Immobilienfinanzierer blasen Trübsal
Immobilienfinanzierer blasen Trübsal
Finanzierungsindex Difi: Erwartungen deutlich schlechter als Beurteilung der Lage – Büro besonders belastet
tl Frankfurt
Die in Deutschland tätigen Immobilienfinanzierer haben Ende 2023 wieder deutlich pessimistischer in die Zukunft geblickt als zur Jahresmitte. Die aktuelle Lageeinschätzung hat sich hingegen leicht verbessert. Insgesamt bewegen sich beide Indikatoren, also Erwartung für die kommenden und Lage für die vergangenen sechs Monate, deutlich im negativen Bereich. Das sind die Kernaussagen des seit 2011 quartalsweise erhobenen Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (Difi). Er ist das ungewichtete Mittel aus den Salden der beiden Teilindikatoren Finanzierungssituation und Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.
Volatiles Umfeld
Als Ursache für die merklich eingetrübten Zukunftsaussichten der 23 antwortenden Expertinnen und Experten nennt Jan Wedemeier, Senior Researcher am Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), das den Difi seit dem zweiten Quartal 2023 im Auftrag von JLL erstellt, „das anhaltend volatile geopolitische und konjunkturelle Umfeld.“ Allerdings sei die Befragung zwischen dem 28. November und 4. Dezember 2023 durchgeführt worden, also als „die Inflationssorgen überwogen haben und die Aussicht auf Zinssenkungen noch sehr vage waren. Zum heutigen Stand dürfte der Ausblick besser ausfallen“, heißt es in der am Freitag veröffentlichten Mitteilung von JLL.
Bei den einzelnen Nutzungsarten setzt sich der Trend aus den Vorquartalen fort. Auch im vierten Quartal 2023 ist der Saldo aus Lage- und Erwartungseinschätzung negativ. Noch am besten schneidet die Logistik mit −23,9 Punkten ab, gefolgt von Wohnen (−28,3), Hotel (−32,6) und Einzelhandel (−45,7). Deutliches Schlusslicht sind hingegen Büroimmobilien, die im Vergleich zum dritten Quartal (als 34 Expertinnen und Experten vom 7. bis 15. September geantwortet haben) 23,0 Punkte verlieren und mit −60,9 Punkten die leichte Verbesserung des Vorquartals ( 10,9) deutlich überkompensierten.
Die Ausnahmestellung des Bürosegments zeigt sich auch in der Bewertung der Finanzierungssituation. Sie fällt mit −73,9 Punkten am schwächsten aus. An der Spitze liegt auch hier die Logistik (−30,4), gefolgt von Hotel (−34,8), Wohnen (−39,1) und Einzelhandel (−56,5).
„Büroimmobilien sind zurzeit das Sorgenkind“, stellt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, fest. „Hier schlagen sowohl das schwache konjunkturelle Umfeld als auch strukturelle Probleme des Büromarkts auf die Stimmung der Finanzierer. Die Nutzungsart steht deshalb nicht nur aktuell, sondern auch im kommenden Jahr zunehmend unter Druck.“ Mit strukturellen Problemen dürfte in erster Linie der unklare zukünftige Flächenbedarf infolge von New-Work-Konzepten (Homeoffice) gemeint sein. Dazu passt, dass Büros auch bei den Erwartungen für die kommenden sechs Monate die rote Laterne haben (Indikatorstand −47,8). Mit den besten Aussichten „glänzen“ erneut Wohnen und Logistik mit jeweils −17,4. Hotels weisen −30,4 und der Einzelhandel −34,8 aus.
Es verwundert nicht, dass die verschlechterte Stimmung auch auf die Kreditkonditionen durchschlägt. Gingen die Kreditmargen in der Jahresmitte noch deutlich zurück, haben sie sich zum Jahresende wieder erhöht. Das gilt für alle Nutzungsarten und sowohl im Core- als auch im Value-add-Segment.
Für (erstklassige) Core-Immobilien in Einzelhandel und Logistik müssen jeweils 28 Basispunkte mehr bezahlt werden. Bei Hotelfinanzierungen beträgt der Margenaufschlag im Mittel nur rund elf Basispunkte. Dafür liegen bei ihnen mit 151,2 Basispunkten die Durchschnittsmargen am höchsten, dicht gefolgt vom Einzelhandel mit 147,8 Basispunkten. Wohnen bildet mit 111,4 Basispunkten das Schlusslicht.
Nutzungsarten dicht beieinander
Im Value-add-Segment liegen die Margen bei allen Nutzungsarten dicht beieinander. Im Vergleich zum Vorquartal am meisten zugelegt hat Wohnen mit 50 Basispunkten und erreicht damit die höchsten Durchschnittsmargen von 158 Basispunkten. Dahinter folgen Büro (156,8), Hotel (155,7) und Logistik (153,4). Schlusslicht ist der Einzelhandel mit 136,4 Basispunkten.
Positiv haben sich für die Kreditinteressenten die Beleihungsausläufe (Loan-to-Value, LTV) entwickelt. Die markttypischen LTVs sind nach Expertenmeinung in beiden Risikoklassen Core und Value-add in fast allen Segmenten moderat gestiegen, nachdem sie im ersten Halbjahr 2023 Tiefststände erreicht hatten. Nur bei Büros der Kategorie Value-add blieben die LTVs den Angaben zufolge in der zweiten Jahreshälfte mit 39,4% nahezu stabil.
Bei Immobilienfinanzierern ist sowohl die Lageeinschätzung als auch die Erwartung für die kommenden sechs Monate schlechter geworden. Das gilt insbesondere für das Bürosegment. Entsprechend haben die Kreditmargen wieder zugenommen. Dagegen sind die Beleihungsausläufe leicht gestiegen.
