternehmen von Finanzinvestoren kaufen, bleibt, ist vor allem die Senkung der Leerstände, die Hoffnung auf die Durchsetzung von Mieterhöhungen und das Wachstum des Bestands durch weitere Zukäufe – verbunden mit Effizienzsteigerungen aufgrund von Größenvorteilen in der Bewirtschaftung.
