Zaghafte Erholung der Immobilienpreise setzt sich fort
Konflikte gefährden Aufschwung
Preise von Wohn- und Gewerbeimmobilien ziehen im ersten Quartal an – Renditen gehen erstmals seit Jahren leicht zurück
Die Preise auf den deutschen Immobilienmärkten haben auch im ersten Quartal 2025 zugelegt. Allerdings ist die Basis ein immer noch im Vergleich zu den Boomjahren Anfang des Jahrzehnts geringes Transaktionsvolumen. Das gilt besonders für Büroimmobilien. Das zeigen neue Zahlen des Pfandbriefbankenverbands VDP.
Von Thomas List, Frankfurt
Der Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) Jens Tolckmitt warnt davor, die Preissteigerungen am deutschen Immobilienmarkt im ersten Quartal einfach auf das Jahr hochzurechnen. „Die Preisentwicklung zu Jahresbeginn ist positiv, sie sollte aber nicht überbewertet werden“, sagte er anlässlich der Vorstellung des VDP-Immobilienpreisindex für den Jahresauftakt. Dies gelte insbesondere angesichts des noch verhaltenen Transaktionsvolumens – vor allem auf dem Gewerbeimmobilienmarkt. So ist es bei Büros nach Zahlen des Maklers CBRE noch weiter zurück gegangen.
Nicht das ganze Bild
Der VDP-Immobilienpreisindex erreichte im ersten Quartal 180,5 Punkte – 3,3% mehr als im Anfangsquartal 2024. Im Vergleich zum Schlussquartal 2024 legte der Index 1,2% zu. Allerdings spiegeln die Indexdaten nicht das gesamte Quartal wider. Denn einige marktrelevante Nachrichten stammen aus den letzten Tagen der Dreimonatsperiode, etwa die Zuspitzung der Handelskonflikte oder der Beschluss des schuldenfinanzierten Investitionspakets.
Mit Blick auf den weiteren Jahresverlauf warnt Tolckmitt daher bei Gewerbeimmobilien trotz der anhaltenden Preissteigerung, dass der Aufschwung keine ausgemachte Sache sei. „Die wirtschaftliche und geopolitische Entwicklung sind weiterhin Unsicherheitsfaktoren“, unterstrich der VDP-Hauptgeschäftsführer.
Märkte laufen auseinander
Wie schon in den Vorquartalen liefen die Wohn- und Gewerbeimmobilien im ersten Quartal auseinander. So stiegen laut VDP-Daten die Preise für Wohnimmobilien im Jahresvergleich um 3,6% und um 1,2% zum Vorquartal, während die Preise für Büros und Einzelhandelsobjekte um 2,3% oder 1,0% im Quartalsvergleich zulegten.
Politik gefordert
Auch der Ausblick für Wohnimmobilien sei besser. So sind angesichts einer unverändert hohen Nachfrage laut VDP weiter anziehende Neuvertragsmieten und Preise zu erwarten, sowohl für Mehrfamilienhäuser als auch für selbst genutztes Wohneigentum. Der Nachfrageüberhang im Wohnungsmarkt werde sich nur mittelfristig und nur mit engagierten angebotsorientierten politischen Impulsen für den Wohnungsneubau abmildern lassen, so Tolckmitt.
Der VDP-Hauptgeschäftsführer beklagt den immer weiter zunehmenden Wohnraummangel. An die neue Bundesregierung appellierte er, schnell wirksame Impulse zu setzen, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Im Koalitionsvertrag gebe es zwar vielversprechende Ansätze. „Was am Ende zählt, ist die Umsetzung und das Ergebnis“, betonte er.
Mehrfamilienhäuser werden deutlich teurer
Getragen wurden die Preissteigerungen laut VDP von den Mehrfamilienhäusern. In diesem Segment stiegen die Preise im Vergleich zum Vorjahresquartal um satte 4,8%, während sich selbst genutztes Wohneigentum – das sind Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen – nur um 2,3 % verteuerte. Auch hier fiel das Wachstum im Vergleich zum Vorquartal deutlich schwächer aus als auf Jahressicht. So legten die Preise für Mehrfamilienhäuser im Vergleich zum Schlussquartal des Vorjahres lediglich um 1,7% zu, für selbst genutztes Wohneigentum um 0,7%.
Fast so stark wie die Preise zogen bei den Mehrfamilienhäusern die Neuvertragsmieten an – kein Wunder angesichts der andauernden Wohnungsknappheit. Auf Jahressicht belief sich der Anstieg laut VDP auf 4,3%. Interessanterweise sanken die Renditen von Mietobjekten im selben Zeitraum um 0,4%. Dieser erste Rückgang seit dem zweiten Quartal 2022 war Tolckmitt zufolge auf die gestiegene Investorennachfrage nach Mehrfamilienhäusern und die damit einhergehenden Preissteigerungen zurückzuführen – diese seien nicht vollständig durch die Mietsteigerungen kompensiert worden.
Teure Top-7-Städte
In den deutschen Top-7-Städten sind die Preise etwas stärker gestiegen als im übrigen Bundesgebiet. Im Vergleich zum ersten Quartal 2024 verzeichneten Frankfurt am Main und Köln mit jeweils +5,2% die höchsten Preissteigerungen. Schlusslicht war Stuttgart mit +1,9%. Der Durchschnitt aller sieben Städte betrug den Angaben des Verbands zufolge 4,6%. Bei den Neuvertragsmieten lag Berlin mit einem Zuwachs von 4,9% vorn, gefolgt von Frankfurt und Stuttgart, die jeweils einen Anstieg von +4,7% verzeichneten. Die Renditen gingen im Durchschnitt um 0,6% zurück. Besonders deutlich waren die Ausschläge in Köln (−2,9%) und Stuttgart (+2,6%).
Ausgeglichener entwickelten sich die Preise für Gewerbeimmobilien, die im Vorjahresvergleich im Schnitt um 2,3% zulegten. Büroimmobilien verteuerten sich demnach um 2,4%, Einzelhandelsobjekte um 2,0%. Auf Quartalssicht lag das Plus bei 1,0% bzw. 0,4%. Die Renditen haben gemessen am VDP-Liegenschaftszinssatzindex übers Jahr bei Büroimmobilien um 0,6% und bei Handelsobjekten um 0,3% zugelegt. Im Quartalsvergleich sind dagegen erstmals seit 2021 bzw. 2019 die Renditen um 0,1% bzw. 0,2% gefallen.
Reale Transaktionsdaten ausgewertet
Die dem VDP-Index zugrunde liegenden Zahlen werden seit 2010 jedes Quartal von der Verbandstochter VDP Research erhoben. Sie decken die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab und basieren auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten. Damit unterscheiden sie sich von anderen Preisindizes, die häufig nur Angebotsdaten berücksichtigen.
